基礎設施公募reits發展趨勢探讨?範欣上交所首批5隻基礎設施公募REITs産品于6月21日正式上市交易，這标志着REITs在我國正式落地此前，首批9隻基礎設施公募REITs向投資者公開發售，開售當日即售罄，其中較優質的産品配售比例堪比股市“打新”公開披露的信息顯示，9隻基礎設施公募REITs底層資産包含收費公路、産業園、倉儲物流、污水處理、垃圾處理及生物質發電等多種資産，2021年現金分派率預計在4.10%~12.35%之間，收益率高于市場上很多理财産品，現在小編就來說說關于基礎設施公募reits發展趨勢探讨?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

基礎設施公募reits發展趨勢探讨

範欣

上交所首批5隻基礎設施公募REITs産品于6月21日正式上市交易，這标志着REITs在我國正式落地。此前，首批9隻基礎設施公募REITs向投資者公開發售，開售當日即售罄，其中較優質的産品配售比例堪比股市“打新”。公開披露的信息顯示，9隻基礎設施公募REITs底層資産包含收費公路、産業園、倉儲物流、污水處理、垃圾處理及生物質發電等多種資産，2021年現金分派率預計在4.10%~12.35%之間，收益率高于市場上很多理财産品。

那麼，為何基礎設施公募REITs引來市場如此關注并能取得較好的銷售業績，未來能否成為資本市場長期投資的優質标的？這就需要從REITs産品設計說起。

REITs為“Real Estate Investment Trusts”縮寫，翻譯過來就是“不動産投資信托基金”，最早出現于美國，簡單說就是基金管理者将房産打包分割成很多小份賣給投資者，并将房産出租後用租金給投資者分紅。這種産品規則的設置不僅可讓房地産商快速回籠資金、加快資金周轉，更能讓投資者享受到租金帶來的分紅和房産升值帶來的投資收益，一舉兩得。統計顯示，過去20年，美國權益型REITs年均回報率是9%~12%，投資表現優于市場上很多指數的表現，可以說是資本市場上較為優質的、适合普通投資者長期投資的一個品種。

與國外REITs不同，我國此次推出的基礎設施公募REITs底層資産以基礎設施為主，并不包含住宅和商業地産。這一設計體現了此次REITs政策制定的精妙之處，不僅可為基礎設施有效籌集建設資金，更對接了資管新規推出後商業銀行相對收益高的非标理财産品減少導緻的居民保本型理财需求缺少投資渠道的問題。

衆所周知，我國當前房地産政策的主基調是“房住不炒”，如果此時推出投資房地産的REITs勢必影響房地産政策調控效果。

而推出以基礎設施為主REITs的含義則稍微複雜一些，需要從我國基礎設施建設的資金來源講起。無論發達國家還是發展中國家，大部分基礎設施項目具有前期投資大、資金回收周期長、涉及民生保障、需要政府長期提供補貼的半公益特性，隻有收費公路、産業園、污水處理等少數基礎設施項目盈利能力較好，這也使民營資本很少介入基礎設施投資領域，大部分基礎設施項目需要由政府财政資金直接投資建設。

我國基礎設施項目主要由各地方政府的平台公司或國有企業投資建設。平台公司主要是由地方政府通過資産注入方式成立，以财政收入對其隐性擔保，這麼做的好處在于可以通過平台公司發揮杠杆作用，短期建設大量民生基礎設施項目，花明天的錢幹今天的事。但問題也同樣明顯，主要是平台公司通過銀行貸款、發行債券以及非标方式融資後，不僅容易産生地方政府隐性債務，難以從整體有效控制這一債務問題，而且還通過銀行釋放出了大量貨币信用，對通脹造成較大壓力。特别是2009年以後，一些地方政府存在超前建設問題使隐性債務進一步放大。

因而，從2014年起，國家越來越重視這一問題，發布了《關于加強地方政府性債務管理的意見》（43 号文），剝離融資平台公司政府融資職能，融資平台公司不得新增政府債務。随後修訂《預算法》，以地方政府舉債代替平台舉債，此後又陸續開始清理地方政府隐性債務，并推出違規舉債終身問責制等系列措施。至此，通過融資平台為新建基礎設施籌集資金之路逐漸走到盡頭。

