本文作者：範曉軍 張寶印 文章轉自：iCourt法秀

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21 世紀初開始，我國房地産業一直呈現迅猛發展态勢，這一趨勢在 2019 年達到頂峰。從 2021 年下半年開始，開發商一方面需要接受“三道紅線”的監管政策，融資受阻，接連爆雷；另一方面，受疫情頻發及國際形勢影響，經濟環境持續低迷，就業壓力顯著增加，居民預期收入降低，期房爛尾、停貸糾紛不斷，均導緻居民舉債購房意願大幅下降，房地産開發、投資和銷售均呈現斷崖式暴跌。

商品房預售合同糾紛案件數量變化趨勢

（來源于：Alpha ）

人民法院審理商品房預售合同糾紛案件的數量，也與房地産行業的這一發展趨勢高度一緻。盡管案件數量在下降，但是個案結果對于開發商的影響卻呈現“牽一發而動全身”的态勢，且當下商品房預售仍是開發商資金回收的最主要渠道。因此，結合新情況對商品房預售合同及配套協議進行審查修改尤為重要。

筆者在近年為數個大型開發商服務，經辦了百餘起商品房預售合同糾紛案件。故本文拟在開發商立場上，結合實踐就商品房預售合同及配套協議審查中的部分要點進行總結，以期抛磚引玉，共同為房地産行業的發展提供專業支持。當然，買賣雙方需從各自立場、利益出發，尊重彼此自由意志，充分協商，以順利達成合同條款。

一、合同當事人

（一）購房資格

在中央提出“房住不炒”後，各地均出台了不同的配套制度，其主要措施就是限制買受人的購房資格。因此，買受人是否具有購房資格，是現階段商品房預售合同能否完全履行的首要問題。這就要求開發商在簽訂合同時注意審查買受人的購房資格，可以要求買受人提供具備購房資格的證明文件，或者至少要求買受人出具知悉限購政策并承諾符合購房資格的承諾書，并在補充協議中約定因買受人不具有購房資格導緻合同無法履行情形下的違約責任、合同解除等事宜。

（二）貸款資格

貸款資格關系買受人的貸款申請能否順利通過金融機構的審批，是開發商快速回收資金的關鍵。實踐中，存在大量買受人繳納首付款後，金融機構拒貸而買受人沒有能力付清剩餘房款，導緻商品房預售合同無法繼續履行而産生的糾紛。此類案件在房地産市場穩定增長的背景下，開發商占據絕對的主動權，進可要求繼續履行合同并支付剩餘房款，退可解除合同收取違約金，再行銷售不難。但在當下房地産市場下行的大背景下，開發商的最優選擇無疑是要求買受人繼續履行合同并支付剩餘房款。因此，開發商應對買受人貸款資格的審查及相應條款的設計給予相當的重視，并在與金融機構的合作協議中加入買受人貸款資格預審的内容。

二、商品房基本狀況

（一）商品房面積

商品房預售時，因房屋并未建設完成，商品房預售合同中約定的面積是依據施工圖紙預測的，非實測面積。而商品房面積與商品房預售合同中有關面積差異處理方式的約定息息相關，如果按照房管局發布的《商品房買賣合同（預售）示範文本》（下稱“示範文本”）中的約定，一旦實測面積與約定面積出現較大差異，有可能導緻合同被解除。

因此，在對商品房面積進行補充約定時應注意明确房屋建築面積、套内建築面積、共用部位與共用房屋分攤建築面積均以約定的測繪部門出具的房屋面積測算技術報告書準。在商品房預售合同中避免直接采用示範文本中的約定，可改由雙方自行約定，按照實測面積據實結算房屋價款，雙方互不追究由此産生的任何法律責任。

（二）商品房抵押及權利狀況承諾

示範文本約定開發商負有對商品房權利瑕疵擔保義務，即如果商品房存在權利瑕疵不能完成合同登記備案或房屋所有權轉移登記，買受人有權解除合同，開發商按約定承擔違約責任。若開發商未告知商品房的真實權利狀況，買受人可能以欺詐為由要求撤銷合同，開發商将承擔更大的損失賠償責任。

因此，開發商應在商品房預售合同中如實告知買受人商品房抵押的真實狀況，考慮到實踐中商品房設定抵押的普遍性和複雜性，可以補充“出賣人對該房屋已進行抵押的，不屬于出賣人違反承諾”的約定，避免在合同登記備案或房屋所有權轉移登記實際不存在障礙時，買受人據此解除合同。同時，還應該注意詳細約定買受人行使解除權的方式、除斥期間、退款期限、違約責任及違約金的限額。

