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西牛純牛奶質量怎麼樣
西牛純牛奶質量怎麼樣
更新时间:2024-10-08 14:37:22

西牛純牛奶質量怎麼樣(是大廠人買出來的嗎)1

來源:作者拍攝

速讀:

【望京樾】悄悄成為了一匹朝陽黑馬;【中建·宸園】還沒拿證,預計也不會賣得很差。

蹭望京紅利的區域不少,目前來看,奶西打赢了崔各莊。

對奶西整個區域來說,【望京樾】算是開門紅,但目前誰也不敢說這種成功一定能夠複制。

2022年6月,奶西首次出讓兩塊商品房住宅地塊,為3月份剛公示的新規劃試水。當時一同出讓的地塊還有關注度極高的朝陽太陽宮地塊和豐台右安門的亞林西,奶西幾乎被高聲浪淹沒了。再加上此前朝陽一直是供地大戶,王四營、崔各莊要麼是紅海市場,要麼區域桎梏難以突破(“崔各莊四兄弟”見樓市小報001期),大家對奶西地塊也關注,也報名,但期待不大。

直到【望京樾】取證順銷,人們才意識到,樓市整體不景氣的大環境下也能殺出黑馬。【望京樾】9月29日開盤,不到一個月,有七棟樓已經售罄了,除3号樓還未加推外,其餘樓棟挑選餘地也不太大。而【中建·宸園】雖然還未取證開盤,但大概率也不會賣得很差,這個地塊容積率隻有1.4,總房源數量隻有272套。銷售透露,驗資排号的客戶已經超過500組。10月21日,北京住建委挂出了中建宸園的預售許可證預告。

雖然同在奶西地塊,但【望京樾】和【中建·宸園】針對的完全是兩組客群,前者總價850萬元到1300萬元;後者1500萬/套起,疊拼别墅3000萬/套起。

01

售賣情況

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【望京樾】 售樓處

【望京樾】售樓處即便工作日的上午也是門庭若市,銷售靠抽号接客戶,忙得不亦樂乎。銷售說這個盤到晚上九、十點鐘還有人來看房,十一期間每天能賣出二三十套房子,這種銷售“盛況”在其他盤不多見。

【中建·宸園】還未開盤,銷售介紹目前在等預售證,取證開盤順銷一氣呵成。工作日的下午同樣有三五組客戶來看房咨詢,看樣闆間要驗資,但據說排号還是排了500多組,其中不乏科技公司的高管,比如阿裡、京東方和美團。

現在望京和北苑不少二手房都到了該置換的時候,比如竣工于2006到2009年之間的融科橄榄城,奶西後續的地塊也還沒挂出,【中建·宸園】算是打了一個時間差。

02

區位分析

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奶西區位圖

從大的區位上來說,奶西在望京北部,雖然和崔各莊相比距離望京的直線距離稍遠,但勝在通達度高,崔各莊受環形鐵路影響,區域發展比較受局限。而奶西周邊又有中關村朝陽園産業加持,阿裡新總部也離得不遠,跟着産業置業的邏輯比較清晰。

從圖上可以看出,除了已建成的東洲家園外,目前【望京樾】和【中建·宸園】确實是奶西規劃确定以後,最先出讓的兩個商品房地塊。324已出讓地塊是劃撥地塊,含商品住宅建築面積21.31萬平方米,一期建築方案今年3月公布,包含19.45萬平米的住宅,但暫時沒有商品房供應,全是政策性住房。

值得注意的一點是,【望京樾】地塊是面積比較大,形狀也比較方正的地塊。有人說,這其實是【望京樾】能做高周轉産品的一個挺重要的先決條件。面積小的地塊,在奶西可能更符合做豪宅的邏輯——“套數足夠少,稀缺性足夠好。”當然最終還是要看規劃容積率。

為數不多的較大面積地塊中,【望京樾】也算位置比較好的。一般來說,配建少的地塊更受拿地企業歡迎,因為建設成本更低。而對于居住者來說,也都希望家附近能有更完善的基礎設施,但自己家的小區裡清淨一點。

