hello，大家好，又到了咱們每周一期的小萬買房秘籍了

小萬最近發現，市場上入市公寓的産品越來越多，咱們的網友群裡咨詢公寓産品的網友越來越多

那麼公寓與住宅到底有什麼差别呢，公寓到底是什麼意思？

小萬今天就來給大家說道說道，公寓住宅大不同

一.公寓的定義與分類

市場上的公寓一般分為住宅式公寓(屬商品住宅)和商務型公寓(或稱商住型公寓)和酒店式公寓幾種類型，由于用地性質和産權年限上的不同導緻貸款方式、貸款年限以及各種稅費等存在諸多差異。

看完這張表，小萬相信大家對于公寓的分類都有了一定的了解，現在市面上居多的是商住公寓，小萬今天就來詳細給大家講講商住公寓與住宅的區别和優缺點。

二.商住公寓與住宅有何區别?

1.貸款、首付政策不同（視各省市政策而定）

住宅：首套30%，二套40%首付，限購限貸，但有首套房利率優惠；并且能使用公積金貸款；

公寓：一律50%首付，不限貸不限購，首付5成。但隻能貸款10年，且不能用公積金貸款。

2.落戶及學位不同（視各省市政策而定）

住宅：符合條件可落戶，有學位

公寓：不能落戶、無學位。

3.土地使用權年限不同

住宅：70年土地使用權；

公寓：按照用地性質劃分，商業用地為40年。

4.二手交易稅費不同

住宅：1%-3%契稅，主要交易稅包含營業稅及個人所得稅；

公寓：3%契稅，主要交易稅包含營業稅、個人所得稅及土地增值稅。

5.水、電費等生活成本（視各樓盤而定）

水電費等比普通住宅要高。

之前提到過，通常公寓是屬于商業用途，雖然有不同的分類，但是大多數公寓的水電費都是按照商戶交的水電費的價格來支付。

其中值得注意的事貸款、首付政策和落戶學位的問題由于各省市對商住公寓的不同政策會發生改變，對于咱們江西省來說，在2017年7月14日江西省政府發布的《江西省人民政府辦公廳關于進一步做好房地産市場調控工作的指導意見》中指出：

加大非住宅商品房去庫存政策支持。各地要認真落實國家各項稅費優惠政策，進一步降低非住宅商品房交易和經營成本，鼓勵企業或個人購買非住宅商品房。購買非住宅商品房的，可由當地财政部門給予一定的購房補貼。市縣可對購買非住宅商品房的業主按規定給予戶籍入戶等政策支持。

三.商住公寓的優缺點

優點：

1.面積小，總價低，不論是買房成本和裝修成本都明顯低于住宅。頗受歡迎的loft戶型還可以通過内部加隔層來擴大使用面積，這也在一定程度上降低了單價。而總價相對較低是因為公寓大多數是小戶型。

2.商住兩用。既可居住，又可辦公，具備寫字樓功能;在部分城市還可注冊公司，價格相對寫字樓較低；繁華商圈，配套齊全，交通便利，可做酒店或辦公點。易轉手，适合投資。

3.公寓對地段的依賴非常大，它必須延地鐵附近等交通優越區域和商業中心布局。這也決定了他們有更廣泛的客群，所以出租率更高，再加之公寓高标準的裝修，使得公寓有着高出租率和高租金的特點。

4.不限購。不限購的優勢其實還是有的。就拿九江限購來說，我們明顯能看到相當部分人群被擋在住宅市場門外，但他們仍然可以購買商住公寓。對于熱門城市的外來人口和單身人士來說，商住公寓是一個可選方案。因為房價總是在漲，購房資格卻遙遙無期。

缺點：

1.産權年限。商業用地40年，比住宅的70年縮水嚴重。

關于此在在我們國家《物權法》　第一百四十九條提到住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動産的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明确的，依照法律、行政法規的規定辦理。由此可見，商業用地的續期問題仍舊是現行法律的下的一個空白地。

2.梯戶比。一般商住公寓由于戶型面積較小，每層住戶較多，一般為10-20戶，早晚高峰，很容易出現電梯難等的情況。

3.居住舒适度，由于商住公寓面積原因，一般不能做到像住宅一樣南北通透，且多數存在衛生間無窗戶、廚房過小或廚房呈開放式等問題，造成其居住舒适度低于住宅型公寓。

4.日常生活成本。按公建用途規定，其物業、水、電、氣等為商業收費，較民用收費貴。

那麼相信到看到這裡，大家對于商住公寓已經有了了解，商住公寓的主要用途為4點：

1.投資，2.自住，3.過渡，4.辦公

那麼商住公寓适合哪些人呢？

1.投資客

2.SOHO辦公族

3.手頭錢不多又想置業的過渡型客戶

4.單身貴族

5.購房預算不充足又需要高拓展空間的家庭可以選擇LOFT公寓

在此，小萬建議：

投資看回報，公寓的投資門檻不高，不受限購限貸制約，是一種穩定的低回報投資，溢價率低，依靠的是租金的長期回報。

投資者購買時，需考慮地段，交通與生活配套，以及所屬品牌的運營能力等綜合因素。

另外在挑選樓層和朝向時，盡量挑選朝向東南采光較好，如果前後無高層遮擋，可以考慮買7層以下，如果電梯難等，走步梯鍛煉一下也是極好的。

最後，在面對“高回報率”及“回購”等宣傳承諾時，也應當仔細，關注合同細節，把問題細緻化，以保障自身利益。

對于小萬這種終極理想就是翹腳收房租的人來說，商住公寓也是一個極好的選擇呢！