被繼承人王某、蔣某育有兩個兒子、三個女兒共五子女，王某于1995年12月去世，蔣某于1996年11月也相繼去世。王某、蔣某生前與小兒子夫婦一起生活，王某、蔣某有老屋一間（面積為18.4平方米），此外，還有廚房和豬圈（廚房與豬圈于2008年之前已垮塌），小兒子夫婦在1990年将自家自留地與鄰居的宅基地進行了調換，挨着老屋新建房屋三間（面積為96平方米）。2014年7月，因汽配産業園道路棄土場建設用地需要，南充市嘉陵區經營城市管理局與小兒子簽訂《安置補償協議》；根據1995年的《地籍調查審批表》的記載，當時的土地使用者和地上物權所有人是小兒子兒媳，家庭成員包括了兩位老人和小兒子，拆除争議房屋的補償标準為每平方米4000元。因拆遷補償款在五個子女中分配不均，引起繼承争議，五子女訴至法院，一審法院認為兩位老人的遺産面積應為老屋的18.4平方米，再加上小兒子新建房屋時，兩位老人的财力、物力也有投入，酌情考慮折合面積為新建房屋的三分之一，也即老人的遺産面積為50.08平方米，按照拆遷補償每平方米4000元的價款來算遺産數額為20，0320元。按照法定繼承的原則在五位子女之間進行分配，考慮到小兒子照顧父母出力較多，在遺産分配時酌情照顧，分配遺産份額的40%，其他子女每人取得遺産份額的15%。其他子女不服，提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

本案中的核心焦點其實隻有一個，即王某、蔣某的遺産究竟是什麼？兩位老人與小兒子一家共同生活，首先應分割出被繼承人的個人合法财産。

首先需要注意考慮的問題是，宅基地使用權能否算作個人财産從而能被五子女繼承？宅基地使用權具有很強的身份屬性，由農村集體經濟組織無償提供給本集體成員享有，宅基地及地上房屋是以戶為單位共有，一戶一宅。當一戶人口減少後，宅基地由剩餘成員共同使用。本案中，拆遷安置補償協議載明安置人員為小兒子夫婦兩人，王某、蔣某在拆遷前已去世，不屬于宅基地安置補償對象。其次，宅基地使用權作為一項特殊的用益物權，與農民個人的集體經濟組織成員資格緊密相關，因出生而獲得，因死亡而消失。一般而言，用益物權具有财産的性質，法律允許流轉、繼承，而宅基地使用權是特殊的用益物權，因其取得具有無償性、人身依附性、功能上的福利性，從而決定了宅基地使用權不能繼承。被繼承人于20年前已死亡，自然失去集體經濟組織成員的資格，不再是宅基地使用權的主體，無權享用宅基地補償款，隻有其去世時遺留的房屋面積才屬于合法的遺産，應由各繼承人繼承。

其次，被繼承人的房屋面積是多少？在财産屬于家庭共有的情況下，需要将被繼承人的個人财産分割出來，法院考慮新建的96平方米新房也包含被繼承人的财力、物力投入，因而根據證據，綜合考量，支持了被繼承人的份額為新建房屋面積的三分之一，再加上老房的18.4平方米，共計50.08平方米。在拆遷時該房屋已經選擇貨币安置補償，所确定的貨币補償标準4000元/平方米中包含的不僅僅是對地上房屋拆遷的補償，還包括了對宅基地使用權的補償，原審在繼承人對訴争房屋沒有宅基地使用權繼承權的前提下，仍按4000元/平方米的标準計算遺産房屋面積拆遷款項，已體現了對上訴人遺産分配時的照顧原則，因而二審法院判決駁回上訴人請求，維持原判。

在我國，宅基地使用權被視為一種與身份密切相關的福利待遇，流轉受到相當程度的限制，主流意見認為宅基地使用權和地上所附房屋是構成農民的基本生活條件，如果允許放開轉讓或抵押，可能導緻農村土地都被流轉出去，導緻農民福利保障流失，也不利于保護土地資源。因而，1999年發布的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》就明确了受讓主體的身份限制，強調農民的住宅不得向城市居民出售；2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》又強調禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

2007年出台的《物權法》第一百五十三條規定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，适用土地管理法等法律和國家有關規定，上述兩份政策文件的身份限制通過這一條被法律化；《土地管理法》第六十二條更明确了農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的标準。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批準。第六十三條強調農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。因而在我國，宅基地使用權的對外轉讓或抵押都是被禁止的。在實踐中，宅基地使用權單獨轉讓和抵押的情況比較少，比較容易發生的實踐問題是宅基地上的房屋能否轉讓、抵押或繼承，是否适用“房地一體主義”。

宅基地使用權在實踐中的流轉規則轉讓或抵押的流轉規則

同一集體經濟組織内農民的宅基地使用權轉讓，法院傾向于認為宅基地本來就是建設用地，主體變更不會導緻農業用地減少，村民賣房後隻是導緻再申請宅基地不被批準的後果。現有判決文書顯示大多法院傾向使用“不違背法律、行政法規禁止性規定”來認定轉讓行為的有效性。同一集體經濟組織内農民的宅基地使用權轉讓被判決為無效的情形主要有：認為違背一戶一宅原則、面積超标或未經集體經濟組織同意。而農村村民與城鎮居民間的宅基地使用權轉讓一般被認為無效，非同一集體經濟組織農民間的宅基地使用權轉讓也基于損害本集體經濟組織利益的考量而被認為無效。

繼承的規則

（1）在父母與子女均在同一集體經濟組織的前提下，如果子女已經與父母分戶另行申請了宅基地，分為兩種類型：第一種類型是符合宅基地申請條件的繼承人對本集體宅基地使用權的繼承，這種情況無論宅基地上的房屋狀況如何，都應準許繼承。但是，繼承人接受繼承的，在其他條件未變的情況下，不得再另行申請宅基地。第二種類型是不符合宅基地申請條件的繼承人對本集體宅基地使用權的繼承。當宅基地上不存在房屋或房屋已經朽壞失去使用價值時，應當禁止繼承。《土地管理法》第六十二條第一款明确規定：“農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的标準。”而此種情形下的繼承往往使得已有宅基地者又獲得一處宅基地，直接違反了我國現行法律所确定的“一戶一宅”原則，因此應當禁止，也即在父母已經去世且沒有其他家庭成員，宅基地上房屋已滅失或損毀的情況下，集體經濟組織有權收回該宅基地另行分配。

（2）如果子女沒有與父母分戶還在一起生活，那麼由于戶内還有在世成員，不發生繼承問題；如果子女轉為城鎮戶口或不具有本集體經濟成員資格，由于宅基地的成員權屬性，該子女沒有宅基地使用權的繼承權。但是，以上情況中若存在父母在世時建立的老宅，那麼對于房屋本身，根據《繼承法》 第三條“遺産是公民死亡時遺留的個人合法财産，包括：（二）公民的房屋、儲蓄和生活用品”的規定，子女可以繼承。實踐中的情況更多的是，父母去世後，子女移居城鎮，但是，如果其上還存在着老宅，那麼宅基地一般不會被收回，唯有因種種情況老宅滅失之後，集體經濟組織才會收回宅基地使用權。

最後，宅基地的流轉規則較為複雜，實踐中法院的裁判理由也不盡統一，而在實踐中各類交易情形亦是大量存在的，如在早先的北京宋莊畫家村房屋出售案中法院就判決買賣合同無效。因而，非屬同一經濟組織的居民購買他人宅基地上之房屋，還應慎重考慮可能會遇到的各類法律風險，避免遭受不必要的損失。（作者單位：中國政法大學國際法學院）