北京海澱現在的房價走勢如何?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，今天小編就來說說關于北京海澱現在的房價走勢如何?下面更多詳細答案一起來看看吧!

北京海澱現在的房價走勢如何

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

---

Q:提問:京總您好！看了您星球的精華文章，邏輯清晰，但是落到自己的具體問題，還請您幫忙建議。家庭名下三套房;1. 黃莊小區一居 以租抵貸 孩子上學的學區房 （不到50平米）戶型、朝向尚可;2. 太陽園回遷房一居 朝向、樓層都不太好。但有中關村四小名額未用 鍊家标價在750-780 ;3. 北四環中廣宜景灣2居 自住 朝南 鍊家标價在880-900;目前孩子上學在中關村一小，大概率初中會去中關村中學

現在需求;想對現在的房産做重組。手頭現金很少，目前想法是保留黃莊的學區房戶口，置換太陽園和望京的房産。1. 改善自住環境，目标120-140的朝南三居，希望小區環境好素質高，（考慮孩子上學距離，在中關村附近看了看房都很貴，京總有推薦嗎？也可以考慮把孩子轉學到朝陽區，那就需要找朝陽帶有學區的房子。）2. 除了自住的房子外，剩下的錢想買一套小房做投資，好租好賣的（全款用我媽的二套房票

A:回答:您好,1、其實孩子不用轉學,你們的初衷是改善居住環境,重新配置優質房産,奧森是一個比較适合您們的區域,接送孩子的距離不知您們是否能接受;其次您們現在已持有學區房,不建議再買入學區房,學區房是高危投資品,政策一年一變,房子的波動性較大,如果持有的學區房過多,安全系數相對低一些

2、兩套房子全部變現大約1700左右,有3種打法,第一種是買一套龍頭區域的霸盤,第二種是按照您們的想法,一大一小,第三種是在第一種的情況上抵押買一套次級闆塊的;從目前的市場需求;未來的産品線三居室以上的終改和改善戶型會有一波爆發期,這種戶型一輪漲幅不誇張的說可以在一些次級闆塊付個首付再配一套,第一套大的應該用老人的房票,保留自己房票,房子升值後把升值的部分貸出來,加上最大杠杆,還是按照這樣的思路買優質區域的優質盤吃闆塊行情

如果是第一種策略,您們的居住品質提升了,家庭會很幸福,不影響資産升值,效率為最優,第三種策略比較激進,1700全部打在第一套房子上,然後做抵押付首付再買入一套小的,月供的錢不用靠自己的家庭收入,以房 貸養貸(房屋租金 貸款餘額);北京長期的調控導緻積壓的購買力全部集中在改善群體，目前各類福利房的供應會導緻核心地段的次新會越來越稀缺；以投資的角度，購買力比較集中的核心地段次新，符合未來市場的主流;查閱星球精華欄文章01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

當下買房不是拼多,而是拼精,持有的房子越精貴,價值越牢固,越容易吃到這個行業的紅利,2013年之前,整個中國的房地産是處于普漲周期,那個階段是什麼房子都漲,并且漲幅都差不多,越博傻賺的越多,2013年到2017年之間是普漲轉向結構周期的過度階段,過渡階段并非所有的房子都漲,2017年之後開始出現嚴重的分化潮;建議你認真閱讀星球置精華欄文章04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤;祝一切順利;

---

Q:提問:京總您好，鐵粉提問：二套資質，首付700，總預算1200，想在海澱範圍内選籌，準備投住分離。逐一拜京總星球問答，發現不少人提問海澱北部、永豐等，但顯有人問及與其相鄰的西北旺版塊，1、京總可否分析一下西北旺版塊，目前是西北旺價格高于永豐，但價格差距正快速縮小，未來西北旺與永豐兩個版塊會是怎麼樣的格局？如永豐多年後兌現了，西北旺坐擁16号線大動脈，是連接海北與市區的節點，而永豐缺交通、後廠缺住宅，西北旺版塊恰好互補，會不會收到永豐和後廠的雙重輻射加持？

2、目前關注了西北旺地鐵周邊的“百旺茉莉園”和“中海楓連山莊”，看了您的價格走勢，發現茉莉園起步單價低于中海，但漲幅快，已快追平中海。我的1200預算在這兩個盤裡都隻能夠到2居。可否請京總分析一下這兩個盤？我主要考慮保值增值，願京總指點。謝謝！

