■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

在棚戶區改造等國有土地上房屋征收中，房屋面積和性質的認定是否正确直接關系到被征收人合法權益能否得到保障。而不動産權屬證書是具有權威性的面積、性質認定憑據，輕易不可被否定。然而江蘇省泰州市的劉先生就遇到了煩心事兒：征收方對其“地大于房”多出來的100多平方米空地面積不予認定就作出了征收補償決定。那麼，劉先生能将這樣的面積存在巨大争議的補償決定依法撤銷嗎？

委托人劉先生在江蘇省泰州市某路250号擁有房屋，1992年原縣級泰州市國土管理局頒發了《國有土地使用權權屬證明書》，明确該處用地面積267.78平方米，建築占地面積132.73平方米。也就是說，涉案地塊上尚有空地面積135.03平方米。

2016年6月，因當地環境綜合整治需要，涉案地塊被納入棚戶區國有土地上房屋征收範圍内。因對補償面積認定、停産停業損失計算、評估報告合法性等諸多問題不滿，劉先生未能與征收方就補償協議達成一緻。

2017年8月，當地區政府作出房屋征收補償決定，劉先生對此不服向江蘇省泰州市中級人民法院提起行政訴訟。市中院經審理後作出一審判決，判決駁回劉先生的訴訟請求。

劉先生在北京在明律師事務所黃豔律師的指導下向江蘇省高級人民法院提起上訴，請求撤銷涉案征收補償決定。

而在一審庭審及上訴中，本案最大的争議焦點就在于對被征收房屋土地使用面積的認定問題。按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定及相關司法實踐，經登記的院落、空地面積無争議的應當獲得補償。那麼本案中劉先生又在這裡遇到了什麼障礙呢？

針對劉先生主張的空地面積未予認定、補償的問題，一審法院基本采信了被告區政府的答辯意見，認為劉先生雖持有證載面積為267.78平方米的土地證，但當地國土部門出具的加蓋了“泰州市xx區拆遷現場土地使用權面積核定專用章”的《情況說明》指出，涉案宗地範圍内所有房屋（包括當事人劉先生其他親屬的房屋）的建築面積已大于劉先生持有的土地證的證載面積。

故此，根據“地随房走”的原則，劉先生所主張的多出來的空地面積價值已經在該地塊上其他房屋的價格中體現，國土部門的認定結果認為“地大于房”是不存在的。

但事實上，根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第9條的明文規定，對于已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。

黃豔律師就此指出，被征收人劉先生持有的《國有土地使用權權屬證明書》并未被證明存在登記錯誤的情形，區政府提供的國土分局出具的《情況說明》的證明效力應低于《國有土地使用權權屬證明書》。

且涉案地塊有權屬證書，系已經登記的土地使用權和房屋，補償方案中依據航測圖、影像圖（地形圖）作為認定房屋、土地面積依據的規定僅适用于未經登記的建築或者土地，不應在本案中适用。

此外，黃豔律師還就本案中存在的是否經依法協商、評估時點争議、停産停業損失補償确定、房屋是否為沿街商鋪、補償決定所确定的安置房是否符合法規規定等一系列争議點進行了有力的質證、辯論。

2021年3月17日，江蘇省高級人民法院作出（2019）蘇行終1350号《行政判決書》，在最為關鍵的空地面積認定問題上支持了劉先生一方的主張，認為一審法院未查明涉案房屋是否存在“地大于房”系認定事實不清，判決駁回劉先生的訴訟請求系适用法律錯誤。

法院最終判決撤銷江蘇省泰州市中級人民法院作出的本案一審判決，撤銷泰州市xx區政府于2017年8月作出的涉案房屋征收補償決定。委托人劉先生合法補償權益的實現終于迎來了重大轉機和希望。

黃豔律師團隊最後要提示廣大被征收人的是，對于被征收房屋、土地面積這回事，有證就要看證，而不是“背本逐末”去搞什麼航測影像圖，或者以加蓋公章的“情況說明”來随意否定不動産權屬登記證書的效力。房屋的面積、性質對補償結果的影響巨大，出現這類糾紛被征收人切不可将其輕易放過，一定要在專業律師的幫助下據理力争，争取真正公平、合理的征收補償。

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