從這個角度來看,最南邊的規劃住宅确定會臨學校和商業,最北邊的規劃住宅會臨多功能用地,315地塊東側要建九年一貫制學校。【望京樾】東側的住宅地塊臨一塊以後不知道要做什麼的空地。相比之下,【望京樾】隻有配建的幼兒園。【中建·宸園】地塊本身也沒有配建,又是1.4容積率超低密度,如果能趕在奶西下一個豪宅地塊出讓之前賣個七七八八就再好不過。

03

交通情況

望京樾】和【中建·宸園】距離阿裡都不到5公裡,車程10分鐘左右,到望京SOHO不到9公裡,而且即便是現在周邊道路沒修好的情況下,也有兩條大路供選擇:來廣營北路-容達路-廣澤路或者順白路-創園路上容達路,車程25分鐘。

至于小區之間的路也都在規劃之内,可以對照上文規劃圖來看。

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城市幹路

不過奶西也有相當明顯的短闆:沒有地鐵,甚至不是遠景規劃,而是樓盤銷售根本不會提地鐵這件事。最近的地鐵站15号線馬泉營站,離這兩個地塊要五公裡。這個短闆也幾乎注定了奶西整個闆塊隻适合豪宅和改善産品。

04

戶型&配建

兩個項目戶型都不多,【望京樾】一共有三個戶型:102平米、120平米和155平米,都是幾乎沒有浪費面積的戶型。

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戶型圖

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戶型圖

都說【 望京樾】的競品其實是曉風印月,确實。 從圖上看,兩者的面積區間、戶型和總價都狠狠撞了。 【望京樾】155平米的戶型規避了入戶門對衛生間門的問題。 102平米戶型中曉風印月入戶門對着衛生間門,【望京樾】的入戶門對着卧室門。

提到金茂确實不得不提到他們的科技系統,據說這是業内人士來買金茂的一個很大的原因。因為毛細管網藏在牆體裡,所以金茂的牆體即便是非承重牆也最好别拆。有之前賣過金茂房子的銷售反應,其實大多數一次購房的普通客戶沒有這麼認科技系統。不知道這次【望京樾】賣得這麼好,跟購房者不少來自互聯網或科技公司會不會有關系。

中建·宸園】的洋房和疊拼别墅做的戶型也不多,各有兩個,雖然面積大,基本也都沒有浪費空間。

小道消息

1.即便望京樾銷售火熱,其項目公司北京志茂房地産開發有限公司還在醞釀增資,拟募集資金對應持股比例或股份數49%,拟募集資金金額不低于9.8億元。

這就得從首開在今年6月份獨自拿地說起,拿地後,首開迅速引入了金茂進行合作開發,金茂方面不但全權操盤,還承諾給首開和項目公司提供不超過21.67億元的誠意金借款作為前融,年利率5.3%;而首開隻承擔财務投資的角色。但這筆借款有附帶要求,就是奶西地塊取得立項後,首開方面需要推進項目公司增資擴股,如果金茂在此時未能摘牌,首開方面就得在限期内還錢了。

其實這類超投的模式在房企合作開發中很常見,超投部分算股東借款,會計計算的時候會被往來款,而不算負債,可以繞開“三條紅線”的約束。

2.據說【中建·宸園】北側的315地塊可能會在明年上半年出讓,中建智地已經在瞄準了。金茂也在繼續瞄準奶西地塊。奶西還真是,拿了的還想拿。

如果有業主維權信息或者其他小道消息,歡迎聯系我們。

樓市情況彙總:

近期包括北京在内的多個一線城市交易量環比大幅上漲,但仍不及去年同期。中指研究院數據顯示,10月10日至16日的一周内,一線城市成交面積整體環比大幅上漲2.8倍,北京成交面積環比漲幅最大,高達9.1倍;同比成交面積也明顯上漲,漲幅達到44.5%。

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本周一手房網簽數據

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本周二手房網簽數據

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作者 | 詹方歌

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