小産權房問題由來已久。自其形成規模以來，有關部門三令五申，嚴禁建設和銷售小産權房，對購房者也多次進行風險警示，但是小産權房的建設卻屢禁不止，市場呈現購産銷兩旺的态勢。今天地産風雲排行榜邀請河南具匠律師事務所焦聰利律師為大家解讀什麼是小産權房。

小産權房到底是什麼？

“小産權房”非嚴格意義上的法律概念，是多年來約定俗成的一種稱謂。什麼是小産權房？我國現行法律和政府文件中并沒有與之對應的準确概念。

小産權房是指在集體經濟組織擁有的土地上建設的，以較低價格向非本集體經濟組織成員出售的商品性住宅。這類房屋一般由鄉鎮府、村委會自行開發建設，或者與開發商合作開發建設。相較于由國家房管部門頒發房屋所有權證的房屋，其産權證由鄉鎮府或者村委會頒發，所以也常被成為小産權房。

小産權房一般具有占用集體土地、地域性、沒有“五證”、開發主體的多樣化、權利受到限制、價格低等特點。

為什麼小産權房沒有房産證？

小産權房屋是建築在農村集體土地之上，而集體土地隻有本集體組織的成員才有權占有使用，因此依據現行法律規定，小産權房是不允許上市交易，也是拿不到房産證的，因此，其并不能構成真正意義上的産權。也就是說，小産權房隻有使用權，而沒有所有權。

除此之外，

我們不能籠統認為“小産權”房本身都是違法的。

現行政策所指的“小産權”房包括兩大類。

1、隻有那些建造行為不合法，沒有獲得建房用地規劃、審批等手續，房屋本身系違法建築的房屋屬于不合法的“小産權”房。這類房屋建造者不能因建造行為而原始取得房屋所有權。

2、但如果建造符合土地和建設規劃，辦理了合法審批手續。其“小産權房”本身并不違法，建造人可原始取得房屋所有權，其所有權屬于事實所有權，不以登記為要件；

當然這些房屋原始取得者的主體範圍和買賣範圍受限制，僅限于本集體組織成員。

- “小産權房”買賣情況 -

對小産權房，我們心裡要有數！！

不可否認的是：

在我國，随着土地價值的提高，誰擁有土地就意味着誰的财富在增長。土地價值的提高，預示着房價的不斷攀高，由于不斷攀高的房價給購房者帶來了巨大的壓力，于是購房者紛紛把目光轉向了雖有風險卻價格低廉的小産權房，這種狀況繼而推動了小産權房交易的持續升溫。

面對高高在上的房價，國家雖然連續出台“限購令”、“限價令”等以期用政策對房價進行調控，卻并未取得明顯效果。在我國很多城市，以普通大衆的收入水平，公衆想要買到自己心儀的房産，大概需要20到30年時間。因此，位于城市近郊而房價便宜小産權房便在交通日益發達的現在成為了購房者的首選，也受到很多集體組織和村民的青睐。

但是，

如無特殊情況，盡量不要選擇小産權！！！！

焦律師提醒廣大購房者：

對于一些合法的“小産權房”，如果僅僅出于使用目的，也可以購買。

但目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地産開發,不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售,所以一旦國家決定對該集體土地予以征用或對集體經濟組織成員予以拆遷,小産權房購買者可能因其并非合格的購房者而被排斥在補償範圍之外,無法享受有關補償或優惠條件,小産權人的權益無法保護。

另外,小産房沒有按照法律規定履行相應的報備報批手續,不符合法律規定,其即使取得了由鄉政府頒發的小産權,也将因不符合法律規定而無法受到法律保護,不能進行正常的上市交易,也不能承,不能辦理抵押。

所以要是出于升值、買賣或者其它目的，如無特殊情況，盡量不要選擇小産權房。

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