奔馳G伍佰

這個文章很久之前就想寫了，一直拖着怪不好意思的，但今天是不寫不行了，因為很多小區已經開始賣第二個車位了。

不廢話，直入主題

車位是壟斷的

最早的時候，買賣車位是沒有限制的，既不限購也不限價，導緻很多開發商坐地起價，甚至還出現了個别業主與開發商勾結，進行壟斷的行為。

比如時至今日都能看見新聞，在某些三四線城市，有業主一次性買走了所有車位，然後再加價對外出售。

由于車位是一種剛需産品，對于很多人來說，無論多貴都得買，所以價格也不是市場化的，這就帶來了很多違法違規空間，除了會有業主進行壟斷之外，開發商直接賣天價也是常見手法。

前段時間，我有個廣州的土豪朋友就以100萬一個的價格，買了小區2個車位，因為廣州那裡車位是不限價的。

車位政策1.0

為了保護老百姓的利益，南京做的就非常好，因為我們對車位是有限制的。

首先是限價。河西這裡就是30萬，無論你小區有多豪，頂死就是30萬，而其他地區在十多萬到30萬不等，總之在南京30萬就是車位天花闆，把開發商氣得拉稀。

然後是限購。為了防止出現個别業主壟斷炒車位的行為，我們規定：1、隻有本小區業主才有資格買車位，2、每個業主隻能從開發商那裡買1個車位，1張房産證隻能辦1個車位證，二手不限制。

在這種規定下，依然有人從開發商那裡買到了2個車位，原因在于，第二個車位并沒有辦證，僅僅是和開發商簽了個長租合同，産權還是開發商的。

這種車位是有很大風險的，因為樓盤的開發商都是皮包公司，往往一個項目就注冊一個新公司，樓盤賣完就結束。所以很多年之後，當你想把開發商那個車位給賣掉的時候，會發現找不到人了。。。。