A:回答:您好,我在星球精華欄文章海澱跑赢大盤選籌導圖寫過這兩個闆塊,關于西北旺闆塊和永豐的價格差,永豐屬于近幾年發展的新區,西北旺在2012年之前的表現很一般,11年左右有兩個大開發商分别拿了兩塊地,一個是融創,一個是萬科,萬科是做剛需改善的,融創是做高端品的,當時的兩個盤如園和西山壹号院,均價賣到5-6萬左右,在往前面是億城的西山華府地塊,14年15年之後這個闆塊因三個新盤價格也一直往上走到今天的價格,這個闆塊的發展周期是遇上了17年之前的房地産紅利,全國都漲,所以北京這種位置上漲也沒什麼不正常,

但如果看西北旺這個區域,配套的話幾十年基本都是一個樣,一個生物醫藥基地 百望山,這種性質的布局本身商業發展就比較難,如果沒有大筆投入這片地往固化的方向發展也不是沒可能,從17年之後這個位置的價格上漲就不明顯了,原因就是買新盤大家的預期都比較高,但這個區域所擁有的資源很一般,二手房市場肉眼可見,雖然緊靠産業園區,

但自身條件比較一般的情況下也很難在市場上脫穎而出,其次永豐即便是規劃全部兌現落地,如果沒有大市場的推動,往後的行情也不會太好,提前透支一定需要花時間養,有産業園區的輻射利好,但自身需要争氣,如果自身不争氣,即便是把北京所有的産業資源全部般過來,沒有資源的區域同樣不會有出色的表現,越是有購買力的消費群體,對于商品的質量越是挑剔,更何況是我們每天都要住的房子,投資不是DB,而是搭乘這座城市的經濟增長,得到确定的回報,這就和我們選擇的方向有很大的關系,對于海澱北部包括西北旺從确定性一定不是最好的選擇,建議認真閱讀星球精華欄81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝順利!

---

Q:提問:京總您好！仔細拜讀了您星球的文章，獲益匪淺，現請您指點置換思路;我家情況是孩子在朝陽大屯附近讀小學，估計還會在這裡讀書4-7年。目前想出掉家裡位于安貞裡的房子，再加上一些資金，預算能到1000左右用于改善。夫人特别希望有個小花園或者露台。我有兩個思路，一是在學校附近買二手，可提升每天居住的舒适度，請問有沒推薦的盤？

目前在潤楓德尚苑有一套意向房。二是在北邊往外圍找一套洋房或者别墅，新房或者二手都可，日常還在大屯附近租房，周末和假期去外圍改善房居住，提升生活質量，請問有無可推薦的盤？目前有考慮在昌平北七家的王府花園買一個項目做改造工程。或者有更合适的新手盤？這兩個思路是否妥當，請給予指點，謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!從投資角度看方案一效率更優;但潤楓德尚苑樓盤一般,漲幅很弱,熱度和流通性也一般,這個盤在亞運村排名屬于尾部;可通過16#北京區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢樓盤詳細行情;亞運村比較好的盤是保利金泉,但戶型很爛,不如看看北側的奧森,純居住闆塊，沒有學區溢價，緊靠城市公園綠地，生态資源在市場上比較稀缺;整個區域居住的人群也都是企業高管，高校職工，央企領導;人文環境屬于社會上層精英階層;這個闆塊作為投資比較穩健;

1000預算如果改善至少是個三居;能選的盤有上元君庭、澳景花園、澳林春天一期;這三個盤屬于區域中等,能跟上區域行情;方案二不太建議;王府花園投資屬性為0,這種類型的盤我一般都是建議高峰期出貨,整個北京的别墅洋房值得買的很少,1000左右的預算很難買到能漲價的,因為這個預算在别墅洋房産品裡屬于尾部,而别墅産品的購買力大多都集中在中頂部,這種尾部的産品購買力很弱,買過來基本就砸手裡,賣的時候很難且價格沒有優勢,能保住原值已經很不錯了;精華欄文章16#北京區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)有北京所有别墅區的行情走勢,祝一切順利,有問題可再向我提問

