1.判斷項目公司是小規模納稅人還是一般納稅人？

年銷售額超過500萬元，屬于一般納稅人；

房企都屬于一般納稅人。

2.判斷新項目還是老項目？

2016年5月1日，之前都是老項目，之後都是新項目。

兩種項目算稅方案不同，老項目可以選擇用簡易征收法。

新項目隻能采用營改增以後的算法。

老項目包括以下兩種情況：2.1《建築工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地産項目；

2.2《建築工程施工許可證》未注明合同開工日期或未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。

注特殊情況：

如果一個項目，第一期是老項目，第二期是新項目，需要分開計算，一期用老辦法，二期用新方法；

如果同一期分批次，不同批次屬于新老項目，也要分開計算；

如果一個項目在16年5月1日前辦理施工證，5月1日後又重新辦理了施工證，屬于新項目。

3.如果是老項目，怎麼計算增值稅？

老項目可以選擇簡易計稅方法，也可以用一般計稅方法。

簡易計稅方法：增值稅=當期不含稅銷售額*征收率5%

增值稅=銷售額/1.05*5%

4.如果新項目，怎麼計算增值稅？

一般計稅方法：增值稅=銷項稅-進項稅

銷項稅=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1 适用稅率）*适用稅率

适用稅率：自2018年5月1日起，稅率調整為10%。

全部價款和價外費用=銷售收入

當期允許扣除的土地價款：土地價款隻有給政府繳納的土地款可以抵扣。拆遷補償款可以抵扣（營改增規定向政府支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。）印花稅及契稅不能扣除。

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地産項目建築面積/房地産項目可供銷售建築面積）*支付的土地價款（土地價款按照可售面積分攤到當期）。

進項稅額=有進項的成本或費用/（1 适用稅率）*适用稅率

計算公式：

進項稅額=建安成本（稅率9%）*開票比例/（1 9%）*9% 管理費用*開票比例/（1 6%）*6% 營銷費用*開票比例/（1 6%）*6%。

财務成本不能抵扣增值稅。

新項目的公式：增值稅=銷項稅額-進項稅額

增值稅=（銷售收入-當期土地價款）/1.1*0.1 有進項的成本或費用/（1 适用稅率）*誰用稅率

當期土地價款按照可售面積進行分攤。

5.理解預征和清繳

三大稅的特點：先預征再清繳；

應預繳稅款=預收款/（1 适用稅率或征收率）*3%；

簡易征收方法：銷售回款/（1 5%）*3%；

一般征收方法：銷售回款/（1 10%）*3%。

投資測算可以按照入夥後一個月清算。

6.增稅稅附加

增值稅附加=城市建設稅 教育附加費 地方教育附加=12%。

增值稅12%

7.案例說明

假設A項目，2017年2月取得施工證并開始施工。