中國房地産市場空間仍然巨大，行業下行階段對頭部企業反而有利。

文/每日财報 何嫱

近年，地産在政策導向下又到了分化的關鍵節點，在下半場面臨更為徹底的洗牌。這次，許多優質央企走到前排。就去年公布的房企銷售額數據來看，前六名都是央企。

作為行業央企中低調的代表，中國海外發展（00688.HK，簡稱中海地産）于1992年8月20日在香港聯交所上市，已走過三十年，如今已是資本市場中國地産概念的風向标和龍頭股，更是中國房地産行業穩健、持續、高質量發展的一面旗幟。

8月24日，中海地産發布了2022年中期業績報告。行業艱難環境下，中海地産上半年實現銷售合約額人民币1385億元，排名上升至全行業第四，跻身行業第一梯隊。

不足為奇，中海地産長期都是以“穩如磐石，值得信賴”的企業形象立足。在如今的環境下，這份穩健增添了一層深意，那便是中海地産在行業下半場博弈面前已經做好準備，優勢将會以肉眼可見的速度拉開。

逆勢業績穩健，加速并購發展

中海地産經過43年深耕，憑借着過硬的品質競争力，已經成長為國内龍頭地産企業。在發展中 “求穩”：穩健的布局、穩健的節奏、穩健的創新、穩健的财務制度等，融合形成中海地産的基因。

上半年，中海地産營業收入1037.9 億元，毛利率為23.5%。股東應占溢利達167.4 億元，扣除稅後投資物業公允價值變動收益和非現金彙兌損益影響後的股東應占溢利為173.5億元。

《每日财報》注意到，中報一大亮點就是淨利潤率達16.1%，繼續保持行業一流水準。相比其他财務指标，淨利潤率更能反映一個企業的綜合管理能力，比如說投資精準、成本管控、精益建造等能力都會增厚企業的利潤。

在業績溝通會上，中海地産董事主席顔建國始終強調穩字發展戰略。在行業大變局下，在立于不敗之地的基礎上，中海地産還善于抓住危機中的機遇。

上半年，在土地市場競争下降下，中海地産在國内13個城市新增21幅土地，權益拿地金額為457億元，新增貨值為949億元。其中在一線和強二線城市新增土地18宗，權益金額為451億元，占比達到94%。

今年上半年，中海地産在四個一線核心城市的銷售業績非常優秀，其中北京240億元，天津114億元，香港110億元，廣州101億元，這都源于此前敢于在核心城市逆市增加土地儲備。

在并購發展方面，中海地産抓住行業洗牌的機遇，加大并購力度，特别在廣州、上海、成都等城市并購投入超過了100億元。今年1月，中海發展以36.88億元完成對雅居樂和世茂有關廣州亞運城項目的股權收購，成為該項目最大股東；中海宏洋約10億元收購雅居樂義烏、徐州三項目公司股權。3月，中海發展以62.4億元收購上海楊浦城建的江浦項目，成為該項目最大股東；中海宏洋10.24億元收購龍光控股汕頭一在建住宅項目。

此外，中海與農行簽署300億元意向性并購融資戰略合作框架協議，該筆為國内首單央行和銀保監會支持的重點房企并購貸款。

與此同時，中海的商業資産也保持高質量增長，商業項目入市進入加速期。上半年入市7個項目，新增商業運營建築面積38萬平方米。包括：北京金安環宇荟、廣州亞運城廣場、成都中海友裡天府國際公寓等。下半年，計劃新入市運營項目10個，預計新增商業運營面積約71萬平方米。

資金實力雄厚，融資成本強勢

自“三道紅線”政策出台後，不少高周轉房企深陷資金困境，而中海地産卻從始至終都穩居“綠檔”行列。去年，公司更是一躍至“零踩線”房企榜首，安全系數直接拉至滿分。

站在如今的需求端，廣大購房者因曆經了疫情和房企大洗牌後，買房邏輯已經不再單純考慮傳統的地段配套和價格因素，更青睐品牌實力過硬、資金實力雄厚的項目。像中海地産這種類型的央企品牌，正逐漸成為購房者追逐的對象。

更需要看到的細節是，在2021年的九月份，中海地産加大出手力度，直接拿地512億；十月份，在杭州及北京等地拿地116億元。時至今日，中海地産拿地的金額已經超過1400億。巨額拿地資金背後，是公司對行業後續發展的信心，亦是逆勢騰飛的開端。

“主動出擊”的另一面——中海地産擁有全行業最低融資成本。4月7日，中海地産曾發行了全國規模最大的綠色（碳中和）CMBS産品，規模50.01億元。

（圖：上半年中海地産發債一覽）

中報顯示，中海地産截至上半年末的資産負債率為59%，淨借貸比率為41%；持有現金1253.2億元；加權平均融資成本僅3.44%，融資成本持續保持地産行業最低區間。

三大國際評級機構目前仍給予中海地産行業領先的信用評級，分别為惠譽 A-、穆迪 Baa1、标普 BBB 。

逆勢踩中市場節點，出手兇猛，離不開雄厚低成本資金支持，彰顯了公司在行業低谷中穩健的财務管理能力。

下半場空間仍然巨大 質優房企走得更遠

去年7月份以來，房地産市場急速下降，整個社會對于地産前景看淡，買方市場急劇萎縮。盡管地方政府出台了不少的刺激政策，但成效甚微。

市場購買意願不足，最根本的原因就是信心不足。

在中海地産董事主席顔建國看來，下半場，市場總量雖然會繼續下行，但仍然是一個規模巨大的市場，是一個好行業，是一個可以長期堅持的行業，要對未來充滿信心。

理由很充分。市場有效需求繼續存在，包括城市化率進一步提升、約3億新市民的住房需求、超大城市與特大城市的人口聚集效應以及改善需求、住房折舊與新建的動态平衡等等方面。從美國地産發展曆程可以看到，房地産發展高峰後會下降，但下降沒有那麼快，仍然維持很龐大的量。

當然地産還要經曆陣痛。就短期來看，一方面取決于宏觀經濟的總體變化，二季度宏觀經濟壓力還是比較大。另一方面，出險企業遇到困難的解決進度将直接影響市場的信心，還需要一段時間的行業重整。

當市場裡的玩家、行業利潤率再次進入一個相對穩定的階段，市場會進入另外一個平衡。精準管理能力強、産品與服務口碑好的企業才能在新競争中勝出。

展望未來，中國房地産市場空間仍然巨大，對于中海地産等頭部企業而言，要想走得更長遠，需要持續打造面向下半場的護城河，強化競争優勢。

中海地産也将因勢而變、積極應對，持續以“好産品、好服務、好效益、好公民”的四好公司發展理念，堅守長期主義，穩步發展。