文:劉璐
西南财經大學經濟學院 副教授、博士生導師
留美經濟學博士
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從我們買房開始,其實就埋了一個梗,隻不過我們沒有怎麼在意而已。這就是土地的使用年限問題。很多購房者隻關注到了自己的房産證,而忽略了另一本重要的土地證。這個問題非常關鍵,因為它關系到每一個有房家庭的切身利益。但似乎這個問題又和我們相距甚遠。畢竟,中國這一大波買房潮大概興起于2000左右,到現在也才不到20年光景,而大多數城市的住宅用地使用年限是70年。所以,大家會覺得不着急,還早。
但這兩天一則來自溫州的新聞,卻讓大家倒抽了一口冷氣。據媒體報道,溫州一位市民三年前購買了一套75平米的二手房,近日發現土地證過期了,這套房子的土地使用權隻有20年。土地管理部門回複她,如果想續期,需要按照現在的基準地價乘以用地面積(也有說法是按照土地的市場價),繳納相應的土地出讓金,重新購買土地使用權。測算後她得知,需繳納近20萬元的出讓金,約為房價的三分之一。溫州的另一位市民剛買的一套50多平米的二手房也因為土地使用權過期,無法完成最終的交易。其案例更為“悲催”。房産證更名已經完成了,但是土地證過期了,這位先生全額交的60萬元購房款,全部凍結在銀行。而原來的房主隻收到10萬元的訂金,房子現在卻不屬于他了,想拿到剩下的房款,就要把土地出讓金補齊。
現在,也許人們最關心的問題有兩個:1,土地使用權到期以後會怎麼樣?2,如果要補交土地出讓金,應該怎麼個交法?
依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及《城市房地産管理法》的規定,住宅土地使用權經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。此外,《物權法》規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”,但“自動續期”該如何續,目前國家尚未出台相關實施細則。從目前的案例和情況來分析,這個幾乎肯定得說不會是“免費續期”。以前業内有個傳聞,說是住宅用地免費續期,商業用地付費續期。現在看來,住宅用地免費續期的希望落空了。有讀者肯定要問,那我不給錢會怎麼辦?按字面解釋,即使“無償回收”土地也是有法理依據的。但從目前的報道等信息來分析,房主是不會被趕出去的,但會讓你的房子無法交易,二手房買賣或者遺産、贈與等時不給辦交易手續。
那麼,這個補交的土地出讓金,又将是怎麼收法呢?深圳的做法顯然有很強的參考意義。但顯然在全國層面,這還不是通行的推廣方案,否則溫州照做就可以了,也不會出現現在的難題。除了按土地市場價收還是按基準地價補交這個難題之外,按什麼比例收也是一個問題,100%還是35%,又或者是其他比例?此外,是一次性全額征收呢還是每年收呢,這又是一個問題。如果一次性征收,這顯然是一大筆錢,可能很多低收入人群甚至中等收入人群都無法承受。而且土地價值是每年都在變化的。所以,每年評估和征收應該更為合理。
雖然中國大多數城市的購房者的住房都是70年産權,距離到期尚且久遠。但在深圳這樣的改革前沿城市,20、30年産權的住房還很多,而且他們現在開始陸續到期了。這次溫州的案例更是告訴人們,土地使用權到期是目前一個難以回避的問題了,政府必須積極研究應對政策,也就是頂層設計的問題。當然,如果不是急着交易的業主也可以再觀望一下,等一陣再說。
對于中國目前大多數的電梯公寓住宅來說,土地使用權到期的問題還不是那麼急迫。但是對很多城市裡上世紀80、90年代興建的多層住宅而言,這個問題還比較棘手。比如在青島,有一些老小區的土地使用年限在20-30年。因土地使用權到期或快要過期,一些“撞限房”雖然可以正常買賣,但價格卻有崩盤的趨勢。據青島相關地段的中介表示,以前能賣到8000元/平米,現在都降了,裝修好點、稍微新點、産權時間長點的才能賣到7000多元/平米,很多賣5000多都沒人要。據估計,這種“撞限房”要比正常的商品房便宜30%以上。可見,在當前對土地到期續費的政策不明朗的情況下,購買或投資城市老舊的二手房是有風險的。這也反映在了二手房的成交上。當前,不少城市的老舊住宅賣不起價就是這個道理。而且,“撞限房”也很難辦理商業貸款,甚至拿去抵押銀行都不會接受。至于那些專門投資老房子賭拆遷的人,那又是另外一回事了。
還有一點,筆者其實不忍點破。為什麼之前筆者也沒有太在乎這個土地使用權到期的問題呢?看看那些80、90年代的“老房子”就可以看出,它們是真的老了,雖然也才使用了20、30年。近年,新聞已經報道了多起老房子的陽台掉落,或者樓闆垮塌的案例。所以筆者想說的是,真當到了70年土地使用權到期的時候,房屋已經老舊得很難再使用的情況應該會是大多數。所以到時房主要操心的問題,是拆遷安置,而不是續交土地出讓金的問題。筆者手賤,查了下我國民用建築的設計使用壽命是50年。同樣手賤的讀者可以自行百度。當然,這并不是說50年後房子就一定不能使用了。一些食品過期以後同樣也可以繼續食用。但毫無疑問這就是一個概率問題,到時就是考驗開發商和建築商人品的時候了。好在,一般來說,城市的老房子位置都好,所以等到需要拆遷的時候,不用太擔心沒人接盤。那是怎麼說的來着?這就是人們常說的“城市更新”。算了,我說白話,舊城改造。
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