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時隔20個月後，房貸利率首次下降，房奴們的月供壓力終于減輕一些了…雖然金額很小，但最起碼也是個心理安慰。

昨日，每月一報價的LPR數值出爐：1年期LPR降0.1%、由之前的3.8%降至3.7%，5年期LPR降0.05%、由之前的4.65%降至4.6%。

按揭房貸幾乎都是中長期貸款，所以跟蹤的是5年期LPR數值，在LPR數值調低的情況下、對應的房貸利率也就順勢下調0.05%。

按照100萬房貸、30年等額本息還款的話，每月少還約30元、一年就是300多塊，如果要求不高、夠一家人去飯店吃頓飯了…這也算是支持實體經濟，把房貸擠壓的其他消費拿回來一丢丢。

不過這幾百元的福利今年還到不了手，因為房貸利率每年隻調整一次、是以上一年12月份的LPR為基數變動的，而2021年12月份的5年期LPR沒有變動，所以這個小小的福利還得等一年、要到2023年1月才能享受到。

自2019年貸款利率改革以來（由之前的基準貸款利率上下浮動、改為如今的LPR加減點），LPR數值一直在往下走、通俗的話說就是一直在降息，可每次1年期和5年期的變動幅度都不同…專業的說法是非對稱降息——如果同時降息、1年期LPR總是大于5年期LPR，或者是1年期的下降、而5年期的不變。

眼看着利率越降越低，房奴們也隻能幹着急，要麼紅利有限、要麼幹脆沒有紅利，這回終于能逮住了…不過實際到手也要再等一年。

這也跟政府的經濟政策有關…支持實體企業、抑制房地産泡沫，所以對1年期LPR放得更寬松些。

自2020年房貸利率全面轉換為LPR加減點以來，房奴們的房貸利率實際降幅為0.2%，哪怕你之前的利率打7折、也降這麼多…能由LPR轉換前的3.43%降至3.23%。

說到這裡，估計之前堅持把七八折房貸利率轉為固定利率的房奴們要哭了，本想着鎖定了低利率、哪知道低利率還會更低。

這樣下來，100萬房貸、30年等額本息還款，每月就少還款約130元、一年下來就是1500元還多，能否抓住這個小驚喜、還看個人的判斷決策。

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本次LPR下降之前，已有強烈的降息信号，怎麼判斷的呢？這就要牽涉到貸款利率的傳導機制了。

銀行賺的主要是息差，很多人理解為是存貸款利率的差額，這種理解當然沒錯、但太狹隘，因為銀行的資金來源除了企業和居民存款外、更多的是來自于央行。

銀行的息差，更準确的說是負債（存款對銀行來說就是負債）成本和資産（貸款對銀行來說就是資産）收益的差額，銀行的資金成本越高、貸款利率就會越高，而銀行從央媽那裡獲得資金的操作是MLF（中期借貸便利）和逆回購。

1月17日，MLF利率和7天逆回購利率分别下降了0.1%，銀行獲得的資金成本低了、相應的LPR也就降低了——LPR可理解為放貸給最優質借款人的利率。

于是，貸款利率的傳導機制也就出來了：MLF利率—LPR（貸款市場報價利率，在MLF利率的基礎上加減點）—企業/居民的借款利率（在LPR的基礎上加減點）。

所以，隻要5年期LPR降息、幾乎所有正在還的房貸利息都會降…之所以是“幾乎”，因為會有極少的房奴們選擇了固定利率、比如2020年“鎖定了低利息”的人。

LPR下降除了直接降低存量房貸利率外，也會适度降低增量房貸（今後新批的房貸）利率，畢竟銀行的資金成本更低了。

而在這次降息之前、從去年10月份起，包括廣州、深圳、蘇州、北京在内的很多城市房貸利率都在微幅下跌、或者審批速度或者下款速度更快，原因主要是樓市調控适度寬松下的房貸額度增加。

5年期LPR下降了，意味着房貸寬松了、額度更多了、審批更容易了、下款速度更快了…是不是意味着新一輪的房價大漲又要來了呢？

不是。

新一輪的信貸寬松主要是為了穩經濟、托底經濟，畢竟去年四季度的GDP增幅隻有4%、存在大幅下滑的風險。

房貸的寬松則主要是為了保交樓、保民生，因為去年中旬以來、包括恒大等頭部房企在内的一些房企出現了違約暴雷現象，如果不加幹預、很容易出現項目爛尾。

政府還是更希望信貸資金流入實體、而不是樓市，自2019年推出LPR以來，1年期LPR由最初的4.31%已降至目前的3.7%、累計下降了0.61%，而5年期LPR則由最初的4.85%降低至目前的4.6%、累計隻降低了0.25%。

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房貸利率高高低低、漲漲跌跌，有着明顯的信貸周期，我們要做的就是踏準它的節拍。

首先我們要知道，随着社會财富越來越多、經濟日趨成熟，利率的大趨勢就是越來越低、直至低至0利率甚至負利率。

目前，歐洲、日本的利率就接近于零甚至負利率，房貸利率也就是1%多點、甚至不到1%。

而在2020年房貸利率轉換時，很多人卻認為自己八折、七折的利率（3.82%和3.43%）已經很低了，并想要鎖定這種低利率…因為看不清趨勢，所以誤選造成白白多掏0.2%的利息。

在利率越來越低這個大趨勢下，會有小的信貸周期波動。

這種周期波動不僅體現在利率的高低上，更體現在資金的松緊上…寬松周期下，可能利率沒有變化，但貸款審批快、下款也快。

所以要根據自己的角色和交易标的來進行選擇。

對買房人來說，如果買的是新房，在信貸進入寬松期下（比如目前）、房貸辦理越往後拖越好，因為利率會更低，同時還能把月供壓力向後延。

如果買的是二手房，則要趁着信貸趨向寬松盡快辦理房貸，貸款審批快、下款快才能盡快的過戶，以防信貸寬松下房價上漲、房東後悔違約…也許房貸利率高些，但買的房子價格低些、也能順利買到手。

對賣房人來說，則要把握住信貸寬松期的窗口期，房子更好賣、價格會更高、到款速度也更快，而在信貸緊縮期則正好相反。

但因種種原因并不能精準的踏準節拍也沒關系，比如看好一套房子、但處在利率較高的信貸緊縮期，怎麼辦呢？

因為有了利率越來越低的大趨勢和信貸周期的輪回，暫時的高利率就不是問題。可以先買入，等待之後出現低利率時、再進行貸款置換。

2013年前後辦理了上浮30%房貸利率（6.37%）的人，就可以在2016年置換成率8折的房貸利率（3.92%）；2018年辦理了上浮30%（6.37%）房貸利率的人，則可以在2020年置換成4%左右的經營貸。

對于利率上浮較高的房奴們來說，要經常關注信貸寬松周期及利率高低起伏，找到一個合适的貸款置換機會，确定性的降低房貸成本。

還有一個趨勢是信用的分層，這在房貸市場目前表現還不明顯…同一時段，購買同一個項目、選擇同一家銀行，因為借款人資質的不同、房貸利率也會不同（而目前利率都是一樣的）。優質借款人的違約風險更小，其房貸利率也應該更低。

請記住：你比别人多省的，就是你比别人多賺的。