劉偉/發自北京

深耕大灣區房地産市場十數年的林曦（化名），已經對這個區域地産圈子非常熟稔了，但近期參與佳兆業項目纾困背後企業的來曆，卻讓她一直摸不着頭腦。

這家在深圳打着中信的旗号，鲸吞佳兆業總貨值約500億元的四個項目的企業名稱是中信城開。8月1日，林曦對記者稱：“熟悉中國房地産發展史的人不會不知道，中信地産早已将全部股權轉手予以中海。”

中信地産已不複存在，中信城開又是誰？

一位中信城開·紅樹林項目的工作人員告訴記者，開發商确是“中信系”企業。

根據公開資料，中信城開為中信集團一級全資子公司，由中信股份（00267.HK）100%持股，2016年設立之初即被定義為“城市開發運營平台”，以“金融 地産”的輕資産模式開展業務。

時間回到2016年，受困于同業競争問題多年的中信集團，終于完成對旗下中信地産的剝離，後者的全部股權被售予中海地産。幾乎在同一時間誕生的中信城開，此後以中信地産繼任者的身份繼續在地産江湖開疆拓土，但其品牌知名度已無法與其前任同日而語。

從另一個角度看，中信集團的地産同業競争問題彼時解決了，但現今該問題似乎重現。

就相關問題，記者聯系到了中信城開深圳公司的一位管理層，但其表示不便接受采訪；截至發稿，中信城開一位品牌部人士亦未通過記者的采訪要求。

隐形央企巨頭中信城開此時被市場注意到，離不開諸多民企需要被纾困的大背景。接近中信集團的人士對記者表示，中信城開接盤佳兆業并非其主動發力，而是後者債權人中信銀行聯合中信城開幫助其進行資産處置。

中信地産承繼者“浮出水面”

中信集團全稱為中國中信集團有限公司，是我國早年經濟改革的試點和對外開放的重要窗口。1979年成立之初，中信集團便設有房産部門。1986年中信房地産公司成立，它也是中國首批具有一級房地産開發資質的企業。

上世紀八九十年代，中信絕對是塊十足赤金的招牌。落成于1985年的國際大廈，1991年的京城大廈，以及2008年的國家體育場“鳥巢”，三座名動京城的劃時代标志建築，足以奠定中信在中國房地産曆史上的“大哥”地位。

官網顯示，中信集團旗下房地産業務目前分為：中信泰富地産、中信城開、中信和業三大闆塊。

根據“中信城開華南”微信公衆号公開的信息，中信城開承繼了原中信地産30年的全國規模化開發經驗，涉及住宅地産、商業地産、旅遊度假、教育地産、地鐵上蓋等業态，在全國30多個城市累計開發房地産項目近百個，開發面積超過2000萬平方米。這一規模足以稱為一家具有央企背景的地産巨頭。

而在近期，深陷流動性危機的佳兆業與中信系開展多維合作，後者将盤活其位于深圳的南山東角頭項目、金沙灣國際樂園、航運紅樹灣以及佳兆業科技中心等核心資産。

據媒體報道，佳兆業于6月下旬将深圳東角頭項目、金沙灣國際樂園項目相應股權轉讓至中信城開主導的平台公司名下。同時于6月25日，佳兆業航運紅樹灣已更名為“中信城開·紅樹灣”，并在7月入市。

目前，中信城開已累計接手佳兆業位于深圳的4個項目。按佳兆業去年披露的處置資産清單，東角頭項目的權益貨值約298.35億元，金沙灣國際樂園項目（不含萬豪酒店部分）權益貨值106.08億元，佳兆業科技中心項目則為81.67億元。

同業競争問題重現

2016年以前，作為“中信系”地産業務的兩個主要平台，中信地産和中信泰富地産在中信整體上市後都納入了同一家上市公司——中信股份，但在很長一段時間裡，兩者并沒有解決業務和布局高度重疊的問題。這也為以後中信地産的整體轉讓埋下伏筆。

