根據近日易居房地産研究院發布的全國50城房價景氣指數研報，2022年7月，易居50城住宅價格景氣指數為-140，環比上月下跌1%。

自去年8月景氣指數由正轉負以來，已經持續一年處于負值區間了。當前景氣度處曆史低位，仍在築底盤整。

考慮到今年下半年宏觀經濟将逐漸發力，後續穩定房地産市場政策措施實施力度有望繼續加大，住宅銷售量将企穩，甚至小反彈，估計四季度50城住宅價格景氣度有望出現微幅反彈，年内見底的概率很大。

2022年7月，易居50城中僅上海住宅價格景氣指數為正，其餘49城住宅價格指數均為負。住宅價格指數排名靠前的城市有上海、北京、成都、合肥、廈門等，以一線城市和強二線城市為主。排名靠後的城市有哈爾濱、大連、沈陽、洛陽、長春等，主要集中在東北地區。

觀察易居50城住宅價格指數的走勢，不難發現各城在房價指數下跌開始時間節點、下跌持續時間長度、下跌程度等維度上均有很大不同。根據本輪周期中各城市住宅價格指數最高點和最低點的時間節點和數值，計算可得本輪周期50城各自的階段房價總跌幅和持續時長（剔除房價震蕩上漲和持平的月份）。其中，北京、上海、成都等3城已止跌轉漲，其下跌時間皆持續了3個月；廣州當前呈盤整形态；其餘46城住宅價格指數仍在下跌中。

從房價累計下跌時間來看，一線城市房地産市場韌性最強。但深圳由于全國最早出台二手房指導價且至今政策威力持續，市場預期仍未有改善，從去年3月到目前已持續下跌15個月。二線城市房價波動分化明顯，經濟發達地區的強二線城市譬如杭州，房價下跌開始時間較晚，因此下跌持續時間也較短。特别是成都，其房價在二線城市中最先止跌轉漲，主要得益于二手房限價放松和近期一系列穩市場的新政。

河南、貴州、山東三省的主要城市房地産市場較弱。表現為廊坊和鄭州的市場景氣度最差，廊坊自2017年7月開始下跌，至今累計下跌46個月；鄭州自2017年8月開始下跌，至今累計下跌44個月。

上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為：當前廊坊與鄭州房價已屬于超跌狀态，正是在此背景下，近日廊坊公開宣布取消限購限售；而鄭州自今年3月起就大力度的救市；預計這兩個城市的房價下半年跌勢趨緩，明年大概率見底。

從本輪下跌周期的房價總跌幅來看，跌幅相對較小城市為杭州、海口、長沙、北京、成都，跌幅均在1%以内。其中，杭州總跌幅最小，僅0.3%，原因是杭州下跌開始時間晚，目前隻跌了3個月，估計還将繼續下跌一段時間。

目前總跌幅較大的城市為廊坊、太原、貴陽、哈爾濱，跌幅均超過10%。其中，廊坊跌幅排第一，達18.4% ；其下跌過程可大緻分為三個階段：2017年7月至2018年3月快速下跌，2018年4月至2021年7月震蕩下跌，2021年8月至今平緩下跌。當前，鄭州房價水平已回到了2016年8月，廊坊房價水平已回到2016年5月，這兩個城市的房價水平回撤時間在全國最長。

需要提示的是，這裡的房價指數是綜合處理後的價格，其波幅會明顯小于我們實際感受到的幅度，比如廊坊的實際體感累計跌幅為達五成。

大多數城市跌幅與下跌時長相關性較高，但也有例外。比如南昌，其房價于2019年5月就由漲轉跌。高點距今約39個月，屬于本輪周期中全國房價較早轉跌的城市之一，其房價下跌的月份有24個月。但從總跌幅來看，僅下跌2.5%，屬于本輪周期房價下跌較緩慢的城市。

報告執筆人：上海易居房地産研究院副院長 楊紅旭 研究員 潘竑羽