作者 | 袁斯來

編輯 | 蘇建勳

地産行業下行之時，行業巨頭們盯上更有前景的行業。

9月底，保利資本和碧桂園聯手創投成立的“保碧新能源”正式公布光伏 儲能 充電示範項目。

這家新公司首先看上了現在熱門的“零碳”廠區，将為工廠屋頂建設分布式光伏，并配套儲能和充電樁。

這類大型分布式光伏電站投資，客戶為工業主。但整個地産産業鍊中，除了産業園，還包括住宅、商城等等，根據保碧新能源總經理龐博的說法，這家公司2026年要實現8-10GW的裝機量。

保利和碧桂園也不是最先吃螃蟹的公司。同樣想做分布式光伏的還有新城控股、華夏幸福。甚至深陷債務危機的恒大，早在2014年就号稱要投900億在張家口修電站。

相對來說，碧桂園和保利還不算跨步最大的公司。如果将範圍延伸到新能源，廣宇發展、宋都股份、雅居樂這類房企紛紛下場，風電、锂業、新能源車領域都能看到他們的身影。

這也算是無奈之下的嘗試。起碼5年前，房産公司如日中天時，他們忙着拿地、建樓、賣房，沒有興趣投入新能源這一投入大、回報慢的行業。但2022年，高歌猛進的時代已經過去，房地産公司做起光伏電站，無非也是嘗試尋找新出路。

房地産公司怎麼做光伏？

在光伏行業上一個周期，已經有地産公司和大型能源集團和地方政府合作，推進光伏項目。

2013年，華夏幸福子公司和大廠回族自治縣潮白河工業區管委會、中電投三方合作，在大廠的工業區開發分布式光伏。這一合作很讨巧，華夏幸福隻是負責提供屋頂、管理園區、招商引資等，真正出60億修電站的是中電投。

當時大衆證券報采訪一位市場人士時，對方直接評論，華夏幸福這一舉動，“屬于制造炒作概念而已。” 能看出地産商的心思根本不在修電站上。

這一次的“保碧新能源”，情況有些不同。最大的區别在于，房地産行業開始更認真地考慮轉型。

保碧新能源稱整個泛地産産業鍊上，分布式光伏電站的潛在裝機量能達到46GW。但其實，城市中高層建築住宅安裝分布式光伏難度很高。屋頂的産權糾纏不清，在既有建築上安裝光伏闆，材料運輸、管道鋪設都會耗費極高人力物力。

所以，現在成熟的戶用光伏場景其實是農村、鄉鎮的一戶建。這些房屋過去房産公司并未涉及，“整縣推進”的計劃也多是央企 關系密切的民企運作，地産公司很難插足。

至于現在更熱門的BIPV（光伏建築一體化），也不太适用于戶用場景。高層建築屋頂面積小，很難大面積鋪開，反而廠房則以低層建築為主，常用的輕鋼結構也很容易安裝BIPV組件。

保碧新能源這樣的地産後入者，也隻能先從工商業切入，比如各自持有的商業類地産入手。以碧桂園為例， 2018年，碧桂園酒店為旗下69家酒店加了屋頂光伏發電。萬達則選了8個萬達廣場安裝屋頂光伏。

房産公司中對分布式光儲項目最熱衷的，可能是新城控股。2019年12月，它們就和國有上市公司金開新能合資成立了一家能源公司，主要也是做新能源電站開發投資等等，已經投建了武漢可口可樂廠房、江蘇麥德龍的屋頂光伏項目。

2019年9月7日，海南海口，新城控股集團旗下的城市綜合體項目品牌——吾悅廣場。

不過，合資公司持續性的大客戶，仍然是新城控股自己的吾悅廣場，光伏發電自用，餘電上網，節省下一些電費，減少碳排放。

地産公司做光伏有地産時代積累的優勢。“它們擁有或管理的多類型物業——屋頂或空地，都是光伏發電的良好處所。在地産開發過程中，也和當地政府、商家建立了良好的關系，有利于洽談使用閑置的屋頂資源供光伏發電使用。”中指研究院新能源研究中心負責人蔣雲峰告訴36氪。