車位政策2.0

這種情況一直持續到了2個月前，南京又出台了新政。

考慮到開發商确實很窮，為了幫他們回點血，我們放松了第二個車位的限制，目前最新的政策是，當一個樓盤交付6個月後，開發商可以賣第二個車位，也可以給第二個車位辦證。

所以我們看到，最近有很多小區都急吼吼的賣第二個車位，這就是原因。

那麼車位該不該買呢？我們慢慢讨論。

租車位與買車位

一個車位30萬，一年利息就1萬多，而租車位隻要4000。傻子都知道，租車位比買車位劃算的多。

那是不是代表我們就該租呢？

當然不是的。

奧迪與奧拓

我不知道大家開的是什麼車，但我覺得20萬以上的偏多，起碼在買房客群裡，已經很少有人開幾萬塊的車了。

于是我們要問自己一個問題，為什麼同樣都是代步，我要花幾十萬買奧迪，而不去買幾萬塊的奧拓呢？

無非就是為了更舒服而已。

放車位上也是一樣的。

租車位就是個超生遊擊隊，每年都要被趕來趕去、居無定所，不但搖号麻煩，位置還都很遠，尤其當小區入住率提高後，可能連租都未必能租到了。

而有自己的固定車位則省心太多，不但可以買在小區樓下，也沒有了搬來搬去的麻煩，這就是舒适度的大幅提升。

所以我勸很多人，不要一天到晚去盯着那幾毛錢利息，為了一點小利而喪失買房初衷，我們買房不就是為了讓全家舒舒服服的嘛，這裡撿漏香蕉，那裡丢了蘋果，何必呢？

什麼小錢都要賺的人，是沒有出息的。

------鍵盤哥

故而，從一個整體的角度來說，我認為，自住是必買車位的，但投資就未必了。

車位是個極糟糕的投資品

車位升值的神話是存在的，比如江灣城的車位就特别值錢，甚至一些老破小/老破大的車位也都非常值錢，比如龍江學區老破小就一位難求，月安花園車位5年翻了一倍等等。

而這些都源于3點

一是小區不足的車位比，很多老小區一家都分不到一個車位

二是小區的高入住率，人多了，車位需求就高了

三是小區的高購買力，無論江灣城還是學區房，業主還都是有錢的

然而，對于99%以上的新小區來說，車位的投資價值幾乎為0

現在新房車位是很多的，往往在1.2以上，而投資客也是很多的，這就造成了小區車位短期内的供大于求，而這個短期可能會持續5-10年。

比如河西南，從2015年開始就是車位滞銷重災區，直到今天也沒人買車位，業主們的車位想單獨出手是幾乎不可能的，往往都需要原價綁定和房子一起賣。

甚至在河西所謂“豪宅”裡，也沒人買車位，具體小區我就不點名了，防止玻璃心業主噴我。

我隻能說，在河西，2017年之後交付的所有小區裡，隻有海玥名都車位是供不應求的（華新城不清楚），其他小區别看吹的多響，車位都不好賣。

海玥名都現象

海玥名都車位比很高，達到了1.5，遠遠高于其他樓盤的1.2、1.3，在目前河西已交付小區裡是天花闆。

車位比1.5基本上是豪宅分水嶺，達到這個标準的才能稱為豪宅，這點大家記牢，對你判斷樓盤品質很有幫助。同樣，車位比2則是頂豪分水嶺，一家2個車位都保證不了的小區，就别自稱頂豪了。

