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買房一定要避開塔樓
買房一定要避開塔樓
更新时间:2025-03-17 17:49:20

買房一定要避開塔樓(如果房子按使用面積報價)1

北京章哥,房地産從業20年,通曉業内門道,我不做所謂的“專家”,隻用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

提問:

章哥,剛才這段我沒看明白,塔樓其他的劣勢我都知道了,但這使用面積和建築面積的是什麼意思?怎麼就有可能影響價格和出手了?我沒看懂,麻煩具體解釋一下。

回答:

1、借這話題多說兩句吧。先普及個小知識,為什麼會有建面這麼個奇葩玩意兒?

都說是李嘉誠發明的,其實不是,李超人隻是把這制度給推廣了而已,是背黑鍋的。真正的發明人是霍英東老爺子。

因為在此之前香港基本都是“唐樓”建築,也就是帶騎樓的三四層小樓,中西混搭。當時港英政府規定,房子必須一棟一棟的賣,不許分割。這也無可厚非,北京四合院,天津上海的小洋樓都不能分割,這就不是賣給窮人的東西。

但1949之後大量的人湧入香港,唐樓的規模越來越大,價格也越來越高,買得起的自然越來越少了。于是,霍老爺子提出了分割銷售的模式,也得到了批準。公攤的概念就是這時候提出來的。

最早發明這種模式的目的很明确,就是為了顯的便宜,忽悠人買房。不過後來又加入了額外功能,也就是方便開發商偷面積,賺取更多的昧心錢。

2、那這問題就來了,用建面報價是為了顯的便宜,那如果改成套内面積會怎樣?顯的貴呗。

其實北京早在2003年就有過規定,新建商品房必須按照套内面積報價。隻不過開發商不願意執行,那會兒是流行報兩個價格,一個建面的,一個套内的,但突出建面的,目的還是顯的便宜。

後來建委在2008年還強調過一次,但效果更差。因為當時正是樓市寒冬,用建面報價還賣不出去呢,強行改成套内就等于把開發商往死裡逼了。所以這次規定也沒效果,沒人執行。

但是北京的房本上都是兩個面積标明了,建面和套内的都有,可以自己算。這也是為将來的改革做好了準備,相當于埋的伏筆。

3、中國也有真執行的城市,重慶,從2002年就開始執行了。當然也不是很徹底,報價按套内的報,也正常交易,但收各種費的時候有的還是按建面的。因為沒下房本的時候誰也說不清到底套内是多少,所以隻好先按照建面收。按說下房本之後就應該改過來,但有的就沒改呗,反正背着抱着一邊沉,也就無所謂了。

但甭管怎麼着,重慶的房價是按照套内面積算的,這就已經很好了。未必對控制房價有多大幫助,但是在維護購房者利益方面是有好處的,開發商少了偷手,不好做手腳了。

4、但是,當年執行了也就執行了,現在要改的話難度比較大。20年前才多少房子,現在多少?這影響太大了。

舉個極端案例吧,比如某些小戶型的公寓塔樓,公攤能達到40%。而小闆樓老公房呢,公攤也就5%,快忽略不計了。假定兩個小區現在都報價10萬,想買哪個自己選,看上去似乎差不多。

但如果改成按照套内計價,那這塔樓的價格就變成了16.7萬一平。而小闆樓呢,無非是變成了10.5萬。這差距是不是顯得太大了?其實這就是朝三暮四,并沒有真正改變什麼,但是對買房人的心理影響可是非常大的,很少有人能坦然接受。

而且不光是房價,還有物業費和取暖費,那如果也改成套内面積,塔樓就顯得劣勢更大了。這不太好算,甭算了。

5、再舉個例子,同一個小區之内,闆樓和塔樓的價格是有差距的,一般塔樓要低10%。比如闆樓如果均價10萬,那塔樓就是9萬。在現有的報價情況下,大家相安無事,各取所需。

那如果改成套内呢。比如闆樓是85%得房率,塔樓是75%會怎樣。那闆樓的報價就變成11.8萬,塔樓變成12萬。可塔樓本身的居住體驗比闆樓差,是應該便宜的,改變報價方式之後還顯得貴了,這怎麼賣啊?那甭管是闆樓漲價,還是塔樓降價,反正肯定是塔樓的吃虧,沒跑兒。

另外提醒一點,得房率是按照單棟計算的,不是小區内所有樓座都一樣。那在現有報價系統下不明顯,一旦更改,公攤多的可就吃虧不少了。

6、所以我是不看好塔樓的,尤其是公攤大的,指不定将來怎麼别扭呢。本來就保值性略弱還不好賣,就靠低價吸引人呢,變現漲價之後可就更難了。

去年還是前年啊,哦,2019年2月份,住建部又發了個《住宅項目規範》的意見稿,裡面明确了以後要以套内面積報價。既然是已經上升到國家層面了,那這東西就跟房産稅似的,雖然很難,但早晚也得推出。

那就等着呗,甭管是三年五年,隻要是政府認準了,那就一定能幹成。這也不算什麼真難的事兒,對房價是否有影響說不好。從重慶的經驗來看是沒影響的,隻可能是短期亂一陣子而已。

7、總之吧,考慮好,這種事兒是早晚會發生的。如果現在買了塔樓,到時候也未必降價,但要想在總價不變的情況下賣出去,也不太容易,畢竟對人們心理的影響太大了。

僅供參考。

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