蔣雲峰還談到，像保利這樣的大型地産公司都有自己的物業公司，在管的物業裡的業主，也都是地産公司非常好的可以做光儲充的客戶。

這也讓大型地産公司“跨界”顯得相對合理。

地産公司

保利、碧桂園正在承受巨大壓力。碧桂園前8個月權益銷售額同比下降近40%，權益銷售面積同比下降超過三成。而央企背景的保利地産8月合約銷售面積同比下降了四成。

房地産高歌猛進時代過去後，這些體量龐大的企業不會忽視正升溫的新能源。

碧桂園早就在四處投資電池公司。2022年1月，碧桂園創投以3.22億元投資做電池的蜂巢能源。3月，碧桂園又宣布投資了做鈉電池的衆鈉能源，還投資了做固态锂電池的太藍新能源。

2018年11月5日，廣東惠州，國家能源集團和碧桂園集團合作銅铟镓硒薄膜建築光伏一體化示範建築

碧桂園跨入新能源領域其實并不容易。蜂巢能源的投資人衆多，領投方是國資背景的中銀投。一輪超百億的融資中，碧桂園所占份額不大。碧桂園自己領投了衆鈉能源和太藍新能源這樣的新興公司， 不過這兩家公司技術還談不上主流。

而商業體、大型酒店、高層住宅這類商業開發價值高，同時開發建造過程複雜的應用場景，光儲投資的财務回報也很難說在現階段多麼可觀。

續翼建築科技創始人沈奕竹告訴36氪，截止到2019年，全球僅有14.3%的樓宇用能來源為可再生能源。以她過往在某年均太陽輻照度在5000W/平方米以上的南方城市的實踐經驗，一棟已落成高層建築的屋面光伏加立面光電幕牆的光伏發電量，大約能覆蓋樓宇自有用電需求的近1% 。

當然，财務回報也在根據行業發展階段動态變化。以充電樁為例，根據蔣雲峰粗略測算，光伏發電成本在0.44元每度左右，小區充電一般電費在1元左右（不計服務費），所以投資回報大約有一倍。未來新能源車普及後，充電樁的收入将變得相當豐厚。

更直接的利益來自于二級市場，投資者對新能源的興趣遠高于地産公司。不管是蹭熱點還是真的想做長久生意，起碼股市上新能源還有可能為股價做些貢獻。

比如變道激進的廣宇發展，2021年9月開始置出23家地産子公司，換來魯能新能源100%股權。僅僅一年，廣宇發展股價漲了三倍。

當然，背後投入并不會少。“能源服務商可承載用能規劃設計、工程開發建造、能源運營、投融資等功能。其中，地産公司固有的工程開發建造經驗可以沿用，項目融資經驗也可複用。但針對用能規劃設計及能源運營，原有的強弱電設計、機電設計、既有物業運營人員或需進行技術能力升級。”沈奕竹告訴36氪。

對于一家現金流健康的公司，以餘力投資光伏、電池是在打地基，耐心等待光伏産業真正大規模盈利的一天。而那些已經負債累累的房企，新能源沒辦法成為解藥。

四川當地頭号地産公司藍光發展曾經和能源公司合作成立了歐藍光伏，并持股30%。但藍光發展截止今年6月，債務本息就達到389億。藍光發展在新公司成立後，沒有資金繳納注冊資金，更不可能配置人員技術。它們也很快發布公告澄清：“未開展光伏産業相關業務。”這一新公司還停留在噱頭階段。

保利和碧桂園的合作也沒有成功先例可循。縱然巨頭們有過往的各種物業、資源積累，光伏仍是和地産全然不同的行業。如果要做長久生意，地産公司必須放下掙快錢的執念。

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