作者 | 朱公子

商業地産公司以及商業操盤手一直是我們關注的對象。

此前，獨角Mall寫過：《吳亞軍，和她的龍湖商業帝國！》，也梳理過龍湖的商業往事以及龍湖立下的不少falg。

進入8月财報季，又到了房企交答卷的時候。

昨天（8月25日），龍湖吳亞軍攜衆高管出席中期業績發布會，公布了公司的一系列數據：營業額606.2億元，同比增長18.5%；淨利潤為74.2億元......

值得注意的是，在疫情的影響下，龍湖商業上半年穩步進擊，數據亮眼。

商場上半年收租37.1億

45座天街是主力

從過去幾年的數據來看，龍湖商業地産的租金也是穩步上升。

2021年上半年，龍湖商業地産整體租金收入47.8億；商場（含它收入）租金收入與出租率較2020年同期提升39%，達到37.1億元，全國20個項目的租金收益都保持雙位數的增長。

從單個商場的租金收益來看，重慶北城天街租金收益最高，上半年收租金2.32億元，租金收益同比增長17.3%。

2021年上半年，商場整體的銷售額為人民币222億元，同比提升100%；平均日客流201萬人次，同比提升105%。

已開業商場出租率高。其中重慶源著天街、重慶U城天街I期、北京房山天街、上海寶山天街、西安香醍天街、蘇州獅山天街II期以及重慶紫都城、北京頤和星悅荟、成都武侯星悅荟的出租率均為100%。

龍湖天街是主力産品線，已開業45座

龍湖商場主要分為三大産品系列：一站體驗式購物中心天街系列、小區購物中心星悅荟系列及中高端家居生活購物中心家悅荟系列。

其中天街系列，依舊是龍湖商業的主力。

截至2021年6月，龍湖商業已進入全國28座城市，累計開業商場達54座，已開業商場建築面積為524萬平方米（含車位總建築面積為672萬平方米），整體出租率97.8%。

（來源：龍湖2021年半年報，制圖獨角Mall）

其中，龍湖天街已經在全國開業45座，總商業面積494萬平，主要分布在重慶、成都、北京、杭州等城市。

（來源：龍湖2021年半年報，制圖獨角Mall）

2021年上半年，龍湖新開業5座天街項目。

其中，龍湖長沙洋湖天街，作為華中地區首座天街，于今年5月開業，品牌首店、旗艦店占比達40%；武漢江宸天街，作為武漢的首座天街，開業兩天客流量超47萬人次，銷售額達3555萬元。

（來源：龍湖官網）

2021下半年，龍湖将在南京、北京、杭州、重慶、武漢、蘇州等地有7座新商場開業。

根據龍湖的預期，2021年租金收益達 85億，累計開業商場達 60個。至少從開業數量來看，龍湖的小目标是要完成了。

商業與地産齊頭并進

不靠輕資産也能進擊？

1、龍湖商業版圖迅猛發展，離不開龍湖地産開發的速度。

據克而瑞統計，保利、萬科、龍湖拿地到開盤平均時間分别為 398 天、379 天、354天。

周轉快，拿地節奏自然也就快。

雖然房地産在調控，龍湖在拿地布局方面依舊保持着不錯的節奏，主要聚焦一線和強二線城市。

今年上半年龍湖集團新增53幅新地，截止目前集團新增收購土地儲備總建築面積為1292萬平方米。截至2021年6月底，集團土儲合計7717萬平方米，權益面積5367萬平方米。

從整體的土儲來看，龍湖商業未來還将進一步擴大版圖。

2、TOD開發模式，加強競争力。

龍湖是國内最早布局TOD開發模式的房企之一。龍湖早在 2003 年就 與重慶政府簽訂協議開發重慶北城天街、探索 TOD項目開發。由于 TOD 一般以商業或綜合性業态 為主、對房企綜合開發實力要求高，而龍湖在多元業态尤其商業領域實力較強，疊加長期積累的開 發經驗，促使龍湖 TOD項目拓展快速。

截止2020年底，龍湖 TOD項目近 71個、覆蓋 20餘城、 開發面積近千萬平米。

在土拍市場熱度延續、拿地利潤率低背景下，TOD模式在獲取低價土地、城 市擴張方面價值凸顯。

3、未來還是依靠重資産，輕資産是自然的複制。

在房地産整體調控的格局下，不少房企放緩了拿地節奏，此前很多從事商業地産運營的開發商也紛紛拆分商管版塊上市。

在這一方面，龍湖似乎不着急。

今年3月，龍湖商業宣布全面啟動輕資産模式，目前來看節奏還比較穩。2021年下半年，龍湖商業的首個輕資産項目即将開業，表現如何，還要看看市場的檢驗！

在接受媒體采訪時，龍湖相關負責人也表示，“物業及商業是龍湖整個業務生态的一部分，是龍湖戰略緊密聯系的一部分，各航道之間更需要協同，而不是分拆，這是業務發展的需求。”

不過，或許這也是龍湖的特色。

吳亞軍認為，“龍湖輕資産業務的擴張是一種自然複制。龍湖目前和未來一定階段，仍然是以重資産模式為主。"

龍湖的運營能力也獲得了不少業内人士認可，一位南京業内人士向獨角Mall表示：

1，從體驗感來看，和萬達廣場還有吾悅廣場相比，龍湖的體驗感比他們要稍微強一些。一個是空間布局，一個是商場面積。還有一個是商場層高，萬達層高相對較低，以前的老萬達給人感覺比較壓抑。龍湖可能是後來居上，站在前輩的肩膀上。

2、龍湖它有一個适用于當地的運營方式，而且運營費用是不低的，錢多好辦事。龍湖開業時候，一些禮品能送出去小萬件，新場子開業兩天新增三萬會員，私域流量一下子就打開了。龍湖的運營活動，相對于新城還有萬達，要頻繁一些，活動帶動性更強一些（同城通級次）

3、龍湖的招商在我看來是比較靈活的，相對于萬達的一成不變（南京江甯江甯萬達為例：特定位置，以前租給女裝，撤櫃以後依舊是租給女裝。不做他選，租金不會低于以前品牌，這就直接把小微個體扼殺在搖籃裡面，不允許有小個體生存下來，也相對來講少了一些活力）龍湖對一些個體也是更大程度的尊重。

雖然在規模上，龍湖商業與萬達、新城吾悅等還有一些差距。

但在商業運營上能力，2020年觀點指數研究院已經把龍湖排在了第三，僅次于凱德和華潤萬象生活。

龍湖商業，在走自己的路！