大家好，我是觀觀。

在金融圈混了16年，我卻獨愛買房，還首創了一套科學買房體系，已經幫助衆多朋友買到好房子。

以下是今天的正文。

2022年，上海哪些房子會漲，又有哪些房子會跌？

這是很多人關心的話題。

今天咱就簡單粗暴一點，直接上答案。

1

先說哪些房子會漲。

我最近觀察來看，浦東的金色中環、大虹橋華漕前灣等，這些規劃能級高，又有産業支撐的地方的品質次新房，已經開始價值回歸。

這些闆塊的好房子，房東的心态普遍都很好。

浦東金色中環發展帶，是浦東“天團”打造的，主要聚焦幾個重點地區，包括：

3個中心區：前灘中央活動區、張江副中心、金橋副中心

5個潛力地區：滬東船廠、張江集電港、禦橋區域、新楊思地塊（高青區域）、筠溪小鎮（三林區域）

這些區域規劃總投資約6240億元，“十四五”期間投資将超3440億元。

為什麼金色中環這麼被人看好？

因為這裡是浦東，一片從未讓人失望過的熱土。

三十年前，浦東要發展陸家嘴、外高橋、金橋、張江，現在都發展起來了。

八年前，浦東要發展前灘，當初許下的諾言，現在也均已實現。

浦東的執行力，我們都看得到：隻要浦東想要落地的規劃，沒有什麼做不到。

而現在，浦東将要大力發展金色中環，成為下一個5-10年浦東的發展極。

大體量地整拆整建的土地，強力的産業引入，高品質的産城融合社區，這些利好紛至沓來，這就是浦東的未來。

2

浦東金色中環之外，我們再說說上海西邊的戰略高地大虹橋。

大虹橋在過去的一波牛市中屬于後知後覺，後來補漲的。

很重要的原因，是前期受到了新房對二手市場的壓制。

18年、19年、20年這三年，大虹橋的新房供應量很大。

那為什麼會這麼一波大的補漲？

第一個原因是大虹橋前期的規劃開始落地，這個落地更多的是地鐵交通開始落地：

區域内2、10、17号線、13号線延伸（規劃已批複）、25号線（規劃中）共5條地鐵線路，以及總長14.3公裡的嘉闵線（規劃中），形成網狀結構。

要知道，在外環外和中環外，有這樣網狀結構地鐵的地段是非常稀缺的。

大虹橋是唯一一個在外環外有6條地鐵（輕軌）網狀布局的地方。

第二也要誇獎一下闵行區，把華漕前灣這個地方，做得非常好，學校也引進了，打造了一個标杆。

大家看到大虹橋在郊區也是能做出高端地塊的，覺得大虹橋有真材實料，慢慢也就有了信心。

不過，大虹橋确實也比較大，發展不均衡，選錯的概率也同樣很大，幾個建議給到大家買房時參考：

如果你追求自住配套的成熟，較高的租售比，可以選擇目前已經發展成熟的虹橋核心區以及西虹橋闆塊，也就是闵行華漕、青浦徐泾。

如果你在自住的同時又希望有一些增值空間，那麼建議你沿着崧澤大道、17号線往西，選擇徐盈路、蟠龍路闆塊，最遠不要超過趙巷。

如果你的預算有限，覺得核心區高攀不起，那麼嘉定江橋、松江九亭、青浦華新也都是相對務實的選擇。

無論是浦東金色中環還是浦西大虹橋， 大家買房盡量靠地鐵，這是硬通貨，至于有多硬，置換的時候就知道了。

3

第二類我看好的房子，是之前超跌的XQ房。

XQ房去年因為政策打擊，現在很多已經完全沒有了溢價。有教育需求的家長，可以關注起來了。

最近我們所觀察的浦東某著名優質XQ房，上個月賣出十多套，已經觸底反彈了100多萬。

當然和最高點相比，現在價格已回落了不少，過多的泡沫已經被擠幹淨，當前的價格很健康。

對于XQ房，我的建議是，有教育需求的，該買還是要買，最好是好房子 好學校。

以前是老破小強XQ好，比如徐彙、楊浦等内中環老破小，門檻價低，對口的都是好學校，自用投資都放心。

但教改的趨勢，超額、統籌、劃片……都會發生未知風險。

未來的趨勢是好房子 優質學校或者潛力學校。

比如嘉定新城、唐鎮、聯洋、碧雲、莘莊、大甯、森蘭等等優質闆塊。

優質的教育資源永遠都是稀缺的，沒有XQ房也會有别的東西來分配。

所以該買還是要買，給孩子一個保障，給自己一個安心。

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第三類今年會漲的房子，是市中心的豪宅。

這類産品我持續看好，本質上還是稀缺邏輯。

上海不隻是上海人的上海，更是全國人的上海。

上海的豪宅貴是真的貴，但對于全國的有錢人來講，數量還是太少。

所以我們看到，雖然整個2021年市區的豪宅新房供應量很大，但品質次新大平層的漲幅依然是不俗的，甚至跑赢了大盤。

尤其疫情以來，全球放水，熱錢無處可去，上海這樣的頂級城市好地段的好房子，自然會成為富人資産配置的好标的。

江浙的大小老闆，北方的煤老闆，上市公司的實控人，高管，減持一點股票來上海買個大平層不要太輕松。

對于這些全國的有錢人來講，來上海當然要買好房子，不然在家裡請個客都沒面子。

一線城市核心地段的稀缺豪宅，真的是很難跌下去，背後的購買力太強大了。

上海有很多的品質好房子，大家一有錢就會努力搬進去，同時置換掉那些品質差的上車盤。

靠工資買的老破小，和靠資産升值買或置換的大平層，未來哪個漲的更快，不言自明。

所以大家如果預算高一些，還是要往市區看看。

比如長壽，武甯，天山，這些闆塊其實是被低估的。

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下面說說今年我不太看好的幾類房子。

第一個，新房供應量大的闆塊的二手房，比如颛橋。

颛橋紫薇花園，華發四季半島，這兩個新盤體量很大，品質也很好，今年估計會供應1500套以上。

而且紫薇花園是個地鐵房，價格也隻比周邊的二手次新房貴個幾千塊。

再加上三價取低的影響，所以這邊的二手房今年會很難出貨，除非價格很有競争力。

類似的浦東臨港，徐泾老鎮，寶山顧村，今年的新房供應量都很大，二手房的價格必然承壓。

第二個，遠郊的二手房。

2022年，遠郊會繼續拉胯，以金山、崇明為主，奉賢稍微好一點，但還是太遠。

這些地方未來會既跑輸通脹，又跑輸大盤，因為這裡基本沒有人口流入，也缺乏産業支撐，房子要出租都租不掉，新房供應也不少。

最重要的原因是這些地方距離市區太遠，這就導緻沒有接盤俠，一般離市中心25km以内是可以接受的距離。

第三個，部分老破小。

除了文物，房子越老越不好賣，這是一個不争的事實，

當然也不能一概而論，對于這類産品，我們一定要弄明白其潛在的接盤俠和購買人群是誰。

市區通勤便利，戶型好點的老破小，依然是剛需群體不錯的上車選擇，比如浦東世博和金楊的老破小。

而地理位置差，不靠近地鐵的老破小，連經濟特别緊張的剛需都不想要，他們甯願買遠一點。

比老破小更差勁的，是老破大：看得上的人買不起，買得起的看不上。

以上，就是我在2022年看好和不看好的幾類房子，供大家參考，買房和置換都能用上。

大家如果想要在上海買房或是有任何買房方面的疑問，請私信我，回複666，送你價值百萬的《上海買房寶典》。