頭些年我斷斷續續去過豐台科技園幾次，感覺這一帶發展得挺快，時常有新的變化。特别是近幾年，有了商業綜合體和更多的高層辦公樓。

在豐台區最新的國土空間規劃裡，科技園（也叫中關村豐台園區）是最重要的項目之一。

構建“一軸、兩帶、四區、多點”的空間結構

四區，即首都商務新區、麗澤金融商務區、中關村豐台園區、盧溝橋國家文化公園區。

這個規劃中提到的麗澤金融商務區，2004年左右開始，到近幾年才初具規模。 “首都商務新區”和“盧溝橋國家文化公園”這兩個片區，規劃方案才出來沒多久，到實施、成型還要很多年。

所以說，科技園算是豐台區目前最重要的項目了。

這個項目在網上的資料不多，而且名稱和範圍也總在變。

這也好理解，國内的很多開發項目，都是走一步看一步，一邊建一邊改。所以會産生各種過程方案，造成資料不統一。

開發公司自己的人員也是來來走走。所以如果不是最核心人員，很難有完整的資料，就算有也不會外傳。

我查了查能找到的資料，簡單捋一下豐台科技園的項目脈絡。

1）豐台科技園分片

從中關村科技園在上個世紀九十年代成立之初，豐台科技園就是其分園之一。

豐台科技園現在分為東區和西區。東區用地4.01平方公裡、西區用地4.17平方公裡，兩部分一共8.18平方公裡。下圖為豐台科技園東區西區分布示意圖，中間為永定河。

圖片來源：豐台科技園官網

其中西區分為西區（I）和西區（II）。見下圖：

圖片來源：豐台科技園官網

西區的定位為“制造業的創新中心”，打算打造制造業的新技術、新産品展示展覽基地。

東區共分為三期。見下圖：

圖片來源：豐台科技園官網

東區一期是豐台科技園最早的部分，上世紀九十年代就實施了。一期用地約1.24平方公裡。主要産業為電子信息、生物醫藥、光機電一體化等。

東區二期用地約1.65平方公裡，總建築面積約200萬平方米。總部基地就位于這個片區内。

東區三期用地面積約1.81平方公裡，總建築面積330萬平方米。據說計劃以民企總部基地為主。現在三期也确實入駐了不少民企。

三期還有一個汽車博覽城，包括汽車博物館、汽車展示、汽車銷售等功能。見下圖：

2）豐台科技園發展曆史簡述

豐台科技園1991年批準成立，1992年啟動建設，1994年被批準為第一批國家級高新區。

在中關村科技園區1999年的規劃範圍示意圖裡，豐台科技園就是指西南四環角上那一塊，見下圖：

豐台科技園一直是豐台區的龍頭項目。2009年，北京市支持城南發展的投資一共為2900億元，豐台區占了近1300億元。這1300億元之中，與豐台科技園相關的投資額超過600億元，接近一半。

2012年，國家調整“中關村國家自主創新示範區”的空間規模和布局，形成“一區十六園”的格局。

“一區”指的是整個示範區，“十六園”指的是區内包含十六個園區。豐台科技園就是其中之一。見下圖：（注：下表中把“十六園”之一的“大興-亦莊園”拆成了兩個）

表格來源，投資北京相關論文，2019

當時豐台科技園總規劃面積被調整為17.63平方公裡，由東區、西區I、西區II,以及一些其他地塊組成。

目前，根據最新的《中關村國家自主創新示範區及各分園統籌發展規劃（2018-2035 年）》，中關村科技園區在北京的分布是這樣的：

而其中的豐台園範圍大概是下圖這樣的，可以看出所占面積不小。

二、總部基地

總部基地（Advanced Business Park，簡稱ABP）的來由，是由于豐台科技園一期的開發不太順利。

一期以産業平衡住宅的方式開發。簡單說就是企業答應政府開發工業，但是由于工業地塊發展慢回錢慢，政府就再搭配給企業一塊住宅用地作為補償，因為住宅來錢快。

但是很多企業拿了工業用地之後不開發工業，直接建設辦公樓或者其他類房産。有的企業甚至把工業用地晾着不開發，隻去開發作為補償的住宅用地。這樣整個項目就偏離了發展工業的初衷。

