魔都的學區房，從來不是吃素的。

每次上海房價上調，學區房也一路高歌猛進。今年初，上海出台史上最嚴的“325”限購政策，不少人預測：學區房要降價了！

然并卵，有數據顯示，在魔都的學區房供給市場，學區房在400萬元左右的庫存量是最大的，而整個二手房市場上300萬才是主力軍。也就是說，要在魔都要買一套學區房，一般要把預算增加100萬。

那麼，限購政策之後的學區房是否“降溫”了？哪些區域、哪些學校的學區房漲幅領跑？小樂子給爸爸媽媽們列舉出詳細的數據，請家長們準備好錢包。

在此之前，先來了解下“325新政”：

2016年3月25日上午，上海市政府通過召開聯合新聞發布會正式公布了《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地産市場平衡健康發展的若幹意見》。重要看點為：

• 堅持認房不認貸原則，目前在房地産交易系統内查詢到已擁有一套住房的，無論其是否有貸款記錄、無論其住房貸款是否結清，均執行差别化信貸政策，即購買第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%；

• 非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年内在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

聲明：本文所涉及的數據均綜合自安居客、鍊家網、搜房網、網易房産數據中心。如有疏漏，望家長可以指出，小樂子虛心接受！

可以看出來，上海的房價一直在緩緩上漲，但在今年3月，有一個跳躍式的上漲，一直持續到本月，目前上海二手房均價已突破45000元/平方米。其中，這個跳躍式的上漲，是否受到“325新政”的影響呢？小樂子也說不清楚。

另外，上海二手房均價突破45000元/平方米的同時，各區縣的變化也不小：

可以看出，黃浦區、徐彙區、靜安區依然強勢，均價排前三。上海16個區縣，除崇明縣之外，其他區縣6月相比2月均有大幅上漲，漲幅最大的是浦東、闵行、寶山以及普陀這些偏郊區的區縣。

均價高在市區，漲幅大在郊區

可以看出，漲幅大的多在郊區，均價高的多在市區。其中，闵行中心小學雖漲幅最高，但均價仍然相對較低；而盧灣三中心均價最高，是因為首先它處在黃浦區、其次它是學區房，故而均價會出現不可思議的119518元。

小樂子希望爸爸媽媽們能明白一件事情：漲幅大的學校不一定都是好學校，單價高的學校也不一定是好學校！

各區縣學區房均價僅3校下跌（6月對比2月）

浦東新區

浦東新區5所熱門小學中，均價漲幅最大的是明珠小學，漲幅近20%，均價最高的是福山外國語小學。而對于明珠小學和福山外國語小學的教學質量，自然不用小樂子多說，都是崗崗的。

徐彙區

徐彙區6所熱門小學中，漲幅最大和均價最高的都是建襄小學，而建襄小學是否是徐彙區最好的公辦小學，這個小樂子可不敢妄言。

楊浦區

楊浦區5所熱門小學中，漲幅最大和均價最高的也是同一所學校，齊一小學，但相比其他區而已，這5所學校似乎相差并不大，表現的相當和睦。

靜安區

靜安和閘北合并已經快一年了，盡管入學政策還沒被影響太大，但學區房似乎有所苗頭，漲幅最大的是閘北一中心，達到了44.5%，閘北實驗小學漲幅也不小，均價都已經跟上面楊浦區的幾所學校差不多了。

黃浦區

黃浦區在漲跌幅上表現平平，那是因為均價已經到了很高，上漲空間似乎沒有太大，漲幅最大的是蓬萊路二小，均價最高的依然是地處黃金地帶的盧灣三中心小學。

虹口區

虹口區4所熱門小學中，漲幅最大的是曲陽路四小，達27.8%，均價最高的是崇明路小學，而這4所小學均價也都相差不多。

長甯區

長甯區跟楊浦、徐彙的趨勢大緻差不多，漲幅最大和均價最高的都是建青實驗小學。

闵行區

闵行區一直處于尴尬的地位，過去的幾個月裡，這5所熱門學校的漲幅都很驚人，漲幅最大的是闵行中心小學，均價最高的是平南小學，已經迫近6萬了。

普陀區

普陀區這4所熱門小學的漲跌差别還挺大的，漲幅最大的朝春中心小學達40%，均價最高的是中山北路一小，另外，武甯路小學的均價還呈下跌趨勢。

寶山區

常被稱為上海教育窪地的寶山區，近幾個月漲幅也都不小，漲幅最大的是紅星小學，均價最高的寶山一中心小學。

嘉定區

嘉定區雖然均價上不能跟中心城區相比，均價最高的是嘉定實驗小學，但漲幅不容小觑，這3所熱門小學漲幅均在20%以上。

松江區

松江跟嘉定的均價相當，漲幅最大和均價最高的都是九亭小學。

總得來看，以上這些熱門區縣的熱門小學，學區房均價基本都在上漲，僅3所學校的學區房呈現下跌趨勢，分别是武甯路小學、徽甯路三小和闵行實驗小學。看來，這所謂的“最嚴限購政策”也沒能阻止上海學區房的上漲之勢！

學區房降價？天方夜譚！

中國地大人多，各區域經濟發展水平差别大、優質教育資源分配不均。而人們對優質教育資源的需求隻有更好沒有最好，這就導緻了經濟發展落後的區域人群向經濟發達的區域源源不斷的湧入，比如教育資源較好的一線城市上海。

不斷湧入上海的人群又會在自己能力範圍内去為孩子争取更好的教育資源。

而學區房就是在上海的入學資格之一，這也成了學區房的“溢價”條件，所以新政後學區房成交量有可能會下滑，但是價格并不能降下來。中國人買學區房，很多人會去挑選最爛、最小的，不在乎是否适宜居住，孩子能上學就行，等孩子入學之後，再加一點價錢轉手給下一波适齡兒童父母，價格被越擡越高。

溫馨提示：

買學區需謹慎！以下兩點要注意：

• 五年一戶。對于五年一戶，爸爸媽媽們應該都很了解了，說白了，就是買學區房要注意這套房子是否已經有孩子對口入學，如果前房東有孩子對口入學，你需要等五年才能靠這套房子對口。詳情内容請點擊 ☞ 查看《五年一戶那些事》。

• 對口變化。據了解，對口信息每年都會有微調，說直接點，就是你買這個學區房，今年是對口A學校，明年可能就不是對口A學校了。

另外，近年來“多校劃片”的話題在上海也讨論的非常厲害。上海市教委曾回應稱，上海因其特殊性暫不會推行“多校劃片”。

且不說“多校劃片”會不會推行，就算推行，它能為學區房降溫嗎？小樂子也有一些見解：

多校劃片不僅稀釋了重點小學的對口學區房的入學概率，而且擴大了對口學區房的範圍。

比如原來100%能去重點小學的房子現在的機會可能是70%，那剩下的30%呢？剩下的30%會給原來的非學區房，這就會讓原來非學區房的價格上漲，就有可能造成擁有重點中小學的片區内房價的大漲。

所以如果沒有特殊狀況發生的話，指望上海的學區房降價簡直是天方夜譚！

歡迎在文末評論區發表您的看法。

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