老西安都知道，一條西大街，一條東大街，一座鐘樓，這裡堪稱西北半部商業史，至今還樹立着多個商業體。

但随着城市化進程的不斷推進，西安建成區面積已經逼近1000平方公裡，多極多中心化的模式正讓城市外圍崛起越來越多的商圈。接踵而至的便是城市人口、商業資源、商業客源的快速倒流，而互聯網、疫情，這些關鍵詞更加劇了商業變革進程。

就在這幾天，網傳鐘樓中環銀泰申請破産清算，悅君多方核實，确定西大街銀泰百貨即将于本月底撤出，我們似乎可以預見，鐘樓商圈正變的越發艱難。

曾經的西安時尚之芯

在很長一段時間裡，不論西大街、還是東大街，都擁有超強的商業價值吸附能力，不僅僅因為居于核心老城區，而是形成規模最早、發展曆史最久，是逐漸向周邊輻射形成的商業聚集區，以鐘樓為核心，客流、物流、信息流一直都很豐沛。

所以，彼時銀泰首店誕生于此，相當于含着金鑰匙而生，引起業界矚目。

商場于2007年開業，選擇古香古色西大街，距鐘樓僅300米，營業面積3.8萬平米，雖然比較迷你，但高峰時期年銷售額依然能達3.5億。銀泰選址西大街，是銀泰布局西北的第一步，但因其坐落鼓樓正對面，曆史風韻與現代商業的視覺沖擊，相比較全國其他城市的銀泰項目而言，顯然更富特色。

要說明的是，由于開業時間較早，鐘樓銀泰依然是接管物業的商業管理模式，并非像當下諸如華潤、恒隆、九龍倉這類企業自持物業，自行設計的購物中心，這種老舊的百貨模式，也注定了發展方向。

彼時大衆對銀泰最為喜愛的，還是商場是一座富有國際化審美的建築，傳世風華與現代創新的碰撞、重組與融合，更好的展現出了西安城市時尚的一面。

品牌也不敷衍，像是曾經開出的ZARA，2000平米的店面規模達到了旗艦級别，作為當時的西安首店，開業當天就創下數十萬的營業額。還有喜多屋，開創了西安高客單價自助餐的新篇，美妝品牌絲芙蘭，都賺足了眼球。

開業十五年來，西大街銀泰給西安人留下了許許多多的“時尚回憶”、“消費故事”，相信企業閉店，也有自己更佳的選擇，因為相距幾百米之外，尚且還有銀泰百貨開元店。

不過，十五年的陪伴，确實難說再見。

超大城市的多中心化

其實按照長遠計劃，不論是銀泰，還是西大街，是完全可以達到巅峰的，但是核心商圈卻一再的“滑鐵盧”。

過去3~5年，是西安城市的快速擴張時期，這決定了城市發展的重點是版圖的延伸，也造就了諸多新型區域商圈的崛起機遇。

城牆範圍内閉店商業體 制圖©悅西安

2018年對于西安商業市場而言，絕對是一個巨大的分水嶺，商業地産在這一年如雨後春筍般勃發，大悅城、大融城、MOMOPARK、西安SKP、華陽城、高新大都荟、大華1935......

這些動辄10萬平米、20萬平米的大體量購物中心下餃子般亮相，給消費者的購物習慣和生活方式帶來巨大沖擊。

從結果現象看，西安城市原始商業物理界面徹底打破，形成以鐘樓南門為引導，小寨、高新、曲江、經開、西鹹、浐灞為骨幹，甚至包括三橋、龍首、紅廟坡、紡織城、錦業路、太華路等多個區域商圈為支撐的商圈發展布局結構。

直至2022年，西安大大小小購物中心達到了110多個，而不論是鐘樓、東大街、還是西大街，商場則越來越少。解放路大商新瑪特百貨、東大街百盛百貨、北大街大洋百貨、西大街民生百貨、西大街百盛百貨、北大街民生百貨、南大街世紀金花百貨、群光廣場，如果算上西大街銀泰百貨，這已經是閉店的第9家了。

商戶已經開始撤場

如今，即使是周末前往東西大街，往日的繁華和時尚感也已經悄然退去，核心地段尚且如此，别的地段更是不用多說。

百貨太多，地标購物中心太少

相比于其他城市，西安的商業氣氛濃郁，出成績難度并不大。縱觀西安各商業商圈成功曆程，都離不開開放程度高、眼光超前、品牌稀缺、交通方便這幾大因素，再加上消費者的從衆心理，一個名聲凸顯、人聲鼎沸的消費場所就會誕生。

鐘樓商圈的問題，恰恰就是與上述幾大因素南轅北轍。

其一，基本沒有頭部開發商，少了那條“鲇魚”。我們來看看同等量級的省會城市，核心商圈都是什麼商業作品？長沙IFS，25萬平米商業航母落在長沙五一廣場；武漢市中心一個取水樓商圈，就雲集了恒隆廣場、K11、萬象城，體量都超過了10萬平米，成都更不用多說，IFS和太古裡就位于春熙路。反觀西安，核心商圈均為九十年代感官的百貨大樓，城牆内閉店9家，8家都是百貨商場。

其二，地塊切割太小，體量難以支撐現代消費需求。規劃層面，整個區域的地塊都切割太小，加上老城保護容積率有限制，導緻很難有符合現代人消費需求的大體量購物中心誕生。這也意味着沒有更多現代硬件設施來支撐，在群光廣場開業之前，這裡甚至沒有現代化的停車場。

西安商圈分布 制圖©悅西安

而商圈發展初期的大量散售項目，更是一言難盡，部分商戶“一把摟買賣”，消費環境也使商圈美譽度大打折扣。

其三、超大城市效應，外圈層商圈虹吸。城市外圈層的虹吸效應，無論怎麼翻新，還是趕不上外圈層新建項目的“白紙好作畫”，小寨、高新、經開、曲江，甚至沣東、三橋、浐灞......幾乎每一個區域都有不止一個商業體，都有自己的商圈。随着時間遷移，不斷給多個外圈層區域、闆塊的經濟帶來投資刺激，人口、商業、産業、功能全部多中心化，西安的商業中心、産業中心不再是這了，那麼，不複當年是闆上釘釘的。

需要強調一下，西安目前在明城牆以内不再新增居住用地，并且嚴格限制容積率，沒有一定體量的常住消費人群作基礎托底，注定了是無法承載1500萬人口城市的中心商圈全部職能。

不是我們不明白，而是西安變化太快，老城内商圈的浮沉，也證明了西安這座城的經濟發展，人們可以有更多樣的生活選擇。

不過，商業發展是一個各種優勢要素疊加的過程，鐘樓商圈的區位優勢，包括文化創意資源、曆史沉澱資源，也是其他商圈不具備的。待疫情緩和，商圈作為重要的旅遊中心，因目前窘境就大肆唱衰也是不必。

對于老城來說，關鍵在于能否利用各種優勢來充分整合現有的資源，把有限的存量空間範圍内，通過優化城市結構，來實現增量擴容。如果能夠抓住城市更新、“中優”這一有利因素，把現有資源得到進一步的兌現，相信定會不負時光，成就自己的光輝歲月。