而且一期各個地塊分割出售給不同企業，各個企業開發進度不同，産品不同，導緻各個地塊良莠不齊，整體項目形象不佳。

這種模式也是過去很多年國内搞開發的通病。

下圖為曆史上某一版的東區一期規劃圖，灰色的是工業用地，黃色的是住宅用地，可以看出差不多一半一半。

到2002年的時候，豐台科技園一期就已經基本建完了。

到了二期，豐台科技園管委會開始轉變思路。通過與英國公司合作進行策劃研究，決定開發“商務花園”，搞“總部經濟”。

剛開始的時候，這種模式受到了不少質疑。有人認為這種方式簡單地把不相幹的企業放在一起，無法形成經濟鍊條。而且如果想打造總部，北京和上海都有更好的選擇。

但實際上“總部”、“商務花園”什麼的，隻是一個好聽的說法。核心在于産品，豐台總部基地的産品，具有以下幾個特點：1）價格不高；2）環境較好；3）單棟面積不大。

價格不高是因為項目位于當時的城市近郊（西南四環）。

環境較好是因為一方面開發強度不大，建築不高；另一方面留出綠化空間，把景觀做好。

單棟面積不大是為了讓中小企業買得起。幾百棟樓，每棟樓面積近似，高度都是4-6層，這樣單棟的價格不會太高，而且企業買了就能冠名。這種産品比較靈活，大點的企業可以占好幾棟，小點的企業可以好幾家在一棟裡。

所以說，總部基地的産品抓住了北京高科技發展的潮流。當時随着北京科技産業發展，各類科技産業園不斷擴大，出現各種類型和規模的企業。

不是所有的企業都有雄厚的資金，特别是初創型的。那些去不起中關村和CBD的企業，可以去豐台總部基地。

所以，總部基地為中小型科技企業，提供了與北京其他片區不同的，差異化的産品。再加上屬于中關村科技園的分園，有一些政策上的優惠，自然能吸引很多企業過來。

我頭十年前曾經去過總部基地面試，感覺那邊的公司不管名頭大小，看上去就是初創型的。說白了各方面都不正規,這也是創業公司通常的特點。

總部基地2003年開始建，到2010年左右差不多完成。看建設好的結果，基本就是一棟棟小樓均勻排布。見下圖：

2010年左右，總部基地入駐的企業有三大類：上市公司、中央國資委企業、地方進京民營企業。有上市公司和央企入駐，說明項目整體上還算成功。

豐台科技園東區有了一期工業園和二期總部基地作為基礎，才能繼續開發三期。三期有了更多的高層辦公樓，有更大的商業綜合體配套，比如萬達廣場。

圖片來源：豐台科技園官網

看看某一版的東區三期規劃圖，以商業金融和高科技研發用地為主。入駐的大企業也更多了，說明産業和企業規模都在升級。見下圖：

豐台科技園總部基地這部分，由中方和英國道豐集團一起策劃、開發、運營。

現在去搜總部基地的總公司，叫“總部基地投資有限公司”，是個中國香港的企業。

由于總部基地在北京還算成功，就開始在全國布局。“總部基地投資有限公司”下屬有一個“北京道豐總部基地投資發展有限公司”，這家公司在青島、浙江、海甯都有地産項目。

結語：豐台科技園比豐台區另外幾個重點項目發展得都早，也相對成功，是豐台區産業發展的名片。

總部基地項目，在合适的時間和地點推出了合适的産品，對豐台科技園的發展起到了重要作用。

豐台科技園這種一邊開發，一邊調整策略和産品的方式，比較适合用在産業和科技基礎較弱的開發項目中。

本文作者：城市叢談（KKND2080）。禁止轉載。