三、以貸款方式付款的逾期責任

（一）逾期付款責任

關于付款方式，示範文本給出三種方式：一次性付款、分期付款、貸款方式付款。對于前兩種付款方式，根據合同雙方的意思價款支付時間完全可以約定明确。對于貸款方式付款的，雙方僅能明确首付款的支付時間，貸款部分的支付時間因買受人提供貸款資料所需時間及貸款機構審批、放款所需時間不盡相同，無法在預售合同中明确約定，往往會導緻開發商在追究買受人逾期付款的違約責任時難以證明逾期付款的時間節點，違約金主張不能被全額支持。

因此，開發商應注意補充約定視為逾期付款的具體情形及相應的違約責任，以督促買受人盡快付清辦理貸款手續付清房款，還可在追究買受人逾期付款責任時提供證據支持。

（二）逾期還貸責任

實踐中，開發商與銀行之間通常有按揭合作協議，開發商會向銀行繳納一定金額的保證金，買受人申請的貸款付至開發商賬戶後，在辦理完畢抵押登記手續前，開發商需為買受人的貸款向銀行承擔階段性擔保責任，在買受人逾期還貸的情況下，銀行可以直接扣除開發商繳納的保證金，也可以要求開發商承擔保證責任。

但是，示範文本中沒有關于買受人逾期還貸導緻開發商保證金被扣除或承擔保證責任後如何處理的約定，故開發商有必要對此作出特别約定：哪些情形視為違約、違約責任如何承擔、開發商有權解除合同的情形、解除合同時買受人的違約責任。

四、交付條件

（一）商品房交付條件

目前，示範文本要求商品房交付須具備“兩書一表一報告”，即《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》、建設工程竣工驗收備案證明文件（竣備表）、房屋測繪報告。實踐中，開發商未組織竣工驗收，擅自交付使用将面臨巨額罰款，故開發商一般都會在取得竣備表後通知交付。交付時可能因存在面積差異需要買受人補差價，故開發商往往也會提前完成房屋測繪報告。兩書則由開發商自行制作，一般不會出現問題。因此，實踐中開發商在交付時基本都齊備“兩書一表一報告”。

但是，容易被忽略的一點是，除了竣工驗收的有關材料須房地産行政主管部門審核，房屋測繪報告同樣須經房地産行政主管部門審核，以作為此後繳納契稅、申請不動産登記的依據。如果房屋測繪報告在交付時未經審核又無特别約定，買受人可能以此為由主張解除合同或追究開發商的違約責任。因此，開發商應注意補充約定“房屋測繪報告未經房地産行政主管部門審核備案，不影響商品房已達到‘該商品房已取得房屋測繪報告’這一約定”的交付條件。

此外，部分開發商對交房條件的約定在備案合同中一般約定為“商品房經驗收合格”，而在補充協議中對“商品房經驗收合格”做進一步的約定，比如約定經建設單位組織的勘察、設計、施工、監理等五方單位進行的竣工驗收（五方驗收表）視為驗收合格，而非取得竣備表。實踐中，五方驗收的時間要比取得竣備表的時間早兩到三個月的時間。

在逾期交房引起的糾紛中，是否達到交房條件往往是争議的焦點，而五方驗收視為合格的約定則會大大減輕開發商的相關責任，在司法實踐中，亦能得到大多數地區法院的認可。因此，開發商可根據開發地區的實際情況選擇通過補充協議降低交房條件的約定，及早交房。

（二）商品房相關設施設備交付條件

示範文本要求商品房交付時水、電、暖、氣均與城市供水、供電、供暖、供氣管網連接，電話、電視、寬帶線路鋪設到戶。實踐中，因商品房小區外周邊供水、排水、供電、供暖、燃氣等城市基礎設施設備不完善或者等待主管部門審批等非因開發商的原因，導緻商品房供水、排水、供電、供暖、燃氣設施在交付時暫不能納入城市公共管網，如果這種情形持續相當一段時間，按照示範文本的約定，開發商将承擔高額違約金。

因此，開發商可直接在示範文本中約定配套設施的交付條件為：“配套設施在商品房交付之前建設完畢”。如因城市公共管網未鋪設至本項目等非開發商可控制因素造成本項目水、電、暖、氣未與城市公共管網連接的，不視為開發商違約，開發商對此不承擔違約責任。

同時，可補充約定上述情形下不視為開發商違約，開發商不承擔逾期交付的責任，買受人不得因此拒絕收房。比如在補充協議中約定：“買賣雙方一緻同意與該商品房正常使用直接關聯的供水、供電、電信、有線電視、燃氣、暖氣設施在商品房交付之前建設完畢，可使用的具體時間及條件以供應服務商提供的為準，買受人承諾不得因此拒絕收樓。買受人同意電信、有線電視、燃氣設施由買受人自行開通，所涉費用由買受人承擔。”

