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紹興，是我比較熟悉的一個城市。

這是因為，2017年米宅在紹興團購一個項目，也是迄今為止唯一的一個項目——元壟大都會，當時均價12800多，而我恰恰參與了項目的考察。

現在這個項目的二手房價格大約在25000到26000，大約翻了一倍。

2

相比較全國很多城市，紹興的樓市非常簡單。

三句話：

内核老城核心 中核中心城區 兩個發展方向

老城核心：

圖片：紹興老城典型照片

老護城河範圍内的文化老城區，現階段處于沒有任何項目的狀态。

未來也不太可能有，因為未來這篇城市主要的功能就是文化和旅遊。

所以，用于開發的土地不會再有，甚至會有更多的人口要從内核老城遷出。

中核中心城區：

圖：紹興護城河外典型市容

護城河外，紹興環城高架橋内的成熟紹興現代城區。

該範圍内，有項目但比較少，而且相對比較貴，選擇的人更多的是看重老城教育資源和對老城比較有感情的客戶。

另外，環城高架之外，兩個主要發展方向

——處于高速發展階段，有些區域比較成熟，有些區域沒有那麼成熟，但作為紹興主力置業方向的定位已經确定。

所以說，你不管是不是紹興人，如果打算在紹興置業，第一個問題就是

——我應該買在主城正北的鏡湖，還是要買在主城西北的柯橋？

3

實際上，鏡湖闆塊和柯橋闆塊就代表了紹興過去15年以及未來10年的發展方向。

先說鏡湖闆塊，2002年，鏡湖新區成立。

在這20年間，整個紹興把最最精華的市政資源一股腦全都搬到了鏡湖。

打造鏡湖的生态體系，不但形成了整個紹興最密集的河流水網，同時在鏡湖中心又形成了一個規模空前和級别極高的鏡湖國家濕地公園。

圖：鏡湖國家濕地公園

然後，把紹興市政府從老城遷出，放到了鏡湖中心位置，随之而來的就是各種共同配套，包括市民中心，奧體中心。

圖：鏡湖早上市容

光政府來了還不夠，紹興市把自己所有能影響到的高端金融機構和寫字樓也放到了鏡湖。

很顯然，鏡湖在紹興市的定位，實際上就是

——浦東之于上海，黃埔之于廣州。

是政府規劃中可以代表整個城市的未來“希望”的嫡出新區。

4

相比較鏡湖，柯橋顯然就處于“庶出”地位。

紹興樓市的柯橋闆塊主體範圍就是紹興市的柯橋區。

往前推20年，實際上這個柯橋區，原名則是叫紹興縣。

而這個紹興縣和當時的紹興市則完全不是一回事，直到2003年，紹興縣政府遷入柯橋鎮，後整個區改名柯橋，最後改縣為區，變成了紹興市的三區之一。

所以，一開始，紹興市和柯橋區就有點競争關系。

大家現在一提紹興，覺得最重要的一定是包含紹興老城的越城區，因為幾乎所有紹興叫的名字的古迹和旅遊景點都是在越城。

然而，當你查閱數據才會發現，真正紹興的第一經濟大區，乃是柯橋而非越城。

不但，總量GDP遠超越城，同時人均GDP也遙遙領先。

因為，在曆史上柯橋有着明确的産業定位和産業優勢。

圖：柯橋和亞洲最大的中國輕紡城

柯橋擁有全國最強的完整産業鍊——印染紡織。

柯橋區，曾連續多年位列全國縣域經濟基本競争力十強，同時擁有亞洲最大的布匹集散中心——中國輕紡城。

借助輕紡，柯橋從上至下完成了這一産業的整合，成為了這個行業同時也是紹興地區當之無愧的老大。

5

說回樓市。

如果，你在紹興的樓市調研一下，你會發現柯橋和鏡湖的比較無處不在。

如果，有土拍，大家就會比較柯橋和鏡湖，誰出了更多的地王，誰的最新樓面價更高一些。

如果，柯橋有了新盤，大家也會比較鏡湖有沒有類似項目，價格如何。

總之，在紹興的區域樓市，充滿了類似pk的話題。

隻能說，在我調研的2022年的6月份，似乎柯橋更勝一籌。

圖：車流如織的柯橋街頭

新房項目較少，市場庫存不多，二手房價格在市場周期下比較堅挺，另外明顯柯橋的經濟活力肉眼可見的要好。（另外，靠近省會杭州東南，也是其重要的優勢）。

反觀鏡湖，雖然城市界面超過了柯橋，甚至超過了中國90%以上的新區，但是新房項目還比較多，市場庫存較大，二手房更加難以出手。

同樣，走在鏡湖新區的大街上，無論是外賣小哥還是白領上班族，明顯人口的密度要小于柯橋。

但是，未來，到底是柯橋更加有發展前景一些，還是鏡湖發展一些，這個話題我不想多說。

因為，這種維度的競争往往是多層次，長時間的比賽，很難在短時間内看出端倪。

6

但是，如果你跳出紹興樓市，同樣會發現，這種類似的嫡出“新區”和庶出“新區”的競争并不鮮見。

在武漢，武昌 漢口的濱江沿岸pk洪山區開發區出身的東湖開發區（光谷）；

在合肥，一路向南的市級政務區 省級濱湖區pk企業雲集的蜀西湖新區；

在杭州，政府主導的向東濱江新區 大江東 pk一路向西的未來科技城；

即使，在紹興的緊鄰甯波市，也有政府雲集的東部新城pk企業雲集的南部新城；

等等。

這種嫡子新區，往往被當地政府“萬千寵愛于一身”，給地鐵、給學校，給配套、如果決心更大，往往會把整個政府全套人馬統統遷入，力圖用資源持續輸入，堆出一個新城，堆出未來城市的希望。

而和他競争的庶子新區，往往就沒有那麼大的優勢。他們往往靠自己的獨特地理，學校、經濟、公司、産業的優勢，自己慢慢地形成自己的城市地位。

這兩種新區背後，很顯然是兩隻巨手的較量，一隻是政府行政力量的手，一隻是市場力量的手。

那麼，這兩隻手，哪隻力量更大一些呢，哪種新區勝算更大一些呢？

在我考察的很多城市中，呈現出這樣一種規律：

南方城市，似乎這種庶子新區成長的更好一些，行政的力量并不能成為決定城市發展的唯一力量，你依舊可以看出“商業的力量和市場的力量”在城市發展中的巨大的作用。

比如我們這次考察的杭州、紹興、甯波。

雖然，他們的濱江區、鏡湖新區、東部新城發展的不錯，但是同樣未來科技城、柯橋闆塊和南部新城同樣也充滿希望。

然而，北方的城市則很少出現這種情況，主導城市發展方向的永遠是政府規劃圖上最粗的箭頭，城市發展最好的闆塊，永遠是政府所在地的新城闆塊。

而這，或許就是中國這二十年“南北差距拉大”最好注腳。