說起商鋪，我們都知道農科路一帶以後人氣不會差、品牌不會少，但你買的回報率雜樣就不好說，說起寫字樓我們都知道農科路一帶以後也是金水區的核心聚集地，自我們去年提出這個區域是金水CBD之後，已經被業界認同被普遍使用。最近很多朋友咨詢建業凱旋廣場和萬達中心的商鋪問題，今天就統一來分析分析：

未來的金水CBD：

當一個區域有200米高的寫字樓3棟、150米高的寫字樓2棟、135米高寫字樓一棟，還有諸多高端住宅和公寓時，不必懷疑，這兒就是一個商業中心，會直接是金水區很多辦公需求的升級版，會有很多金城國際廣場、科技市場等地方的業主轉戰到這個區域。

再來看凱旋廣場

誰更好看？

見仁見智，不相伯仲，但萬達中心是200米高地标，在外觀上面，我們認為金水萬達中心更勝一籌！

看位置：

萬衆矚目的地鐵2号線地下是直通正弘國際中心和建業凱旋廣場的，萬達中心就隻能步行才能抵達了，同時建業凱旋廣場臨着花園路，從科源路和花園路兩個路可以進出，從位置上來說，建業凱旋廣場完勝萬達中心。

看品牌：

萬達是全國一線品牌，建業是本土一線品牌。

從整體品牌價值上來說，萬達優于建業。

看物業：

中原萬達廣場在出售完之後把物業給了六合物業。

二七萬達廣場在出售完之後把物業給了新世紀物業。

金水萬達中心項目，畢竟萬達公館定位高端應該不會再把物業轉給第三方吧，如果是的話不得不鄙視一下萬達了。

而建業凱旋廣場，物業還是建業自己在操持，誰都知道物業是賠錢。但是不像外來的和尚，錢賺到兜裡了，就可以離開了，至少建業在維持與項目相匹配的服務水準，從這一點上，堅信建業凱旋廣場完勝！

看商業自持：

金水萬達中心的商業全出售，寫字樓出售，僅文華酒店自持。

建業凱旋廣場的寫字樓下面5層商業全自持，外面的2萬多平商鋪和兩棟寫字樓出售；據說，洛陽凱旋廣場從體量和引入品牌都是當地最牛逼的商業綜合體項目，鄭州凱旋廣場不曉得能否成為花園路商圈中，繼國貿360之後，本土商業綜合體又一成功案例。

萬達廣場的商業運營能力是備受認可的，但是金水萬達中心項目沒有自持的集中商業，僅文華酒店自持對于盤活商鋪用處不大，但商業百貨自持對于盤活商鋪有用，從這一點來說，建業凱旋廣場勝于金水萬達中心。

看體量：

萬達商業街加商鋪一共3.5萬平。

建業凱旋廣場商鋪一共2.4萬平。

其實各家有個1萬平就都不少了，兩個都有點偏大，太多了不太容易盤活，因為誰都有資源半徑和招商半徑問題，比如星巴客要來，簽約萬達和簽約建業有何大區别？所以，體量小的容易盤活，從這一點上來說，建業凱旋廣場勝于金水萬達中心。

看客源：

金水萬達中心自擁200米高寫字樓和酒店一棟，住宅五棟，英地、鑫苑、藍堡灣小區業主離的近。

建業凱旋廣場自擁150米高寫字樓兩棟，同時接納來自花園路、地鐵2号線的客源，同時也可以部分接納英地、鑫苑、藍堡灣的業主。

當然，以後該區域會成為金水區商業核心，接納金水區以及北區的商業客流。

在這一點上，建業凱旋廣場勝出。

看商鋪設計：

金水萬達廣場的住宅一圈底商加一條商業街，商業街分一二樓，一二樓僅靠幾部步梯連接。

建業凱旋廣場商業分三層，三層的連廊景觀露台可以增加三樓附加值，而且一樓、二樓、三樓的商鋪通過交叉的電梯或連廊各自互通，同時和寫字樓的商業也互通，更加大了客源之間的互換與再消費。

如下圖所示：

從這一點上來說，建業凱旋廣場完勝。

看價格：

金水萬達中心當初商鋪出售時，北側和東側的住宅底商為均價5萬，西側的住宅底商均價4萬，商業街一樓均價5.3萬，二樓均價2.8萬。

建業凱旋廣場的價格還沒有出來，但預計不會比萬達貴，因為2014年的行情不比2013年，我預計凱旋廣場的商鋪價格會和萬達廣場持平或略低。

在這一點上，兩者打平，不相伯仲。

綜合分析：

金水CBD商業項目哪家強？我們認為建業凱旋廣場會略優于金水萬達中心，投資回報率更好一些。

一家之言，僅當抛磚，歡迎批評指正。

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