五、商品房交付時間

（一）約定寬限期

商品房通知交付的時間超過合同約定的交付時間，但逾期時間較短，這種情況下買受人從成本的角度考慮，往往不會通過訴訟追究開發商逾期交付的責任，但可能在收房時與開發商扯皮，影響交付順利進行。為避免上述情況，開發商可以補充約定交付寬限期，明确開發商在寬限期内向買受人交付房屋的，不視為開發商逾期交房。但該寬限期不宜約定過長，筆者認為最長不宜超過 30 日，若約定時間過長可能導緻條款被認定無效。

（二）約定據實延期交房的事由

商品房預售合同中約定據實延期交房的事由，在出現逾期交房的事實後，可以有效的減輕開發商的逾期交付責任。常見據實延期交房的事由有：遭遇不可抗力；突發性公共事件或法律政策變動的限制；買受人未付清應付房價款或違約金；因政府行政行為或影響開發、施工、材料運輸的政府管制或政策而導緻開發建設期延長；發生群衆集會、重大活動（如重大國際國内會議、國家慶典、體育盛會）、項目所在地的重大事項等，影響正常施工，導緻工期延誤或不能按時交房的；其他非因開發商的過錯及開發商所能控制的原因導緻的延期。

（三）不得拒絕收房及視為交房的約定

實踐中，在開發商通知交房後，買受人常以水、電、氣、暖等基礎設施未接入公共管網、房屋存在滲漏、開裂等一般質量問題、裝飾裝修設備不符合合同約定為由拒絕收房，上述問題也是新建商品房在交付時普遍存在的問題。因此，開發商有必要補充約定上述情形不視為買受人合同目的不能實現，買受人不得拒絕收房，開發商維修期間不視為逾期交付。

部分買受人在收到開發商寄發的收房通知書後，出于各種理由遲遲不辦理收房手續，影響保修期起算及物業費、采暖費等費用的計收，原示範文本（ 2000 年修訂）中第十一條有“由于買受人原因，未能按期交付的，視為出賣人已按期交付該商品房”的約定，而現行示範文本不含此約定，該約定在開發商逾期交付案件中能夠起到積極作用，應當補充約定在商品房預售合同中。

六、商品房質量

（一）質量問題的認定程序及損失賠償限額

示範文本第十六條第（一）（二）（三）（四）款約定了商品房出現質量問題的處理方式，視情形買受人可主張賠償損失、解除合同。但示範文本僅約定了質量标準和檢測費用的承擔，而未約定質量問題檢測、認定程序，在發生糾紛時不能有效處理。因此，開發商有必要做進一步補充約定，經更換、修理後，買受人仍然依據示範文本第十六條約定主張權利時，應在一定期限内委托有資質的機構對房屋質量進行檢測，逾期未提供質量不合格的檢測報告則視為商品房質量合格，買受人應按約定收房并承擔逾期收房的違約責任（如有）。

如房屋确有質量問題，買受人依約有權解除合同的，按照示範文本的約定開發商承擔的違約責任較高。因此，開發商可在預售合同中應對哪些質量問題屬于解除合同的範疇，哪些屬于維修義務的範疇進行明确的約定，且應直接約定或補充約定開發商承擔賠償責任的限額，比如約定損失賠償總額不超過房屋總價款的 5%。

（二）買受人對商品房維修維護的配合義務

在房屋交付後，開發商對房屋負有保修責任，在需使用買受人所購商品房空間對相鄰的房屋或公共部位及設施、設備進行維修、維護時，必須由買受人配合。因此，合同中有必要約定買受人在商品房維修、維護時的配合義務。例如：出賣人及其委托的單位或個人如需入戶查驗、維修、保養上述設備設施，買受人有義務及時為出賣人提供入戶作業的便利，如因作業損壞買受人房屋專有部分的裝飾裝修的，出賣人負責恢複或給予合理補償，具體事宜雙方于作業後根據實際損壞情況另行協商确定，但買受人不得以補償數額或支付方式等相關事宜與出賣人達不成一緻意見而拒絕為出賣人提供作業便利。

七、合同解除的通知及處理

（一）約定解除權的行使期限

依據《民法典》第五百六十四條的約定，當事人可以約定解除權的行使期限，期限屆滿當事人不行使的，解除權消滅。當事人沒有約定解除權行使期限，自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年内不行使，或者經對方催告後在合理期限内不行使的，該權利消滅。據此，開發商可與買受人約定解除權的行使期間，如果沒有約定則适用一年除斥期間，期限屆滿解除權消滅。

