今年開始，樓市終于出現了拐點向下。

即便北上廣深依然強勢上漲，但二線往下的城市已經大部分跌幅都超過了8%。

房價跌幅不算大，從2021年最高點11228元/平米跌到5月9188元/平米。

但是成交量的跌幅就很驚人了，從2021年最高點21571萬平方米跌到5月9181萬平方米，降幅達57%。

“量價齊跌”，且跌量>跌價，顯示樓市下行的勢能很大，小幅降價還不能促進成交。

而今天有一則消息開始刷屏：

萬科董事會主席郁亮發言：從短期來看市場已經觸底，但是恢複是一個緩慢和溫和的過程，這是我表達的對市場的主要觀點。

不少大V轉發，并進行鼓吹，幾乎明天就能回到地産造富的年代。

如果相信數據和市場規律的話，我們可以來分析一下為什麼樓市遠遠沒有觸底？

房價收入比超出合理區間

房價收入比，指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是居民購房能力的指數。

國際通行的說法是，房價收入比在3-6倍之間為合理區間。

按照這個邏輯來算我們最新房價收入比，采用國家統計局最新數據和第七次人口普查數據：

• 一季度各省人均收入
• 5月份各省新商品住宅銷售均價
• 每個家庭2.62人
• 城市家庭居住92.17平米。

收入比=住房價格/家庭年收入=（家庭居住面積*住宅均價）/（人均年收入*家庭人數）

結論：全國房價收入比8.4，北京最高21.5，内蒙最低5.6。

除湖南和内蒙古以外，所有省份的房價都在非合理區間。

在建庫存達到5年以上

中國經濟發展快，城鎮化推進得好，從這個角度說我們購房剛需比它國居民更旺，的确是有道理。

但是，随着近30年的房地産開發，商品住宅的供應量已經跟上來了。

我們用新建用新品住宅的庫存來看供應情況：

在建庫存（月）=在建住宅面積/1-5月均銷售面積

結論：全國在建商品住宅庫存達66個月。

在建的庫存夠賣5年，我們不僅不會供不應求，相反，庫存壓力還會抑制價格上漲。

城鎮化進入減速期

2006年城鎮化率43.9%，2021年達到64.72%，比上年提高了0.83個百分點，增速已明顯減緩，結束了20年的高速推進。

發達國家可以達到了80%，也就是說，留給我們的城鎮化空間隻有15.28%。

缺少大量手持賠償金的農民到城裡買房，瘋狂的地産時代注定已經過去了。

結語：

房價超過收入太多這是普通居民的現狀，在三四線城市尚能承受，若是在一線城市，買一套房動折要花掉一個家庭15-20年的總收入，這門檻太高。

既然有5年的在建的商品住宅庫存，既然居民的收入（尤其是一二線城市）趕不上房價，要想消化庫存，降價是唯一的大道。

即便房産再度金融化，又再度迎來炒房熱，但今時也不同于往日：

房産的價格已經很高了，内外部經濟環境不确定因素增加，這意味着炒房的投入更高，收益可能更小，但風險一定更大。

那炒房能成氣候嗎？

您對于後市的房價有什麼看法呢？

歡迎留言一起讨論

,