買房買核心區還是新區?最近這段時間，筆者經常會被粉絲問：“XX新區，能買？有投資價值麼？”，現實生活中，不少的投資客也确實對新區青睐有加，畢竟房價低、預期高，下面我們就來聊聊關于買房買核心區還是新區?接下來我們就一起去了解一下吧!

買房買核心區還是新區

最近這段時間，筆者經常會被粉絲問：“XX新區，能買？有投資價值麼？”，現實生活中，不少的投資客也确實對新區青睐有加，畢竟房價低、預期高。

而筆者認為，很多新區是個“大坑”，最終能如願發展起來的少之又少。

目前，國家級的新區有19個，據不完全統計，截止2016年5月，全國縣以上新城區超過3500個，規劃的人口達34億。

34億人口？這是什麼概念？這就意味着，這些規劃的新區要容納34億，比現在中國人口多出20億。這可能麼！可以肯定的說這是不可能的事情，新城城區規劃都是根據人口預期來的，而實際上，很多城市人口都在外流，而沒有人口流入的新城區就淪為了“鬼城”。

那麼為什麼會出現這樣的情況呢？

這就要從為何要建立新區說起了。

建立新區的初衷是城市空間整合優化、人口疏散、産業轉型發展、減輕老城區壓力等等，而現實最直接的因素則是：政府要賣地。

土地财政是城市發展的最原始的積累，當老城區的土地賣完了，政府想要提升業績，自然也就想到了開發新區，搞基建，新區全是地，有地就有錢了，再提供優惠的稅收政策，招商引資，吸引大企業入住，提高人氣。

接下來，通過各種優惠政策 ，找各大房企來新區開發住宅和商場，有人了還怕沒人買房麼，在這種邏輯下，很多新區就這樣形成了。

實際情況是，在經濟不景氣的情況下，很多城市的新城新區規劃面積和人口普遍遠超現實，新增新城部分甚至為現有的兩倍以上。而前些年，風風火火的“造城運動”就是這樣形成的。

鄂爾多斯康巴什區就是一個典型。

2004年以後鄂爾多斯由于煤炭經濟的發展，老城區無力承載更多的人口，所以開辟新區——康巴什區，政府大規模的開發，博物館、圖書館等基礎設施，能容納近百萬人居住的新市區，而一直到現在新區的常駐人口隻有十來萬人。

為什麼呢？主要在于鄂爾多斯的産業，前些年，煤炭産業發展，帶動經濟快速發展，而僅僅依靠煤炭産業是吸引不到年輕人的，當煤炭産業衰落時，也就自然沒有人往新城區跑了。

而這樣的案例還有很多，2012年被批複為國家新區的蘭州新區；天津的濱海新區；昆明的呈貢新區、陝西的西鹹新區、河北曹妃甸新區....

拿西鹹新區來講，根據規劃，西鹹西區2020年規劃城市人口是236萬，規劃城市建設用地面積為272平方公裡，有五個組成團構成。在西安之外，大約40公裡半徑的位置了選了5個地方，作為5個組團式新城，但這很明顯，是典型的孤島式新區，後期無論是開發建設，還是基礎設施的建設，都是個大問題。

再比如，河北曹妃甸新區。根據規劃，曹妃甸新區2020年的規劃人口是120萬人，但是2016年人口才30多萬，号稱投入了4000多億。土地是開發了，但是沒有人，當時就有媒體形容曹妃甸新區，“十幾棟土黃色别墅孤零零散落在荒草之中”。

而在“ 什麼規劃、未來城市發展中心、新區房産現在處于價值窪地”概念的炒作下，不少人投進新城區的懷抱。在正常情況下，第一批買新區房子的人确實賺的多，而當新區完成最初的雛形，出具規模的時候，大部分人就不知不覺的變成了韭菜了，潮退了才知道誰在裸泳，時間才是最好的證明。

記住，羅馬不是一天建成。城市的核心永遠在于人口，不要被新區概念沖昏了頭腦。

從上文中，我們可以看出，大部分的新區設立都存在這樣或那樣的問題，有産業發展的問題，有城市規劃的問題，有人口問題....

那麼我們如何判斷一個城市的新區能否發展起來？筆者認為，主要在三個方面：

1、看政府的意志

這個怎麼解釋呢？國家級新區、省級新區、城市新區，級别不一樣，政府的重視程度也不一樣。正常情況下，級别越高，風險越小，但這并不意味着國家級的新區就一定沒有問題。

政府的意志在這上面就體現的很明顯。上文中提到的蘭州新區的屬于國家級新區，為了推動蘭州新區的發展，很多的政委機關單位在2013年陸續搬到新區辦公，而戲劇性的是因為交通和辦公效率低下等原因，2015年後，這些單位又搬回原來的老城區。

2、看産業方向

産業對于新區的發展尤為重要，上文中提到的鄂爾多斯，是以煤炭産業為主，而煤炭産業是傳統産業，年輕人願意留下麼，少之又少，願意留下來大多數消費能力都不高的工人，誰來買房呢？再加上經濟不景氣，煤炭産業屬于資源型産業，結構單一，這樣的新區注定發展不起來，鄂爾多斯新區的失敗還隻是其中的一種。

根據以往成功的新區的案例來看，新區的産業一定要和城市整體的産業所切合，否則很難保證新區的發展。舉例來說，一個自然資源豐富的西部城市，新區主要定位為生物醫藥，那麼基于城市的獨特的資源，産業發展起來的可能性很大，而如果新區産業定位為人工智能或者互聯網，那麼這樣的新區的成功的概率會有多大，可想而知。

3、看人口流動

沒有人口的新區，最終的結果就是淪為“鬼城”。

一般情況，新區的人口來源主要分為兩種，一種是吸老城區的血，另一種就是外來人口。從這個角度來看，那主要是要看城市的綜合實力了，正常情況下，一二線城市的新區因為人多，相對來說風險小；而面對人口不斷流失甚至在萎縮的三四城市，就危險了！

記住，人口才是城市發展的根本。

綜上，筆者對于新區置業有以下建議：

1、三四線城市的新區風險很大，特别是那些人口流失那些三四城市。

2、離老城區比較遠的新城區，中間有留白的不叫新區，叫衛星城，這種的一般不建議投資。此外，由于新區的面積比較大，相對來說，越靠近主城區的房産價值越大，反之，則越小。

3、政府搬遷過去，并且将第一醫院、中學遷移過去的，這樣的新區有發展潛力，比如，北京的通州，未來的發展可以預見。

4、新城區是未來城市發展的主要方向可以考慮入手。

新區建設最終的目的就是要吸引人，記住，沒有人口的新區，最後都會淪為“鬼城”，房産将一文不值。

來源：買房參謀