實踐中，在開發商違約買受人有權解除合同的情形下，約定較短的解除權行使期間能夠有效減少被解除的合同數量。因此，開發商有必要補充約定解除權的行使期間，但約定的期間同樣不宜過短，否則該條款可能被認定為無效。

（二）合同解除後的權利義務

合同解除後，開發商有權收回房屋，追究買受人違約責任，承擔退還已收房款的義務。在收回房屋方面，應注意約定買受人配合辦理預售合同網簽備案注銷登記的義務、交付後騰退房屋的義務及相應辦理期限和違約責任；在追究買受人違約責任方面，應注意約定明确違約情形及違約金的計算方式、賠償金（如律師費、評估費）的承擔等；在退還已收房款方面，應注意約定開發商可先行從已收房款中扣除的費用，如違約金、賠償金、使用房屋期間産生的費用、逾期償還銀行的息費等，如有剩餘房款無息返還。

八、預售合同備案與房屋登記

（一）預售合同備案及注銷

辦理商品房預售合同登記備案手續是開發商的合同義務，但實踐中會出現買受人反悔或者受房價影響不願意簽署網簽合同的情況，導緻無法完成預售合同登記備案，無法進入貸款審批程序。對此，開發商可以在草簽合同中補充約定逾期簽署網簽合同的違約責任，通過函告來确定違約事實。同時，對于《預售合同》解除的，同樣應注意約定買受人配合辦理合同網簽備案注銷手續的期限和違約責任。

（二）抵押登記

買受人以貸款方式支付購房款，一般開發商均向貸款機構承擔階段性連帶保證責任，直至房屋辦理完畢抵押登記手續。即在房屋符合辦理抵押登記手續時，如果買受人怠于辦理，開發商的階段性連帶保證責任則仍然存在。因此，開發商應該補充約定買受人在能夠辦理房屋所有權轉移登記之日起一定期限内辦理完畢房屋的抵押登記手續及相應的違約責任，以早日解除階段性連帶保證責任。

九、通知與送達

（一）通知方式

實踐中，與買受人直接、經常聯系的一般是開發商的銷售人員，與買受人的溝通往往是通過微信等即時通訊工具進行，故約定的通知方式不應局限于書面方式，開發商可以約定包括但不限于口頭、書面（包括但不限于簽訂合同、補充協議、其他書面文件）、售樓現場公告、媒體公告、電話、短信、微信、電子郵件、傳真郵寄、QQ 聊天等方式對買受人進行各項提示、通知。

（二）送達方式與視為送達的約定

合同履行過程中的各種通知書、函件具有重要的法律意義，送達尤為重要，比如《交房通知書》和《不可抗力告知書》等，是否送達成為諸多争議的焦點。示範文本中關于送達的約定較為簡單，且備案合同中買受人的住址信息一般登記為戶籍地址，故開發商有必要與買受人補充确認通訊地址、收件人、聯系方式、電子郵箱等送達信息，作為書面通知、函件及法律文書的送達地址。同時，為避免買受人提供的送達地址、電子郵箱有誤或故意拒收，還應明确約定如出現買受人拒收、查無此人、地址不詳、無法發送等原因導緻文件未能收取的，均視為文件已經送達。

十、其他

（一）廣告、宣傳資料

如開發商的廣告、宣傳資料對房屋及相關設施所作的說明和允諾具體确定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大影響，将被認定為開發商的合同義務，對開發商履約會産生重大不利影響。因此，開發商在簽訂商品房預售合同時應注意就廣告、宣傳資料、樣闆間等進行特别補充說明，明确銷售人員對房屋的介紹、項目宣傳及廣告資料、樣闆間等，均不構成開發商對房屋所作出的任何承諾，亦不構成房屋交付标準，買受人所購房屋的具體交付标準及房屋布局、類型及配套設施情況均以《預售合同》為準。

（二）格式條款

依據《民法典》第四百九十六條和第四百九十七條的規定，格式條款提供方須履行提示、說明義務，使對方注意或者理解與其有重大利害關系的條款，且格式條款不得存在無效情形，滿足上述規定格式條款方具有約束力。因此，開發商須在合同文本中采取合理方式提請買受人特别注意合同中免除出賣人責任或限制買受人權利的全部條款，就條款進行詳盡地解釋、說明，并可在附件中設置專門的格式條款提示說明确認書，要求買受人簽名确認開發商已履行格式條款提示說明義務。