2016年3月，中海地産全面收購中信集團旗下住宅物業組合。在這筆交易中，中信集團轉讓其資産整合後的子公司中信地産的全部股權，以及另一家子公司中信泰富在國内的住宅地産，交易對價的金額為310億元。

與此同時，中海将旗下上海寰宇天下商業項目、南京中海商業與寫字樓項目、沈陽環宇城及寫字樓商業項目、濟南華山商業項目四處物業，以61.5億元的價格轉讓給中信。

彼時，業内紛紛猜測，中信以住宅置換商業，後續有可能要大力向商業地産方向轉型。但後來事實證明，中信其實要走的是“城市綜合開發運營”這條路。

這起世紀大并購發生前不久，中信集團于2015年5月成立了北京信雅房地産，管理餘下的地産業務。2016年4月，北京信雅的注冊資本，由200萬元瞬間提升到78.6億元，猛漲3929倍，北京信雅也正式更名為中信城開（全稱“中信城市開發運營有限責任公司”）。

此前，中信城開的經營範疇，雖然包含房地産開發，但此後卻寫明了限制條件：不含土地成片開發高檔賓館、别墅、高檔寫字樓和國際會議中心的建設、經營；大型主題公園的建設、經營。但自2018年7月後，這些限制條件已不複存在。

由此可以看出，從中信地産的退出到中信城開的承繼，新瓶裝舊酒的方式并未真正解決中信集團内部的地産同業競争問題。

有熟悉央企運作模式的人士告訴記者，許多央企本身承擔着産業轉型、公共服務設施建設、區域開發扶貧、鄉村振興等重要領域攻堅克難的職能，這些具有社會公共屬性職能的執行離不開大量資金的支持，而過去很多年裡，由于利潤高企，地産行業發揮的作用很明顯。

一位央企地産人士對記者分析同業競争問題時稱，該問題在央企隊伍裡并不少見。他解釋道，在一些企業内部，誰幹得好誰上，以此形成狼性競争機制，幹得好的資源多，幹得不好的就差點。

三方合作助力纾困

在中信城開和佳兆業的合作中，合作雙方并非簡單的項目轉讓和出售，而是中信銀行、佳兆業與中信城開三方以服務信托的模式進行的合作，中信銀行實際仍然是以債權人身份存在；中信城開則是融資代建的角色，提供一定盤活資金，用于後續項目的建設和開發經營；而項目權益在中信銀行和中信城開收回對應收益後最終仍歸屬佳兆業所有。

“中信銀行為保住自己的債權才會出現這一次的三方合作，這完全是一次市場行為。”一位接近佳兆業的人士說。

據媒體報道，具體到項目的經營決策層面，中信城開則将作為主導一方，但佳兆業也有權參與部分決策。實際上，這從目前城開信銀的董事結構分配也可見一斑。

企查查顯示，城開信銀的董事之中，中信系雖占絕半壁江山，但佳兆業方面也有聯席總裁李海鳴、佳兆業集團（深圳）有限公司副董事長劉立好兩位董事派駐。

目前，在對外的品牌輸出上，均使用中信城開的招牌，主要考慮到現在房地産行業的信心問題，佳兆業由于已經遭遇流動性困難，消費者對之也會比較悲觀，而中信城開的背書有利于恢複市場信心，這樣便于後續的項目開發及銷售。

某智庫研究員宋丁認為，在當前地産行業的形勢下，不少項目因缺乏現金流陷入複工難的境地，考慮到土地及其相應的開發項目是基礎性的國家資源，央企應該盡量把資産包拿到手裡，避免在社會上流失。

參與到佳兆業的纾困中，中信城開方面認為，中信城開大廈（此前名為“佳兆業科技中心”）的全面複工也是中信集團化解金融風險，穩定社會基本面，充分發揮央企擔當與社會責任的體現，是邁出探索房企纾困新合作模式的一大步，成為提振房地産市場信心的一劑強心針。