然而海玥的車位是最緊缺的，不但當初買車位的時候在搶，現在連租都要搖号。這是因為自住的太多，而業主又太有錢，導緻了這一現象。

反過來，如果是一個安置房小區，即便它車位不足，即便它賣的很便宜，就意味着車位可以升值了嗎？

當然不是。這種小區車位再少都賣不出去，因為業主們甯可選擇違停。

綜上，我們明白，車位的投資價值，是由3方面共同決定的：開盤價、車位比、圈層。

别屁話，到底該不該買？

由于南京車位是限價的，所以我們就不談價格了，價格都還比較合理。

首先是第一個車位該不該買

一、 對于頂豪來說

必買不可。

2000萬的房子，車位本就該賣100萬以上的，現在限價30萬還不買，我就不明白你為什麼要買頂豪了。。。老老實實買個老破大不香嗎？

就不再廢話了，這個級别的業主有個最大特點，就是謙虛、低調、思維清晰（當然，業主夫人就不一定了，小紅書上最近有太多曬河西頂豪的貴婦，建議低調點）

二、 對于豪宅（車位比1.5左右）

比如融創、萬科、金茂府這種，即便車位有1.5，長期看還是會不足的，所以無論自住還是投資，依然建議購買。

最差的情況也是今後跟着房子打包出售，會很好賣的（因為位置好），反而沒有車位的房子可能遭到接盤俠排斥，畢竟人家1000多萬接你的二手，真的不在乎在這30萬了。

三、對于普通住宅（車位比1.2左右）

自住買，就是奧迪奧拓的問題。

投資不買，這個車位以後會很難賣，接盤你房子的人很多時候也是6個錢包的，他們的經濟實力以及認知都不允許買車位，比如江北十幾萬的車位，真心不要去買。

四、車位比小于1.1的新房

由于挖車位是要成本的，以及一些地形上的限制，現在也有一些樓盤車位比不足1.1，最有名的就是大校場金地華夏，都隻有1.05。

這種車位是必買的，因為它屬于嚴重不足，而且大校場今後入住率會很高，你今天不買，以後根本買不到；同樣，車位的升值也會很有前景。

但一些遠郊房産，那種可以看到的未來很多年入住率都很低的房子，就不要買了，本來房子就是個坑貨，不能再買個坑貨吧。。。。。

至于第二個車位該不該買的問題

除了頂豪之外，一概不買。

真的需要2個車位且願意為之買單的二手房客戶還是比較少的，哪怕是豪宅接盤俠。所以第二個車位實際上就是個拖油瓶了，哪怕你是豪宅也不建議買。

自住角度來說，保證家裡一個樓下的好位置也就差不多了，這個時候考慮下性價比，我個人覺得還是比較值當的。

當然，特别有錢的除外。

人生處處是坑，還好有你鍵盤哥

你以為車位這麼簡單就結束了嗎？

錯！當你決定買車位的時候，坑才剛剛開始。

車位貸款，穩如詐騙

開發商為了促進銷售，也為了個人回扣，往往會帶銀行來給你們辦理車位貸款。

銀行會告訴你，我們貸款很便宜，隻要4%左右，然後就閉嘴不再多說，因為再多說，他就要違規了。

因為這裡的4%根本就是假的！

車位貸本質就是消費貸，與信用卡分期、網購分期、花呗借呗一樣，它們所展示的利率都是假利率，真實利率是需要乘“2”的。

也就是說，當你看到宣傳單上寫4%的時候，它的真實利率在8%以上，十足大坑貨。

這是金融裡的“擦邊球”，專業術語叫“IRR”，反正大家記住就行，這個世界上隻有2種貸款利率是真實的，一是房貸，二是指明“先息後本”的貸款。

帶頭大哥，也是詐騙

有一個情況，幾乎在每一個豪宅小區都出現了，那就是抵制開發商賣車位。

業主群裡的帶頭大哥會義憤填膺的說，開發商為富不仁，号召所有人不要去買車位，理由可以是，等交付後再買，或者逼開發商降價。

然後群裡就會有一大堆傻乎乎的小弟們熱血沸騰，紛紛棄号。

3天後，發現帶頭大哥選走了入戶大堂門口最好的車位，而自己隻能撿大哥剩下來的雞屁股。

活該，人就該對自己的愚蠢負責。

——鍵盤哥

坑王之王，儲藏室

要說比車位貸、帶頭大哥還要坑的，那一定是小區的儲藏室了。

這種儲藏室在地下，單價大概在8000，面積20多平，總價20萬左右。

很多人會買，原因很簡單，你看房價都6萬了，這個才8000，我可以把家裡不用的東西放進來，這樣家裡就省了20平，相當于省了100多萬，多劃算？

世界上有2種東西，你買完後就再也不會看了，一個是結婚照，一個是儲藏室。無數的事實證明，你放進儲藏室的東西，都是永遠不會再用到的東西，等它發黴了之後再丢進垃圾桶，儲藏室不過是個垃圾中轉站而已。

最可怕的是，這玩意兒在二手市場根本沒有流動性，你就是綁定房子也賣不掉，最終隻能白送。。。

所以，儲藏室，永遠都不要買。

坑，還沒有結束，下面是選車位的坑

1、柱子間3車位好于2車位

這是很多人最容易犯的錯誤。在選車位的時候，大家會天然的認為，當2個柱子間隻有2車位的時候是最好的，邏輯就和買别墅一樣，雙拼好于聯排。

實際上這是錯的。

國家有規定，柱子間3車位的時候，柱間距7.8米，平均每個車位寬2.6米；而柱子間2車位的時候，柱間距4.8米，平均每個車位寬2.4米，所以3個車位是要更大的，下圖可以完美展示。

車位邊緣白線與柱子間距離，3車位的有20公分，2車位的沒有距離。

2、消防栓，坑死人

消防栓是比柱子還寬的，左右各寬出來10公分，意味着如果你選了消防栓旁邊的車位，那麼你的車位就小了10公分。

問題是，你以為你不選消防栓就行了嗎？

當然不是，因為你的鄰居如果是消防栓位置，必然會把車停在你的線上，最終還是會導緻你的車位變小。。。。。

所以有消防栓的車位，那一排都不要選。

當然，良心開發商會對消防栓做處理，把橫向擺放變成豎向擺放，可惜，這樣的開發商太少了，因為這似乎不是那麼容易，而需要做很多很多工作的。

這樣的擺放就比較良心了

3、柱子位置坑人

說白了就是，如果柱子位置太靠前，那麼會對你倒車入庫産生影響，可能會撞上去；而柱子太靠後，則會讓你無法開門。

所以，選車位真的全是坑，最好的辦法就是去現場，看看柱間距到底如何、柱子到底在哪裡、消防栓又在哪裡。而這些東西，很多期房是不會告訴你的。

至于首選位置，肯定是左手靠柱子，因為開門最方便，就不再提了。我是會願意為此選稍微遠一點的位置，多走20米的。

負二層好不好？

人是真的很賴，不但收懶，腦子更懶，所以很多時候思維定勢會害死人。

比如我周末去商場的時候，相比于一些人在負一層大轉圈找車位，我都會直接開到負二，舒舒服服停到電梯門口。

所以小區車位也是這個道理。

以往人們排斥負二，是因為以前很多電梯是不通負二的，負二也沒有入戶大堂，甚至還會潮濕陰暗等等，而這些問題在今天已經不存在了。

所以當我們面對“負一樓電梯外100米車位”與“負二樓電梯口車位”的時候，我會毫不猶豫的選擇負二，多開1分鐘車肯定比多走1分鐘路要好，尤其當你拖兒帶女的時候。

當然，有人又會說下雨倒灌的問題。。。。

科學的說，當水平面已經到一樓的時候，天量的水量會瞬間填滿所有地下空間，不分負一負二。。。。

所以，我認為，好位置的負二，是強于不好位置的負一的。

最後，車位搖号可以作假嗎？

隻要不是公證處搖号，都無法保證公正。事實上很多時候，“不公正”就是開發商所追求的效果，所以最好的位置你就别指望了。

如果開發商破天荒的去公證搖号了，隻能說明一點，那就是關系戶太多擺不平。。。。。

說完收工

今天就這樣吧，好久沒寫5000字長文了，寫的很累很累，明天申請調休一天！