南都訊 見習記者孫陽隻要等的夠久，房子就能賣得越貴？在深圳房價過去幾年一直上漲的大趨勢裡，不少開發商拿地之後想方設法規避政策不開發土地，也就是業内俗稱的“囤地”“捂盤”，他們為的是讓當時低價拿的土地，乘着房價上漲的東風日後好高價賣出。

現在，他們可能再也等不起了。

11月19日，寶安的榕江壹号院拿到了預售證，深圳人苦等許久的項目終于要入市銷售了。“這片地圍起來很久了，項目好像兩年前就開工了，現在都起了20多層了也沒聽說過要開盤。”住在寶安的李姐每天上下班都能看見這個項目，不過并未發現市場上此盤的銷售情況。

對于榕江壹号院來說，比開盤速度更慢的其實是開工速度。南都記者查詢到，項目于2011年取得了建設用地規劃許可證，2019年初開始動工，到2021年底拿到預售證，至今還未開盤銷售。

“重度拖延症”的項目接連入市，是姗姗來遲還是着急脫手？

“綜合周邊的二手房指導價來評估，這樓盤怎麼也不至于隻給賣7萬。”已經在寶安片區做了十多年的中介陳生告訴記者，之前市場對榕江壹号院的預期應該是在9萬/平米左右。

陳生進一步告訴記者，榕江壹号院周邊最近的公寓松茂禦龍灣指導價為7.7萬/平米，前不久開盤的坪洲地鐵口前城濱海花園備案均價8.5萬/平米，而從綜合考慮産品的角度，榕江壹号院的預期本應該比這兩個項目更高。

隻是據預售許可證來看，榕江壹号院本批次備案均價約7.83萬/㎡，總價區間為842-1746萬/套。

同樣“重度拖延”的，還有南山的新世界臨海攬山禦園。

這個項目不僅“熬”走了一批批意向購房者，甚至還“熬”走了一批銷售人員。某新世界臨海攬山禦園的購房群裡，早在一年前就有意向購房者發現“我的銷售中介好像辭職了”、“我的銷售也說不等了，辭職了，還抱怨浪費了一年時間”。

2002年提出舊改申請，2019年9月開始開放展廳，2021年11月開盤，曆時接近20年，新世界臨海攬山開發的時間跨度更是超過榕江壹号院。

南都記者發現，進入四季度以來，除了榕江壹号院、新世界臨海攬山禦園之外，還有海德園B區、加福華爾登府邸、盛璟潤府在内的深圳多個網紅盤開始集中入市。無獨有偶，這些項目都是“拖延症重度患者”。

比如海德園，2020年8月南都記者就注意到項目方發布了“開盤時間未定，謹防上當受騙”的通知，12月再次發布《項目告客戶書》表示開盤時間待定。項目入市的信息持續霸屏600多天，當之無愧網友贈予的“深圳樓市鴿王”稱号。

海德園隻拖了不到兩年就入市了，而另一邊盛璟潤府則是被網友稱為“捂盤王”。盛璟潤府原來是清湖新業的城市更新項目，曾出現在2011年深圳第一批城市更新計劃中，到如今正式入市，已經過去10年時間。

為何這些項目都選擇在今年四季度集中入市？這是機緣巧合還是開發商必然的選擇？這對是否意味着開發商對深圳整體市場預期的不再看好？

業内人士告訴南都記者，出現“捂盤”是開發商采取的一種銷售策略，涉及到的是對銷售時機和推售節奏的選擇，對利益追求的最大化。當然不排除少部分是因為不可抗力，比如内部糾紛和無法開發的問題導緻無法入市。

而集中入市的原因一方面是到了必須要銷售的時間節點，無法再拖，另一方面也是随着土拍嚴格限制地價和入市銷售均價，導緻開發商對房價上漲預期不在。四季度也是房企回款的重要階段，尤其是今年全年許多房企的銷售情況不容樂觀，項目入市也可以給房企注入現金流，完成全年銷售目标。

最嚴調控後，深圳樓市回歸理性

隻是房子并不像白酒，越陳釀越香越有價值。深圳的樓市此時用“打鐵還需自身硬”來形容更合适不過。

11月24日，海德園B區在深圳公證處搖号，共有504批意向登記客戶選181套房源，最低入圍積分為62.2分，是今年新盤登記入圍積分最高的一個。“海德園的産品和位置是其最大的優勢，非常适合有改善需求的人，其實因為周邊的價差買的投機者反而并不多，可以說是沒有。”熟悉該片區的中介表示，海德園的備案價和周邊的二手房指導價接近。

隻是項目未正式開盤前一切都不好下定論。回想12天前，新世界臨海攬山正式進行線上選房，登記810批客戶，最終403批客戶入圍，251套住宅總共隻共賣了163套，剩餘88套未售，去化率僅為64%。

“這像極了愛情，等待多年未必有好結果。”網友對新世界臨海攬山的評論同樣道盡了這些捂盤多年的項目的痛。

11月23日，龍華盛璟潤府進行公證搖号，本次共185批意向登記客戶，備案736套住宅（其中有6批作為展示儲備，不在此次搖号中），實際推售房源為730套。

另一邊，醞釀了多年終于入市的加福華爾登府邸，在開盤後隻迎來了148批登記客戶，開盤當日賣了168套，項目備案462套房源。

“購房者都有觀望心理。”上述業内人士對南都記者表示，“如果放在前幾年入市，這些樓盤的去化都不會差，隻是現在的購房者都比較精明，哪怕是‘網紅盤’三個字也無法調動大家的情緒。其實下半年的各區開盤情況也可以看出一個趨勢：随着二手房指導價的出台，購買新房套利空間減少，投機客正在退場。深圳正在回歸居住購買力定價的時代，隻有好産品好項目才能受到購房者的青睐。”

南都記者了解到，2018年，深圳出台土規政策，明确了“住宅類須1年内開工，4年内竣工”的要求。若開發商開竣工延期，将加大處罰力度。

同樣嚴控“捂盤”的政策在成都也曾出現過，2020年9月，成都市高新區财政金融局對成都市房地産項目捂盤等進行了管控。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾對此表示，政策明确是為貫徹落實上級部門關于促進房地産市場平穩健康發展的相關要求，通過此類政策，很大程度上也使得後續各類房企會更加規範進行操盤，而不是故意拖延工期。應該說，這也落實了“房住不炒”的導向。