---

Q:提問:房總好！目前嘉銘桐城有一套三居，孩子今年上初一了，還款壓力太大，計劃賣掉、還清貸款和借款後剩1000左右，然後全款買林奧嘉園。未來三年初中和三年高中需要在學校附近租房，同時買的房子租出去保值以及未來居住。這兩天看到了您的貼，覺得我想的不一定對，如果投資應該有更好的選擇。朋友剛買了望京樾，建議我也買那裡，請問您的建議，謝謝！

A:回答; 您好,感謝信任!1、嘉銘桐城的升值性一般,但保值屬性還可,可通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢樓盤詳細行情;亞運村雖然近些年過氣了,但區域能吸收到東西海澱和朝陽的客群,海澱主要的産業園區在中關村一帶,朝陽主要的産業園區在望京和來廣營,亞運村在兩者之間,如果您們要把這套出了置換,從置換的邏輯上隻能往同等區域更高等級的樓盤上換,或者往更高等級同等樓盤上換,大方向上是這樣的;否則置換除了增加摩擦成本以外沒有實質的意義,

我在星球精華欄文章87#朝陽跑赢大盤選籌導圖中已經對朝陽部分區域進行過詳細分析;林奧嘉園屬于奧森闆塊第三梯隊樓盤,并不是頭部盤,奶西地塊望京樾是目前新房市場比較值得買的,從樓盤的位置以及後期可開發程度都還可;但空白區域兌現總需要時間,期間存在規劃落地的不确定性,優勢是樓盤新,成熟後在市場上更具備競争力;賣出嘉銘桐城買望京樾等于把确定性換成了不确定性;不利于家庭的資産保值性;

2、關于貸款;一是可以通過以貸抵貸;可參考精華欄文章07#巧用杠杆，貸款的利用,二是如你所說如果考慮置換,可以考慮把嘉銘桐城換成更高等級區域更高等級樓盤,1000不加杠杆在朝陽也能選到優質跑赢大盤的房子,但會錯失效率,房子隻要有漲幅月供可以通過很多方法解決,并不會影響生活質量,但杠杆高低會影響虧賺的效率;優質房産大方向一定是上漲的,放大杠杆既能放大收益;回看會員文章08#史詩級通貨膨脹，普通人的對與策;有問題再溝通,祝一切順利!

---

Q:提問:京總您好！我現居住在慧忠北裡的新榮家園小區，三居140平米無貸款，房子買的比較早，當時這個小區品質很好，但畢竟已經是20多年的老樓盤了。由于拜讀了很多您的文章受益匪淺，所以現在有想法置換一套能夠穩定升值且兼顧居住的品質房。我名下僅此一套房産，想先拿老房産做抵押貸款，待購入新房後找個合适的時機再賣出老房。現在不知道置換的想法是否成熟，且此置換的方式是否正确？

另外我的預算在1200-1300之間，區域的話想選擇在您說的奧森—望京區域，希望以您專業的角度推薦一個投資性價比更高的樓盤。另外我16年由于自身欠缺認知，在豐台的魯能釣魚台美高梅公館買了一套70平米總價600萬的商住房，17年出台商住房政策後直到如今一直出租（月租8500），我感覺政策沒有任何挽回的空間！現在該如何處理能夠實現損失最小化，想請教一下您專業的建議，由衷的感謝您

A:回答:您好,置換新榮家園正确,這個盤成長很慢,倒不必先買後賣,你做抵押貸款會增加額外的費用,先買後賣是原本持有的房産成長很好,如果遇到小牛市會有不錯的漲幅,這種情況可以做抵押貸款先買吃兩套的行情,其次美高梅應該盡快出掉,商住人為幹預性太強,不是一個好的投資品,并且你這個總價600多,這些錢換成商品房漲幅會高于商住,租金不是房産收益的主體,房價一旦上漲,租金回報率再高也沒有意義,

你可以把第一套的總價提到1800-1900這樣子,買到望京的龍頭位置,買後再做一部分抵押貸款買入二套,第二套選籌的思路還是靠近産業區,面積可以壓縮品質要提高,這樣你兩套優質盤長持即可,一輪大牛市基本就把美高梅的損失賺回來,建議你認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理有,文章中有關于各類房屋置換升級的系統性指導建議,祝順利！

