作者 | 梁秀傑

編輯 | 張愛

視覺 | 梁秀傑

責編 | 韓玮烨

保租房公募REITs市場再添新丁！

8月13日，華夏基金發布《華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金基金份額發售公告》（以下簡稱“華夏北京保障房REIT”）。該基金發售的詢價工作已于8月12日完成，募集期為2022年8月16日起至8月17日止，基金合同期限為62年，準予基金的募集份額總額為5億份。根據詢價結果顯示，華夏北京保障房REIT認購價格為2.51元/份。

這也是全國第三支、北京首支保租房公募REIT。

圖片來源：中國證監會官網

值得注意的是，華夏北京保障房REIT從7月29日上海證券交易所受理，到8月5日證監會批複，僅用時7天。

華夏北京保障房REIT基本信息

1、原始受益人：華夏北京保租房REIT原始權益人為北京保障房中心有限公司，由北京市國資委全資持有，承擔着北京市級住房保障政策落地平台和實施平台的職能。截至2021年底，北京保障房中心有限公司持有公租房14.13萬套，遍及全市16個區，已投入運營9.82萬套，已入住8.42萬戶。

圖片來源：招募說明書

2、底層資産：華夏北京保租房REIT底層資産為文龍家園項目和熙悅尚郡項目，這兩個項目分别位于北京市海澱區文龍家園一裡（北五環外）和北京市朝陽區北路82号（東五環内）。其基本情況如下圖所示：

圖片來源：招募說明書

兩個項目均屬于公租房，分别于2015年和2018年投入使用，分别擁有1396間和772間出租房，共計2168間。且兩項目樓齡短，物業品質良好，社區内生活配套設施齊全，房間以較高的标準交付，近三年出租率均高于90%，是北京市具有代表性的公共租賃住房項目。

3、估值：底層資産評估方面，文龍家園項目和熙悅尚郡項目總計面積11.28萬平方米，按收益法估值為11.51億元，折合單價僅為1.02萬元/平方米，遠低于周邊房價。

圖片來源：招募說明書

據了解，北京保障房中心有限公司計劃通過華夏北京保障房中心租賃住房公募REITs發行盤活資産，實現的回收資金将主要用于北京焦化廠停産搬遷後在其剩餘地塊上建設的公租房項目或其他經批準同意的租賃住房項目。該REIT的正式獲批是對“房住不炒”住房發展定位的具體實踐，将有效助力盤活存量資産，支持保障性租賃住房新增投資。

保租房REITs項目加速落地

除了加速進入開售環節的華夏北京保障房REIT，首批兩單保障性租賃住房REITs也已順利完成詢價，今日同步開售。

8月8日，首批兩單保障性租賃住房REITs産品均發布了《基金份額發售公告》。中金廈門安居REIT和紅土創新深圳人才安居REIT将在8月16号啟動發售。

從《公告》來看，機構投資者參與該類公募REITs的積極性很高，大幅超過此前發行的基礎設施REITs詢價認購倍數。其中，中金廈門安居REIT網下拟認購份數達到初始發售額108.96倍；紅土深圳安居REIT網下詢價認購倍數則高達133倍，刷新了目前業内已發行公募REITs的行業記錄。

睿和智庫分析認為，作為金融創新産品，保租房公募REITs受投資者追捧的原因，主要有以下三點：

1、對其底層資産的看好。不管是深圳紅土、中金廈門，還是北京華夏，底層資産均位于一、二線城市的核心區域，周邊交通便利、配套成熟、就業集中，所以需求旺盛。

2、收益穩定，且相對有保障。保租房REITs的主要收益來源為項目租金收益。一方面，三者的保租房項目都位于核心城市的核心居住區，租賃需求旺盛；其次，保障性租賃住房的租金，較市場化租金往往有一定的折扣；且大部分保租房還采用了政府配租模式，因此作為底層資産的保障性租賃住房，往往具有穩定的出租率和租金收入，收益率不會受周期性風險的影響，能為投資者帶來不錯的回報。

3、政策鼓勵。保租房REITs的加速試點，離不開監管和政策上的方向指示。7月29日，證監會在2022年系統年中監管工作會議暨巡視整改常态化長效化動員部署會議上就指出，要穩步擴大REITs試點範圍，加快推進常态化發行，促進存量資産盤活。

而與股市、債市關聯度都很小的公募REITs，尤其是保租房REITs，憑借優質的底層資産和穩定的收益率，可以有效分散投資風險抗通脹，自然備受投資者青睐。