大家好，我是上海商業地産 小劉同學

很多同學在外學習工作都會有租房子的經曆，第一次租房子的過程中會了解到各種各樣的規則，比如：押付方式，租賃年限，免租期等等。

商業地産也是有很多規則，很多創業的同學，需要一個辦公場所，或者，公司發展需要更換辦公地點、擴租，這時候，就要租賃寫字樓辦公室，那我就簡單介紹一下，通常情況下，商業地産（隻局限于寫字樓，不包含商鋪等）租賃和住宅租賃的區别：

1、押付方式

住宅：一般是押一付三、押一付一

商業地産：大業主一般是押三付一，個别業主門檻會更高，押三付三，甚至押六付六。小業主方面一般是可以談的，一般押三付一或者押二付二，比較好談的業主押二付一也不是沒有可能。

總結：

住宅一般是押金是一個月的房屋租金，房租是季付或者月付。

商業地産市場上一般是押金是三個月的房屋租金，房租是月付。

2、租賃年限

住宅：一般是一年一簽

商業地産：大業主一般是兩年或者三年起簽，小業主會有一年起簽的情況，但是比較少，一般也會是兩年起簽。

通常建議簽三年，三年後按照市場行情價格重新起簽。合同時間太長的話，比如說簽約五年，前三年會是現在的合同價格，後兩年會有一個遞增率，遞增率一般是5%-10%。

總結：

住宅一年一簽約

商業地産通常是兩年/三年一簽約

3、租金價格

住宅：一般是xxxx元/月或者是打包價xxxx元/年（一般情況是包含物業費的）

商業地産：通常是租金報價是xx元/㎡/天，物業費報價是xx元/㎡/月

知道了報價、面積後，要算月租金，月租金有個計算公式：

報價✖️面積✖️365天➗12個月＝月租金

比如說：報價是10元/㎡/天的樓盤，租賃面積是100㎡，月租金就是：

10元✖️100㎡✖️365天➗12個月=30416.6元

租金報價一般不包含物業費，物業費需要另外繳納。

總結：

住宅的月租金報價比較明了，通常包含物業費

商業地産月租金需要計算，通常不包含物業費

4、免租期

住宅：一般免租期不會超過一周，房東會給搬家、打掃衛生的時間

商業地産：精裝修的辦公室一般能争取到10天到一個月左右的免租期，毛坯/标準交付的辦公室一般能給3-5個月的免租期。目前幫客戶拿到的最長免租期是7個月。

總結：

住宅免租期時間不會很長，商業地産精裝修的辦公室免租期時間會短一點，但是标準交付/毛坯的辦公室能争取的一個不錯的免租期。

5、議價空間

住宅：一般租金的議價空間不大，通常幾百塊錢，還有就是免租期沒什麼好談的

商業地産：由于報價是xx元/㎡/天，通常跟業主談價格，也是談的這個xx元。

通常議價的空間在0.2-2元之間

注意：報價越低的樓盤，議價的空間幅度就越小。

比如說：

報價3元的樓盤，議價空間不會超過0.5元，一般在0.2元左右，也就是成交價在2.8元左右。

報價10元的樓盤，議價空間就相對大一點，成交價可能會在9元，甚至8元多久可以成交。

還有就是通常跟業主方議價的時候，租金價格和免租期一起打包談判，也就是說，想更低的價格，就會沒有很多免租期。價格高一點的話，免租期可以多争取一些。

具體操作，一方面要參考市場行情，一方面還要看業主方的心态和底線。

當然，每一個客戶都想拿到最低的價格，最長的免租期，但是魚和熊掌不可兼得，還是要權衡一下，再做取舍。

總結：

住宅議價空間比較小。

商業地産議價空間相對比較大，還可以和免租期一起打包談判。

總體來說，寫字樓租賃和住宅租賃之間還是有蠻大的差異，這裡隻是簡單的整理分享一下，希望對需要選擇寫字樓辦公的同學有所幫助，謝謝

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