随着深圳城市更新的不斷深入，舊改範圍的擴大和拆遷進程的加快，獲得回遷房的拆遷戶也在不斷增加，回遷房交易在市場上也更常見。

回遷房是開發商征收土地時，賠給回遷戶的房子。而購買回遷指标并與開發商簽訂《拆遷補償協議》後，買方便成為回遷戶，等拿到回遷的商品房紅本後可按周邊二手商品房市場價格出售，獲得投資收益。

盡管回遷指标具有周期長、容易産生合同糾紛等風險性，且購買要求買家一次性付款，但回遷指标的價格一般是項目周邊商品房價格的一半左右，且不占用購房名額，因此受到部分投資者的關注。

近日，南都·灣财社記者收到讀者文先生的爆料稱，其于2019年斥資兩百多萬全款買入龍崗某舊改項目回遷指标，但截至2022年8月底該項目仍未全部拆遷完畢。與其對接的單位于2021年7月答應回購，但至今文先生僅收到28萬元回購款，剩餘款項支付遙遙無期。

究竟發生了什麼呢？回遷指标的交易過程中又存在哪些需要警惕和注意的事項？近日，南都·灣财社記者對該事件進行了跟蹤調查。

深圳城市中心已拆除和部分未拆除的小産權房。

事情經過

兩百多萬買入回遷房指标

兩年後隻拿回28萬回購款

“當時的價格是2.7萬元/㎡，我購買了90㎡共計243萬元，已付233萬元的款項。另外10萬元的購房款，合同約定在拿到蓋好章的拆遷補償協議當天再支付。”文先生告訴記者，除了已支付的233萬元購房款，他還支付了9萬元的更名費和2.78萬的中介費，為購買這個回遷房指标，他已合計支付了244.78萬元。

事情發生在2019年底，彼時文先生通過中介孫某的介紹，得知龍崗區龍城街道愛聯社區新屯居民小組有回遷指标賣，後經考慮全款購買了90㎡總價243萬元的回遷指标，但令他沒想到的是，兩百多萬就此一去不複返。

“當時湯某說一個月内辦好合同，但遲遲不下來。直到2021年7月，湯某說公司願意以3.4萬元/㎡收回我的90㎡，并答應在7月底付清房款，但錢遲遲沒到；最後又說隻能按3.2萬元/㎡收購，且在2021年春節前一定付清，但也沒有付；直到今年6月份說在6月底一定能付清但也沒有付，現在隻收到一個8萬元和20萬元。”文先生說。

受訪者供圖。

文先生口中的湯某，身份為深圳市好世界實業有限公司的工作人員。記者了解到，龍崗區龍城街道愛聯新屯片區城市更新項目目前還未有公開确認實施主體，該公司或為項目的申報主體。

據文先生所述，在确認購買意向之後，其便被中介帶去了項目辦公室。在購買過程中，湯某作為深圳市好世界實業有限公司的工作人員為文先生辦理了回遷指标買賣手續，簽訂了《房産回遷産權及權益轉讓合同》，該合同簽訂時間為2019年12月31日，轉讓方為陳某，受讓方為文先生。2020年1月3日，文先生收到了來自陳某的收款收據，顯示對方已收到購房款223萬。

從文先生提供的各項收據來看，除了簽合同時支付10萬的定金、223萬的購房款，還有9萬元的更名費和2.78萬的中介費，合計支付了244.78萬元。

受訪者供圖。

孫某為中介方，湯某為項目公司工作人員，那麼陳某又是誰？在文先生提供的另一份《龍崗愛聯新屯城市更新項目拆遷補償協議》中可以看到，陳某為被拆遷人，也就是實際原回遷房準業主。“整個過程中沒有見過他本人，隻見過孫某和湯某。”文先生在對簽合同的細節中提及，“陳某是18年就和好世界公司簽訂了拆遷補償合同。”

值得一提的是，文先生除了和陳某簽訂的轉讓合同之外，由于對接方拖延的原因，并沒有和好世界實業有限公司簽訂拆遷補償協議，這點也是文先生擔心權益得不到保障的關鍵因素。而記者後續緻電深圳市好世界實業有限公司工作人員湯某的電話，對方并未接聽。

記者調查

回遷指标還在賣，比周邊低2萬-5萬元/㎡

百度搜索龍崗愛聯新屯城市更新項目，相關信息中大多是中介發布的回遷指标買賣的資訊：“不要名額，無需社保，不限購”、“項目價格3.X萬，請私聊”、“直接開發商簽拆遷補償安置協議”、“上海外國語學校名校學位”……網頁中關于項目的基本信息介紹中提到，該項目距離地鐵3号線愛聯站300米，附近有保利上城、名居廣場、中糧、星河等樓盤，居住氛圍濃厚。

“目前項目基本上已經拆完了，但還沒有開始動工建設。”記者撥打了網頁上留下的咨詢電話了解情況，對方在電話中表示該項目隻剩靠近龍崗大道的三四棟還沒拆，其他的都已經拆得差不多了。