---

Q:提問:京總您好，虛心向您請教。現狀;1.房款部分;目前手上現金650，可支撐貸款150-300。總購房預算為750-950左右;2.房産部分;雙井CBD總部公寓二期大一居，市值700左右;家庭及居住;1.與愛人和小孩住雙井，老人平時過來照看;2.23年小孩就近在芳草地雙花園上小學;需求;1.購買一套三居室120左右:1）老人平時居住、周末帶孩子新居一起居住;2）老人平時下午來雙井，幫忙接孩子後晚上公交回新居;3）新居主要自住舒适即可，次要兼顧規劃到5-15年後的金融想象空間。

請教1:通過研究和學習，目前在看融禦二期140平和望京樾120平。1）融禦雖有溢價，但是面積和總價優于望京樾，劣勢和猶豫是通過上網和實地體驗一期小區和物業，擔心交房質量存在“買家秀和賣家秀”、以及開發商物業品質低;2）望京樾，貸款多、交房晚、公共交通差。請教2:雙井房子和戶型品質一般，打算等孩子上學後，在下一輪房價上漲中期出手（如24、25年），再根據當時家庭情況，為孩子準備一套市内次新的兩居室婚房（中學不一定非要在雙井上，可以随着新居考慮）

因此請教京總幫忙指點，請教1中的改善三居，在本人的預算範圍，如何選擇、以及是否有更優選擇；請教2中的思考是否妥當，是否要将兩個大需求合并在近期的一次操作中。因為關系未來，擔心一步錯、步步錯，所以近期常因此事失眠，固淩晨求教，提前感謝。

A:回答:您好，感謝信任！關于置換及升級的理解，我在星球精華欄14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症中對北京不同類型房屋有過明确的操作指引,建議全文閱讀;置換原則上是往綜合資源更強的區域上換，最次也要往同等資源區域上換更優質的盤，方向上是這樣，因為北京的樓市行情從17年發生了變位，龍頭區域帶動次級闆塊，冷門區域和遠郊80%的時間是處于橫盤狀态，置換方向正确是可以吃到龍頭闆塊每一輪行情的，或者說即便選籌的太差，入場不筍也問題不大。

升級是原本持有的房産沒有稀缺性的資源，居住效率一般，這樣如果有條件可以出貨配合持有的現金加上杠杠升級一套綜合資源不錯的盤，另一種是沒有現金，持有的房子行情又太差，隻能壓縮面積往強資源區域換，這是置換和升級的價值所在;

雙井在朝陽東部是一個比較不錯的區域，但CBD總部公寓在雙井的表現并不突出，這個盤的波動性比較大，漲一陣跌一陣是這個盤的問題，一期4棟樓，二期5棟樓，體量不是特别大，二期臨京哈，一期有2棟樓有采光戶型硬傷，真正好位置的房源很少，這個盤在雙井隻能說中規中矩，不差但也不突出，你可以通過星球精華欄16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)查詢這個盤近五年的行情;如果你們計劃再次置業應該把這些問題考慮到，其次你拿的這個是個一居，一居不是市場上的主流産品;可查閱星球精華欄文章01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）;你的置換方向應該是雙井房産 持有現金買一套霸盤，比如雙井的富力大三居，合生類似這樣的盤，

我可以接受房價不漲，但如果漲了我的盤應該是市場上最快反應的，如果市場下跌應該是最後一批，這個是現階段包括未來10年我們每一個家庭的置業思路，如過用持有的現金買融禦和望京樾，或者是其他盤，這是一個不确定的東西，不管是怎麼置換，應該關注的是買入價和入場後1-5年的成長空間，市場調整比我們想象中的要快，如果5年内我們新買的盤沒有行情，而強資源區域如果再上一個台階，我們再往上走就比較難了，或者付出的代價會比現在要大，如果吃到龍頭闆塊的行情，未來想給孩子做二套布局籌碼在你手上，可選擇的範圍也更廣，基本想要什麼房子都可以滿足，祝順利！

---

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

---

公衆号知識星球内部文章

每周更新一篇

宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#巧用杠杆，貸款的利用

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(曆史成交大數據)

17#石景山未來樓市的預判及購買建議

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

持續更新中

,