山海城的房子值不值得入手?| PART 1 |幾日前我從城西出發，一路經過申花、橋西、三塘、桃源、華豐、丁橋、長睦、星橋，從城市界面連成片的成熟城西轉到三塘開始城市界面急轉直下，主幹道大修，城市界面老舊，道路規劃混亂，開發強度差強人意，商業配套就更不用提，整個杭州城東北部成氣候的商業綜合體寥寥無幾，從三塘向東北開始，白天街道上的行人密集程度都在快速下降，我來為大家科普一下關于山海城的房子值不值得入手?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

山海城的房子值不值得入手

| PART 1 |

幾日前我從城西出發，一路經過申花、橋西、三塘、桃源、華豐、丁橋、長睦、星橋，從城市界面連成片的成熟城西轉到三塘開始城市界面急轉直下，主幹道大修，城市界面老舊，道路規劃混亂，開發強度差強人意，商業配套就更不用提，整個杭州城東北部成氣候的商業綜合體寥寥無幾，從三塘向東北開始，白天街道上的行人密集程度都在快速下降。

要說近幾年杭州哪個方向的變化最小，城東北以及城東絕對數一數二，經過昨天的特意觀察，更引發了我對城東北發展進度遲滞的思考。

杭州城東北的區域位置并不差，多數闆塊都處于杭州繞城高速以内，與武林、錢江新城的直線距離基本都在12km以内，參考其他城市的案例，杭州城東北怎麼也不至于成為杭州的城市建設窪地。

但事實就是如此，至今在杭州城東以及城東北方向都沒有一個成大氣候的闆塊出現。

除去城東新城、錢塘智慧城區塊有部分商務、産業分布，其他多數闆塊都淪為了睡城，白天進城上班晚上回家睡覺。

至于樓市表現，杭州城東北、城東的多數闆塊近幾年的價格表現也差強人意，都說城東是窪地，可為什麼這個窪地填了多少年還是窪地，真正的窪地何以至此。

城東、城東北究竟是差在哪裡？是差在商業配套，還是差在教育資源匮乏，亦或是差在沒有産業？

在我看來，杭州城東北部最急迫的，最欠缺的不是所謂的各類生活配套，而是一個核，一個能夠聚攏城東北、城東的核，一個整合城東北、城東的核。

| PART 2 |

這個核可以是CBD，也可以是産業集聚區，說白了就是需要有就業承載地，而不是像今天如此這般，整個杭州城東北、城東的各個闆塊人口都需要去錢江新城、武林等城市中心就業。

僅僅依托杭州中心區域，大多數城東闆塊都隻能淪為居住配套，也就是所謂的睡城。

淪為杭州中心區域的睡城，必然就導緻了這些闆塊需要和全城搶需求，隻能拼配套，拼學區，拼公共交通，但這些恰好又是杭州城東北、城東的劣勢，怎麼和其他方向的闆塊競争？能搶到的需求注定也不會是高端需求，往往是退而求其次的将就需求。

對比杭州其他方向的發展，杭州城東北、城東缺核的問題非常突出。城南有國際濱、奧體-錢江世紀城商務區、蕭山區府商務區、乃至市北信息港小鎮等高等級産業集聚區。

城北可以依托武林-黃龍商務區、文教區、大關商務區、以及北軟等，同時還在謀劃北部新城、運河新城、智慧網谷等商務、産業集聚區。

城西更不用多說，城西科創大走廊已經成為省級戰略，蔣村、未來科技城、雲城、雲谷等産業集聚區已經成為杭州重要的一極，隐約可以看到杭州第三中心的影子。

而城東有什麼？城東北、城東有的是不成氣候，被公寓大範圍擠占的城東新城商務區，全域住宅區化的艮北、九堡，至于臨平，早晚的車流動向已經說明了一切。

環顧杭州城東北、城東，當下竟然一個相對能打的都看不見。

城東北是真的缺一個主心骨，一個凝聚核，但至今我們還沒能看到有一個闆塊能具備成為這個凝聚核的可能性，你也許會說是錢江新城二期、豐收湖。

但你真的相信錢江新城二期能夠成為又一個錢江新城中央商務區嗎？亦或是某個重磅産業區嗎？

大批量的住宅占比就已經預示了錢江新城二期更像是一個國際社區，一個配套頂級的未來社區、富人區，升級版的南星橋罷了，指望錢江新城二期成為凝聚核大概率會落空。

至于豐收湖，從規劃設計以及核心産業導入的可能性看，豐收湖成為這個凝聚核幾無可能。

不僅于此，城東、城東北部還受笕橋機場的切割、隔斷，華豐、丁橋、星橋等城東北部區域與豐收湖、艮北等城東南部區域的聯系幾乎沒有。這兩個區域就像是兩條廊道，一條在北，一條在南，同屬于一個大區域，卻近乎毫不相幹。

笕橋機場對于杭州城東、城東北的割裂，和未經改造的杭甬高速對城東新城、艮北的割裂也有的一拼，但更嚴重。

笕橋機場在一定程度上從根本上打亂了城東北的整體發展規劃。再加上繞城高速、滬杭高鐵線、各大快速路的縱橫切割，杭州城東、城東北部的撕裂程度可以想象。

| PART 3 |

嚴重的撕裂，以及區域内沒有屬于自己的依托核心、沒有一個凝聚核，城東幾乎所有的闆塊都需要依托錢江新城、武林等杭州核心城區。

但錢江新城畢竟是杭州繞城的地理中心，怎麼帶也帶不動整個城東及城東北區域，也就導緻了城東大部分闆塊都很難得到核心闆塊的有效發展外溢，也不可能成為核心闆塊需求的外溢主場。

任何一個高能級城市中心旁都不會存在弱雞闆塊，而城東、城東北恰恰就缺少這樣一個高能級城市中心的落地。

原本艮北融合錢江新城二期有機會能夠成為城東、城東北所急需的凝聚核，但結果令人失望，艮北與錢江新城二期大概率逃脫不了又一個居住闆塊的命運，以居住為重心的區域自然也就難以對周邊闆塊起到有效的輻射帶動作用。

縱使錢江新城二期、艮北新城憑借着近錢江新城的優勢，以及高品質居住區的優勢，能夠承接錢江新城的改善需求外溢。

但對于其他城東北邊緣闆塊而言，失去預期中的凝聚核最後的結果就隻能是淪為衆人矣，翻身機會渺茫。

舉個很簡單的例子，同樣是繞城外的近郊，同樣有地鐵，喬司、星橋的命運和良渚差距甚大。

原因就在于良渚背靠雲谷、未科，以及主城，承接了多重外溢，而星橋、喬司背靠的是什麼？是丁橋、是豐收湖，差距不言而喻。

城東、城東北想要打破現狀，得到跨越式的整體發展，那個屬于自己的凝聚核必須出現，或許從長遠看，笕橋機場會是一個契機。

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文/荊轲 編輯/荊轲