最近一提到買房，留言區的畫風是這樣的：

圖片截自評論區

這種對于收入預期的擔憂，體現在買房這件事情上，會顯得有些有心無力。

那麼，我們換一個角度：如果工資漲了，你會買房嗎？

去年昆明的年平均工資漲了

前面的調查，隻是一種假設。

因為，2022年的具體工資情況，要等明年這個時候才會公布。

不過，從2021年的工資水平來看，昆明本地的工資水平仍然保持着上漲的勢頭。

近日，昆明市統計局公布的“2021年昆明市城鎮單位就業人員年平均工資”顯示，去年昆明市城鎮非私營單位就業人員年平均工資為107866元，其中，在崗職工年平均工資為111460元；城鎮私營單位就業人員年平均工資為54665元。

看到這個工資數據，可能很多要高呼：這是真的嗎？我是不是又被平均了？

既然是官方發布的數據，我們不妨對比來看，相比2020年，昆明城鎮非私營單位就業人員年平均工資上漲了9115元，同比漲幅約9.2%；城鎮私營單位就業人員年平均工資上漲3979元，同比漲幅7.9%。

昆明樓市/制表

結合全國和全省來看，昆明城鎮非私營單位就業人員年平均工資首次突破10萬元大關，并高于全國和全省平均水平。

在城鎮私營單位就業人員年平均工資方面，昆明雖然低于全國水平，但相比全省，昆明的增長幅度越來越明顯，與全省平均水平的差距越拉越大。

這也說明，作為雲南省會的昆明，在工資待遇方面，已是絕冠全省。

隻是，昆明私營單位與非私營單位平均工資近兩倍的差距，也呈現出工資的較大的分化，即相比非私營單位，昆明私企的薪資待遇普遍較低。

在細分領域，我們從雲南省公布的分行業就業人員年平均工資中可以看出，雲南省城鎮非私營單位19個門類中，去年年平均工資最高的分别金融業（144635元），科學研究和技術服務業（119189元），電力、熱力、燃氣及水生産和供應業（119044元）。

而年平均工資最低的則是住宿和餐飲業（45886元）、居民服務、修理和其他服務業（49165元）和農、林、牧、漁業（53253元）三個行業。

圖源雲南省統計局

在年平均工資增幅上，去年平均工資增速最高的3個行業依次為房地産業，居民服務、修理和其他服務業，農、林、牧、漁業。

也就是說，除房地産業外，整體工資基數較低的居民服務、修理和其他服務業，以及農、林、牧、漁業的可觀增長，一定程度上帶動了全省非私營單位年平均工資的上漲。

公積金繳存基數上限跟随上調2289元

伴随着2021年昆明市城鎮單位就業人員年平均工資的公布，昆明市住房公積金管理中心随即在6月23日發布了《2022年昆明市住房公積金繳存基數及繳存比例執行标準的通告》。

圖源昆明公積金

參照2021年昆明市城鎮非私營單位在崗職工年平均工資111460元（月平均工資9288.33元），并依照“繳存基數不得超過市統計部門公布的上一年度本市在崗職工月平均工資的3倍”的規定，昆明市住房公積金管理中心将2022年單位職工繳存住房公積金的繳存基數上限執行标準調整為27865元。

相比2021年執行的25576元的繳存基數上限，2022年上限标準提高了2289元。而繳存下限則保持不變。

昆明樓市整理/制表

以2022年的公積金繳存基數和比例來算，昆明市住房公積金月度個人認繳額範圍為75元-3343.8元。

相比2021年月度個人認繳額上限3069.12元，增長274.68元。

也就意味着，如果用人單位是以最高繳存比例（12%），按繳存基數上限（27865元）來繳存公積金的，那麼，單位每個月要幫職工多繳納公積金274.68元。

當然，這樣的單位，在現實中可能比較難找。

因此，2022年單位職工住房公積金繳存基數上限的調整，并不是普惠性的。其實質是根據在崗職工年平均工資進行的年度例行調整。

不可否認的是，對于能享受到公積金基數上限調整福利的職工而言，公積金賬戶内的可支配收入會有一定的增長，對于公積金貸款買房的整體促動不大。

工資收入對應的可選房源變多了

去年昆明年平均工資的上漲，是否就意味着離買房更近了呢？

從購房的維度看，根據此前昆明銳理發布的年度數據，2021年昆明商品住宅成交均價約15005元/㎡。

圖源昆明銳理

以此均價核算，購買一套100㎡的住宅，總價需要150萬元，首套房首付約30萬元。

按去年昆明市城鎮非私營單位就業人員年平均工資107866元來計算，購買一套100㎡的房子，需要不吃不喝近14年。

當然，這隻是一種粗略的計算。

單純拿收入對标房價高低，或者來對照房價合不合理，其實并不太科學。畢竟工資更多的是還貸能力的一種參照。

即便真是這樣的工資水平，也可以很明顯的看出，不通過貸款要實現買房依然有很大的難度。

如果刨除攢夠全款的因素，以貸款的方式來計算，可能更能看得到買房希望。

去年昆明市城鎮非私營單位年平均工資107866元，折算月均收入約為8989元。

按照銀行貸款的要求，嚴格執行房貸月供占收入一半的比例要求，房貸的月供需控制在4495元以内。

也就是說，以當前4.45%的利率，等額本息貸款30年計算，房貸總額需控制在89萬元以内。

換句話說，以昆明市城鎮非私營單位年平均工資107866元作為買房的月供參照，通過貸款的方式所能匹配到的房源總價在110萬左右。

從昆明市場來看，相比去年隻有呈貢、經開區和空港的選項，可選範圍大了許多。

比如，主城區總價110萬左右有諸如江東鉑悅灣、青年說悅領域、清河居花栖裡、譽峰峰景、溪麓南郡、俊發觀雲海、俊發彩雲城等項目小戶型可以選擇。

能夠墊着腳夠一夠的項目還有金泰國際三期名門、首創禧悅春城、中建金科向山的島、翠湖一品等項目的小戶型産品。

除此之外，呈貢區、經開區、空港片區等離城有一定距離的區域的一些項目，也符合總價110萬左右的上車需求。

在項目可選範圍變大的同時，相比以往，今年以來持續下調的房貸利率，一定程度上也為買房帶來了利好。

在月供相對固定的情況，房貸利率的下調，使得可貸款總額得到提升，按照月供匹配到的貸款額度更高，實際買房中，房源的可選擇性也随之變大。

這裡可能比較難理解，我們同樣以等額本息貸款30年來計算，在相似的月供要求下，當前4.45%的利率水平貸款總額為89萬，而以去年同期5.4%的利率計算，僅能貸到79.8萬。

不同的利率水平，月供相似，時隔一年的貸款總額多出9.2萬。

相似月供下不同利率水平的可貸總額對比

更重要的是，雖然貸款總額增加，但低利率形成的低利息對沖，使得還款周期内的還款總額并沒有因為向銀行貸的錢多了而呈現出明顯的增長。

無疑，這對于貸款買房的群體而言，算是一種來自政策的福利。

當然，以上是以城鎮非私營單位就業人員年平均工資作為參照得出的結果。

如果以城鎮私營單位就業人員年平均工資（54665元）來算，合約4555元的月薪，要靠個人工資攢首付并在昆明主城區買房，也确實不太容易。

現實中，收入高，依然買不起房的也有一大把；收入不高，卻也有過得很安逸的。因此，就買房而言，還是要根據自身情況量力而行。

說到底，工資隻是買房的一種還貸能力的參照和資本積累的一種方式，并不完全是能買房的衡量标準。