很多人在買房的時候都會查看想購買的樓盤詳情，在看到相關資料時都會看有關于容積率的數據。但是容積率這個詞，聽起來很熟悉，實際對于很多人來說還是陌生的。所以，今天小編就為大家講解關于購房專業術語--容積率。容積率到底是什麼意思？計算方式是什麼？到底容積率多大的房屋住起來舒服？

什麼是容積率

建築容積率簡稱容積率，又稱建築面積毛密度，宏觀來說，是指項目規劃建設用地範圍内全部建築面積與規劃建設用地面積之比。附屬建築物也計算在内，但應注明不計算面積的附屬建築物除外。以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線範圍内的土地面積，一般包括建設區内的道路面積、綠地面積、建築物 (構築物)所占面積、運動場地等等。微觀來說，是指建築總樓闆面積與建築基地面積的比值，與建蔽率為不同概念。例如：在1萬平方米的建築基地上，建有單樓層5千平方米，共兩層樓的建築，則容積率為100%，建蔽率為50%。

容積率到底怎麼算？

要想知道容積率怎麼算，那麼首先就要掌握容積率計算公式。

容積率計算公式如下：容積率=地上總建築面積/規劃用地面積

下面給大家舉幾個簡單的例子：

總占地10萬平方米，總建築面積10萬平方米，容積率為1

總占地10萬平方米，總建築面積15萬平方米，容積率為1.5

總占地10萬平方米，總建築面積8萬平方米，容積率為0.8

容積率越小，居住密度越小，相對舒服。容積率越大則相反。（當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算（各個地區或城市有各自相關規定）

我們以上說是住房容積率，除了住房容積率外還有工地容積率，在工業上，根據GB50489-2009《化工企業總圖運輸設計規範》，工地容積率=（廠區建築面積 構築物面積）÷廠區占地面積。

容積率是大還是小好 容積率多少房屋舒服

容積率是城市規劃中的一個重要技術指标，容積率大好還是小好，它間接反映了單位土地上所承載的各種人為功能的使用量，即土地的開發強度。人口衆多的地區往往建築容積率較高。容積率越高表示土地的利用率也就越高，但是對周邊的城市基礎設施的壓力也越大，因此不可能無限制的提高容積率，所以世界大部分地區對于城市的建築容積率均有管制。

對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒适度。容積率較小，建築密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。從理論上講，對同一小區而言，容積率較小，則房價較高；容積率較大，則房價較低。對于一個樓盤的容積率大好還是小好，業界普遍認為，容積率越高的小區，居住舒适度越低，反之，舒适度越高。

通常來講，一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過2，綠地率應不低于30%。

1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟别墅項目。

2、容積率0.3-0.5，一般獨棟别墅項目，環境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼别墅、聯排别墅，就可以解決這個問題了。

3、容積率0.5-0.8，一般的雙拼、聯排别墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。

4、容積率0.8-1.2，全部是多層的話，那麼環境可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯排别墅，那麼環境相比而言隻能算是一般了。

5、容積率1.2-1.5，正常的多層項目，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境會是一大賣點。

6、容積率1.5-2.0，正常的多層 小高層項目。

7、容積率2.0-2.5，正常的小高層項目。

8、容積率2.5-3.0，小高層 二類高層項目(18層以内)。此時如果做全小高層，環境會很差。

9、容積率3.0-6.0，高層項目(樓高100米以内)。

10、容積率6.0以上，屬于摩天大樓項目。

容積率對地價的影響

影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩餘量，市場供求關系使地價相對經濟剩餘量産生波動，決定了土地供給的經濟剩餘量的分配，使地價的變化趨于複雜化。容積率對地價的影響規律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區位條件愈優越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面：

(—)遵循“報酬遞增遞減規律”

在一定的技術經濟條件下，土地純收益會随着土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在：在建築密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，随房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由于建築容量的增大造成的建築環境質量下降而呈遞減趨勢。

(二)容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系

首先，城市規模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發單方成本效果不明顯，而且房屋層數達到一定數值後若繼續增加層數會增加單方工程造價。

(三)容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同

城市中心區位條件優越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控制程度均高于其它區域，特别是城市邊緣區，投資者的激烈競争使地價随容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制作用下的地價随容積率的變化規律。

(四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同

商業用地對區位條件反應敏感，隻能布局在少量區位條件優越的沿路區域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業用地突出，容易形成賣方市場，衆多用地者的競争促使容積率增加産生的經濟剩餘主要以地價形式表現出來，歸土地所有者所有。

容積率的影響因素

1、人口密度

高容積率的住宅項目意味着小區内房子建得多，而高容積率的住宅必定會帶來高密度的居住人口，終導緻小區中業主的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人口還會對小區内的健身場所、兒童活動區域、娛樂中心以及樓宇内的電梯、消防通道形成比較大的壓力。頻繁的使用會加劇這些設施的老化，所以在購買高密度小區時應該對此提出更高的要求。

2：内部規劃問題

由于高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區内的樓層會比較高、綠地的比例也會相應的減少，從而影響居住區内的生活環境與品質。另外，樓間距過近、小區内道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區經常遇到的問題。如何合理地解決這些問題不但是擺在開發商案頭的重要工作，也是使購房者提高對小區的認可度的重要方面。

3：安防問題

由于居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會相應地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統一定要跟上(當然這不是說低容積率的小區安防就不重要)，不僅要加大監控設備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。