同時他向記者介紹了可售的回遷房面積，70、80、90、100㎡的都可選，單價是3.25萬元/㎡，一次性付款，直接和開發商簽合同。而當記者問到是否有風險的時候，對方向記者解釋道，“到時候你以那個業主的身份确權，股份公司确權也是你的名字，比如你買70㎡，到時候确權名單就是70㎡，就是這個意思。”

3.25萬元/㎡的單價，相對片區二手住宅價格來說仍算是非常便宜的。以保利上城為例，該小區目前二手房參考價為5.06萬元/㎡，片區中介告訴記者，目前小區最高挂牌單價已突破7萬元/㎡，一套78平3室2廳的房源業主挂牌總價達到600萬，折合單價7.6萬元/㎡，其餘房源挂牌單價也均在5萬-7萬元/㎡不等。

愛聯地鐵站附近小區。

而更靠近大運片區的星河時代二手房參考價達到5.22萬元/㎡，小區目前最高挂牌單價甚至突破9萬元/㎡，其餘挂牌房源普遍單價在6萬-9萬元/㎡不等。

這意味着，龍崗愛聯新屯城市更新項目的回遷指标價格幾乎隻有片區二手房的一半。

但是幾百萬買一紙合同，等待長周期且不确定性的回報真的值得嗎？有熟悉回遷房市場的業内人士告訴記者，對于買入回遷指标的人來說，期待的便是建成之後拿到回遷的商品房紅本後可按周邊二手商品房市場價格馬上出售獲得高投資收益。

他同時舉例到，深圳最出名的回遷房案例當屬華潤城系列的大沖都市花園回遷房。據中介平台，目前大沖都市花園小區均價為12.89萬元/㎡，一套99㎡的3室1廳挂牌價為1250萬。動辄千萬的總價也讓不少網友評論道，“大沖的舊改給無數村民0成本投資，身價翻了無數倍的機會。”

另外深圳最大舊改航母白石洲的回遷指标也頗受關注，目前在網頁上搜索到相關銷售信息顯示，白石洲三期的回遷房的價格大概是7萬-8萬元/㎡。據了解，已于去年開盤的白石洲舊改項目深業鶴塘嶺花園，預售的均價都達到了110500元/㎡。

白石洲正在拆遷的樓棟。

律師觀點

回遷房能買嗎？這些風險要留意！

便宜、高回報，這是多數人對回遷房的認知，但是深圳回遷房指标買賣是否受到法律保護？普通人在買賣過程中要注意何種風險？對于文先生來說，又該以怎樣的途徑維護自己的購房款項？南都·灣财社記者采訪到相關領域的律師，就上述問題作出一個解答。

疑問1：

回遷指标買賣是否受到法律保護？

熟悉各類小産權房拆遷争議案件的廣東粵灣律師事務所主任張茂榮律師在接受記者采訪時表示，回遷房指标買賣本質是被拆遷房屋拆遷補償權益轉讓，該轉讓行為不違反法律強制性規定，轉讓協議合法有效，受法律保護。

而廣東華商律師事務所周争鋒律師同樣表示，拆遷房購房指标的買賣，雙方交易的标的是房屋被拆遷後享有的房屋安置權利，其本質上是一種合同債權權利的轉移。司法實踐中法院一般認為，該協議系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，協議有效。

疑問2：

買賣回遷房過程中要注意何種風險？

周争鋒律師指出，回遷房指标買賣畢竟是對于将來可能的物權權利進行了一個轉讓，存在着不确定性。回遷房的周期非常長，回遷項目最後能不能成功開發也是一個未知數。因此買家需要關注這幾個方面：一方面，出售回遷房的權利人，是不是有出售的權利，比如說有沒有共同權利人，買賣回遷房要确保業主夫妻兩人簽字，最好是出賣人所有的近親屬都在合同上簽字确認；另一方面，回遷安置房并不一定都是商品房，有可能是綠本房，具體看開發的規劃。

另外張茂榮律師還提到關鍵的一點，合同合法有效不等于合同目的可以實現，實踐中回遷指标房買賣安全保障在于與開發商、股份公司簽訂拆賠協議并在城市更新局備案，故而買家務必安排好付款時間，确保拆賠協議的順利簽訂和備案。

疑問3：

誰該為文先生的200多萬全款負責？

周争鋒律師認為依據合同相對性的法理，應由原業主向文先生承擔相應的責任。“雙方雖然簽署了回遷指标轉讓合同，但是合同沒有依約繼續進行下去，購買人沒有拿到和開發商的拆遷補償合同，購房目的實現，應向原業主主張權利。”周争鋒說。

而張茂榮律師則認為，導緻文先生購房款風險的第一責任人還是其本人：一方面，指标房買賣本身疊加舊改，屬于高風險高回報投資，投資前應熟知交易流程和風險防範，設計好付款進度，确保資金安全；另一方面，現有合同再行交易是一般常識，文先生“炒指标”高價再轉讓所購指标房，已收取28萬轉讓款，卻沒有簽署任何協議以緻後續維權困難。

南都·灣财社記者 孫陽