當然，僅靠“堵”不行，國家也出台了相應“疏”的政策。為推動基礎設施建設并提高資金使用效率，财政部主導推動了PPP方式吸引民營資本進入，但從實際效果來看，一方面吸引民營資本的資金規模不及整體基建投資需求，另一方面由于項目都由地方政府主導推進，即使是PPP方式民營資本進入也存在顧慮，導緻民營資本參與基建PPP的意願整體不夠強烈、參與基建PPP主角以不同類型國資為主，甚至很多地方為了基礎設施項目上馬搞出了很多僞PPP。同時，當前由于減稅降費政策的推廣，地方财政普遍較為緊張，基建投資的另一個資金來源——專項債籌集資金的數額也較為有限，難以滿足基建投資的需求，這也就是近年來我國基建投資增速放緩的主要原因。

因而，給基建投資拓展新的資金來源就成為當下必須盡快解決的問題。我國通過20餘年高強度基礎設施建設，已經建成的基礎設施存量資産規模超過100萬億元，這部分資金普遍沉澱在基礎設施上，沒有得到有效盤活。需要通過一種金融工具有效讓這部分沉澱資金流轉起來，起到為基礎設施建設開拓新的資金來源的目的，這是此次基礎設施公募REITs推出的根本原因。未來基礎設施REITs公募逐漸推廣後，保守估計市場規模也能超萬億元，這樣，短期基礎設施公募REITs可成為平台類公司權益融資工具，降低地方政府債務壓力，長期則可有效盤活基礎設施存量資産，提高資金使用效率。

另一方面，近20餘年，房地産一直都是我國居民的主要投資方向，雖然近年來我國資本市場已經有了快速的發展，但資本市場的總市值仍然無法與房地産總市值相提并論。長此以往，積累在房地産領域的風險就逐漸擴大，如何分流集中在房地産投資上的居民資金已經關乎到經濟和金融安全問題，亟待解決。做強做大資本市場是未來很長一個時間段我國宏觀政策的主要方向。

在具體途徑上，近幾年我國改革力度逐步加大，既實施了證券發行注冊制，又擴大了股票和債券基金規模，建立了以機構為主的資本市場。但股票和債券基金畢竟需要一定投資經驗，而且波動率較大，很多普通投資者屬于風險厭惡型，還是會選擇銀行保本保息型理财産品。随着資管新規過渡期進入尾聲，保本保息型理财産品将逐漸成為曆史，其中很多對接非标的保本保息型理财産品也将逐步淡出市場，這部分産品規模占銀行全部理财的近三成，市場規模在萬億元級别，需要找到能代替此類理财産品的新的金融産品滿足這部分風險厭惡型投資者投資需求。此次推出的基礎設施公募REITs恰恰就是這樣一類産品，設定強制分紅機制，在符合條件的前提下應将可供分配金額的90%以上強制分配給投資人，首批基礎設施公募REITs底層資産為基礎設施中較為優質的品種，一般由政府定價，收益相對穩定，能夠給投資者帶來長期穩定的回報。

因而，一面是基礎設施資金來源近年來受到限制，需要開辟新的路徑，一面是保本保息型理财産品逐步退出市場，穩健型投資者需要有新的投資品種，基礎設施公募REITs的制度設計正好連接了供需兩端，其銷售火爆也就不難理解了。

當然，任何事物都具有兩面性，基礎設施公募REITs也一樣。不同于房地産REITs，基礎設施公募REITs的底層資産主要是收費公路、污水處理等基礎設施，非專業人士很難對其資産進行估值，而且其盈利模式多為政府定價，這兩方面決定了投資者很難賺到底層資産增值的錢，隻能賺到分紅收益。

另一方面，首批試點的基礎設施公募REITs主要是基礎設施領域相對賺錢的行業，這些行業在整個基礎設施行業占比相當小。未來基礎設施公募REITs一定會逐步拓展至其他不賺錢的基礎設施行業，如此才能真正盤活上百萬億元的基礎設施存量資産。這些相對不那麼賺錢的基礎設施行業想要通過REITs發售要麼采取PPP模式，要麼采取特許經營模式才能做到盈利，也就是說未來很可能出現地方政府加大既有項目PPP或特許經營力度，隻要将基礎設施公募REITs的收益率控制在稍高于10年期國債收益率即可實現盤活存量基礎設施資産的目的，這本質上是一種變相加杠杆，短時間發行量較大的話肯定會對地方财政形成擠占，需要監管層控制好基礎設施公募REITs發行和試點行業擴展的節奏，避免帶來地方政府新一輪加杠杆。

綜上，基礎設施REITs的推出既解決了基建領域資金來源不足的問題，又擴寬了普通投資者投資範圍，推出時間節點非常精準，産品規則設計非常精妙，未來具有較大的發展空間，但同樣需注意控制好發行和試點行業擴展的節奏，适宜穩步推進。