最近，在抖音上看裝修，無意中刷到一則房子的廣告：廣州大學城人才公寓，地鐵旁精裝兩房，50 萬一套，70 年産權還帶獨立房産證！

畢竟這是廣州的大學城，周邊房價去到 4-5 萬一平的大學城，居然還能冒出單價 1 萬多的筍盤，到底是不是真的？

在好奇心的驅使下，我給對方的視頻評論了，結果銷售神神秘秘，不肯在評論區透露半句，說要私聊。

私聊之後中介告知，樓盤的信息是真實可靠的，價格屬實，這時對方仍未沒說出樓盤名。

對方态度很謹慎，關于樓盤信息，價格、購買名額、付款方式等等都含糊不清，而且遲遲不肯說出樓盤名，無奈之下，我隻能應對方邀約，去到現場一探究竟。

故弄玄虛這麼久，是騾子是馬，總要拉出來遛遛。

坐地鐵到新造站與銷售碰面，才知道項目叫學畔公館。項目位于番禺興業大道東側，夾在暨南大學和華南理工大學中間，該地塊是市頭村經濟發展留用地。

從新造地鐵口到項目，還有 2.6 公裡的距離，走路的話還是蠻遠的，還是打車或者公交接駁靠譜點。

而且，新造地鐵站出來的周邊環境很一般，到處都在修修修，建建建 ~ 像南大幹線等道路已經完全打通，準備投入使用了！

周邊的商業更是絕迹，起碼目前來說，在周邊沒有看到一家商業。項目交付後，也是全靠公寓樓下的兩層底商，相對比較貧乏，大型一點的商業商圈，還要依靠萬博 CBD。

項目共規劃建 7 棟樓，其中分為 3 棟住宅和 4 棟 20 層高的公寓樓。學畔公館建的樓雖不少，但能拿出來賣的也就隻有 4 棟的公寓樓，3 棟是用作敏捷總部辦公，其餘的 5-6-7 棟住宅和 1-2 棟公寓都是回遷安置房，不能對外售賣。

據銷售介紹，目前在賣的 4 棟的公寓樓！

接下來重點講講戶型，目前有32㎡、41㎡、64㎡的戶型在賣。

32㎡和 41㎡分别是平層大單間和平層一室一廳，雙鑰匙戶型，可選一層購買，也可選二層，價格在 1.1 萬 /㎡左右。也就是說，31㎡的戶型，總價隻需 33 萬就可以上車。

不過有一說一，麻雀雖小，但五髒俱全，陽台、廚衛、置物櫃等都預留有空間，41㎡戶型的客廳陽台是内嵌式的，挺讓人糾結的，跟客廳打通了，晾衣服不雅觀，但不打通的情況下，客廳又顯得更小了。

▲ 41㎡平層戶型樣闆房

這兩個戶型相對來說樓層是比較矮了一點，不論是一層還是二層，層高都是隻有 2.3 米，雖然2.3，但是真正的身在其中也沒有感覺到什麼壓抑的感覺！

另外的 32㎡複式戶型是一室一廳，也可根據需求改為二室一廳，64㎡的複式戶型也同樣，可以做到 3-4 房，複式兩層總層高 4.8 米，據銷售說，價格在 2-2.2萬左右，我算了一套 32㎡的複式戶型，折後總價 62.8 萬，折合單價 2萬 /㎡。

▲ 32㎡複式戶型樣闆房

以上這些戶型都可以選擇毛坯或者精裝交付，毛坯的價格，平層戶型價差 1000 元 /㎡，複式戶型價差 2000 元 /㎡，選擇上相對比較靈活。

關于首付方面，還是和普通公寓一樣，5 成首付，也可做低首付，首期交 5 萬即可，剩餘的做金融貸或者選擇向開發商借貸，分期三年免息。

我們來捋一捋樓盤的關鍵信息。

據銷售介紹，房産證寫的是70年公寓性質。一般公寓産權年限都是 40 年，

為什麼這個樓盤的産權年限能有 70年？

産權所屬，和地塊性質有關。

國有土地使用權的取得方式分為：「出讓」和「劃撥」兩種。

項目現場，拍到了樓盤相關證件，可以看到這個公示文件，紅色圈圈就是土地性質，上面清清楚楚寫着「劃撥」。

而我們平時所說的商品房建設用地，以招标、拍賣、挂牌的有償方式取得，土地性質為「出讓」。

學畔公館的地塊性質屬于政府劃撥用地，所謂的70年産權 的公寓，實際上賣的隻是使用權。

購買 " 産權公寓 "，土地使用權期滿後續期，公寓仍然是你的，而購買 " 使用權公寓 " 等于一次性預繳了多年的租金，所有權不屬于買家。

換句話說，你花錢買的房子，相當于買了一套長租公寓。

銷售答複：" 有證的，70 年産權從明年（2023 年）收樓之時開始算，如果未來想買下這套房子，需要繳契稅 3 個點。之後你打算把這套房子轉手出去賣給别人，不需要其他的稅費，隻需要幾千塊錢轉手費。"

因為後期政策允許下是可以出房産證的，隻不過就不是70年使用權，是40年的獨立産權證！

正常的商業公寓買賣需要極高的稅費，這套公寓卻号稱不需要任何稅費，隻需要轉手費？可想而知，隻有使用權在轉手時才不涉及稅費。

由于賣的是公寓不論獨立房産證或是使用權，因此，房子不能落戶、不帶學位、不占用購房名額，想上公立學校，隻能靠積分入學。

既不能讀書，又不能落戶，如果是剛需的，買來小孩讀書，落戶的，那就不要選擇公寓，直接選擇住宅！

｜個人建議

使用權公寓，到底什麼人會買？

買來投資，做成酒店式公寓，出租給周邊大學的學生，似乎可行。

在貝殼租房搜索 " 大學城 "，房源價格跨度很大，粗略計算了一下周邊租金情況。

銷售稱，以最小的建面 32㎡雙鑰匙一房一廳單間為例，保守估計月租金大約在 2500-3000，一年下來，租金收益超過 3.5 萬元，如果是 2 房，大緻得去到 4000 以上。

銷售表示公寓是使用權項目，隻有集體大證，賣的是使用權，也就是大家說的使用權公寓。因為，這類公寓大多地段優越，且價格極低，一般都在 1 萬 / 平左右。後期政策允許是可以辦證的！

學畔公館到底值不值得買？

如果自住過渡的，建議考慮其他的項目，平層的層高會矮點，伸手就能摸到天 …… 複式價格不便宜，還不如買住宅。且周邊的配套不太完善，雖然說項目自帶底商，但是僅限于日常必需品的購買。

夾在兩所大學之間，還是具有投資屬性的，不過使用權限的公寓！所以投資還是可以的，如果一直自住的話，個人不太建議！因為誰也不會在公寓住一輩子的吧！