集體土地經營性拆遷補償标準?“城中村”，顧名思義即“城市中的村子”，一般情況下城中村的土地性質多為集體土地，而今天要講的卻是名為城中村，實為國有土地上房屋的征收案例，僅供參考，下面我們就來聊聊關于集體土地經營性拆遷補償标準?接下來我們就一起去了解一下吧!

集體土地經營性拆遷補償标準

“城中村”，顧名思義即“城市中的村子”，一般情況下城中村的土地性質多為集體土地，而今天要講的卻是名為城中村，實為國有土地上房屋的征收案例，僅供參考！

基本案情

2002年，某市施行“農轉非”相關政策，目的為了加快城市化建設，諸多村子的戶口直接轉為非農業戶口。由于老百姓失去了賴以生存的土地，為了營生，很多老百姓都是借錢将自家的房屋加蓋或翻修，修整好之後用于出租。2005年，張先生取得了房屋所有權證，隻不過該土地性質為“劃撥”。

2016年之前，張先生房屋的所處地塊一直相安無事，張先生通過租賃房屋維持生計。就在7月份的時候，該區政府想征收該地區的房屋，随後頒布了相應的拆遷公告，張先生看了之後發現有些不對，因為周邊的商品房房屋價格差不多10000元/平米，而此次補償的标準卻隻有4000元/平米。

根據“XX城中村改造搬遷公告”的内容，張先生隻看到拆遷範圍、時間、補償政策、搬遷方式、過渡期限事項，并無其他内容。按照張先生的理解，該土地性質為國有劃撥，但政策卻說明是按照XX區集體土地房屋拆遷暫行管理辦法的若幹規定進行補償，那麼，是不是有一些問題呢？帶着這些疑問，張先生找到英淇拆遷律師團，尋求幫助。

辦案掠影

北京英淇拆遷律師宣繼璇律師接待了張先生，根據張先生出具的相關材料及對拆遷的描述後，宣繼璇律師表明其中的問題可能在“農轉非”出了問題。04年之前，各地為了城市擴張，常利用“農轉非”的形式将農村集體土地轉變為國有土地，張先生的情況可能也是因此。

根據國家土地管理局95年頒發的《确定土地所有權和使用權的若幹規定》第十三條規定：因國家建設征用土地，農民集體建制被撤銷或其人口全部轉為非農業人口，其未經征用的土地，歸國家所有。繼續使用原有土地的原農民集體及其成員享有國有土地使用權。根據99年施行的《中華人民共和國土地管理法實施條例》第二條之規定，下列土地屬于全民所有，即國家所有：農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地。

04年之前的農轉非正是根據上述兩條規定，将集體土地轉變為國有土地，但04年之後，國家禁止通過“農轉非”的方式将集體土地轉變為國有土地，是因為此種方式規避了國家征地審批手續，也就是不通過不用征地審批手續，可随意将農村集體土地轉變成國有土地。正是因此，在張先生再次拆遷時，當地政府就想通過用集體土地拆遷給予張先生相應的拆遷補償。

經過宣繼璇律師的講解後，張先生明白了“農轉非”與此次拆遷的來龍去脈，随後，委托北京英淇律師事務所宣繼璇律師幫助争取補償。

宣繼璇律師接受委托後，首先将張先生提供的房産證、租戶給予租金的證明等現有的證據進行梳理，并通過政府信息公開調查取證，得到的結果是“2002年的集體土地轉變為國有土地同意的批複”，即同意将張先生所在的村子轉變為國有土地。

宣繼璇律師根據調查的結果，針對拆遷項目立項文件提出了行政複議，複議中指出張先生的房屋土地性質并非集體土地，而是國有土地，按照集體土地上房屋拆遷暫行管理辦法及其評估辦法，明顯适用法律錯誤，且搬遷公告中記載的内容也不符和法律規定，并未告知拆遷戶的權利，無疑是對權利的剝奪……

過了20多天，宣繼璇律師收到了當地“發改委”工作人員的電話，希望對“此事”進行協商，随後，宣繼璇律師與張先生及其工作人員經過2天的溝通，同意見面協商。

見面當日，對方直接奔入主題，即為張先生重新計算補償，補償标準則是按照國有土地上的房屋補償标準進行計算，且因拆遷而導緻張先生無法租賃的損失也涵蓋在内，經過三個小時的協商，張先生最後同意對方開具的條件，至此，案件代理結束。

律師提示

多年前，“農轉非”的情形較為普遍，由于政策的變化及國家禁止通過此種形式将集體土地轉變為國有土地後，遺留了很多問題，而這些問題成為拆遷矛盾的誘因，所以，若您遇到此類問題時，則要咨詢專業拆遷律師，根據您的案件為您解析，以免您少走彎路，獲得合理的補償。