從今年6月1日萬達茂正式開業以來，仙林在商業上的短闆終于得到彌補，加上一些商業規劃，似乎仙林在集齊金鷹、萬達、蘇甯這些商業巨頭後， 濃厚的商業氛圍正在形成。

除了這些商業巨頭之外，仙林闆塊内在近幾年還迎來了可一書店，石林青春天地、九霄夢天地等商業項目的相繼落地。南京不少公衆号都在驚呼：仙林即将讓人高攀不起了！那麼，落子仙林的商業體運營情況究竟如何了呢？是否真的像自媒體說的那樣，仙林已經靠着一波商業起飛了呢？

新開商業實探：人氣兩級分化

小型商業體已成社區配套

從去年下半年開始，仙林闆塊就陸續迎來新晉大型商業綜合體開業，彌補了仙林長期以來的商業短闆。那麼，這些新開商業體人氣、品質究竟如何？

仙林金鷹湖濱天地——

2017年11月11日，仙林金鷹二期即仙林金鷹湖濱天地正式開業，對仙林居民來說，是一次商業升級。金鷹二期相對于金鷹奧萊城更加高端，品牌也多以中高端為主。

買房君于工作日上午9:40左右到達金鷹濱湖天地，雖然還未開門，但門口已經有一些消費者在等待。買房君在品牌牆上看到，小米、星巴克、GUESS等品牌已經入駐，且已經開始營業。

進入内部後，買房君還發現了蘋果已經入駐，雖然在裝修，但相信很快就能開門迎客。

雖然買房君實探時間較早，但金鷹二期内已經開始有了前來逛街的人群，和金鷹奧萊城相比，明顯人氣比較高。總體來說，金鷹二期在規模和檔次上，足夠撐起仙林的消費需求。

九霄夢天地——

時近中午的時候，買房君來到了今年年初開業運營的九霄夢天地。早在年初的時候，有消息稱該商業體初期運營情況不佳，多家主力商戶并未開業。大半年時間過去了，九霄夢天地如今的運營情況如何呢？

在九霄夢天地門口買房君看到了豎着星巴克、傑克·瓊斯、海底撈等主力商業的牌子，規格看上去似乎能和南京一些主流商業綜合體相媲美。

但買房君實際探訪後發現，九霄夢天地人氣并不高，在臨近飯點的時候九霄夢天地内客流也很一般。

雖然星巴克等主力商業已經開始營業，但整體來說九霄夢天地更像是社區配套商業，隻能滿足周邊居民的消費需求，并不能對整個仙林的商業起到支撐作用。

萬達茂——

今年6月1日，位于仙林湖的萬達茂正式開業，根據媒體數據顯示，開業三天時間人流量100萬，累計營業額逾億。到對仙林來說，這是除了金鷹之外的又一大型商業綜合體，足以輻射整個仙林甚至南京。

買房君了解到，在萬達茂開業後，除了仙林湖闆塊的居民外，還有周邊産業園、寶華、麒麟等區域的人群前來消費。買房君到達萬達茂的時候，發現内部人氣很高，不管是餐飲還是其他店鋪，都有不少消費者。

而從萬達茂的業态分布來看，除了刷爆朋友圈的奈雪の茶、台蓋、超級物種等網紅店之外，還有時尚快銷品、潮流餐飲、時尚精品等品牌，可以說覆蓋了各階層人群的需求。

新建商業現狀：長期拖延、進度緩慢

蘇甯G85地塊最快明年動工

從已經開始運營的商業體情況來看，仙林商業中心似乎已經初具規模。但仙林闆塊内還有一些商業項目進度緩慢，計劃開業時間已經過去一年，但項目仍在施工。

蘇甯仙林G85地塊

今年年初，蘇甯以12.3億元位于仙林中心的G85地塊收入囊中，而在土拍之前，一直有傳言稱德基想拿下該地塊。

在蘇甯拿地之後，有關該地塊的效果圖不斷流出，從幾次效果圖來看，一次比一次精細化、富有科技感。而最新效果圖顯示，購物中心頂層應該規劃有屋頂花園等設施。對于仙林來說，确實是一次重磅的商業利好。

最新效果圖↓↓

7月效果圖↓↓

6月效果圖↓↓

從位置上看，蘇甯仙林G85地塊占據了仙林的中心位置，北面是金鷹湖濱天地，東南面是地鐵二号線仙林中心站，南面是南京外國語學校仙林分校。可以說是仙林中心地鐵站周邊最優質的商業地塊。

買房君在現場實探後發現，該項目和金鷹僅相隔一條杉湖西路，未來入市之後，将和周邊商業項目一起形成規模效應，整個片區将成為仙林的商業中心。

但從該地塊的目前狀況來看，在拿地8個月後似乎還沒有動工的迹象。

地塊内雜草叢生，和旁邊已經開業的仙林金鷹大相徑庭。

按照仙林大學城網絡發言人的回複：“根據該地塊土地出讓合同第十二條規定：蘇甯置業應在2019年3月17日前動工建設。據了解，目前蘇甯置業正在進行開工前期準備工作。”

從拿地至今，有關該項目的業态、規劃的小道消息一直不斷，但遲遲未見官方消息出爐。而從官方回複來看，該地塊很快就能動工，或許仙林蘇甯廣場的進度比我們想象中快。

石林青春天地&可一書店

同樣處于仙林中心的石林青春天地和可一書店曾被曝出停工的消息，但買房君實探現場後可以發現，這兩個項目正在有序施工中。

從位置上看，石林青春天地和可一書店位于仙林中心地鐵站北側，分别位于杉湖東路的南側和北側，周邊為南外仙林分校、南财、南京中醫藥等學校。

買房君在可一書店工地現場看到不少建築工人進出，整棟建築已經建到3-4層左右，和年初相比，進度已經推進不少。

可一書店

而在可一書店對面的石林青春天地進度則更快，已經建到5層左右，而該項目在年初的時候，僅僅處在地基開挖階段。

石林青春天地

仙林可一書店早在2012年12月就已經獲取了土地使用權，原計劃于2017年就開始營業，奈何到現在仍在施工。根據規劃，項目占地面積8820平方米，依據規劃設計方案，該地塊将被建成地上4層地下3層，未來将打造全市一流的品牌書店和文化綜合體，綜合書店、美術館、文化創意産品銷售展示中心、動漫展示體驗中心、青少年培訓中心等于一體的新型書店。

而石林青春天地則于2013年6月19日獲取了土地使用權， 2015年規劃出爐，總建築面積約3.73萬㎡，其中地上商業(A樓7層、B樓6層)2.21萬㎡，地下2層為車庫，約為1.52萬㎡，配建機動車位243個。原計劃2016年底建成開業，打造集時尚精品購物、美食、休閑娛樂、影城等功能于一體的綜合精品茂。但如今項目主體還未完工，開業時間自然需要再等一等。

仙林商業将會如何發展？

專家：一定要轉變“購物中心是商場”的邏輯

從仙林商業情況來看，金鷹和萬達茂可以說是整個闆塊商業的招牌，幾乎支撐了整個片區的消費需求，但僅靠這兩個商業體，還不足以拉動整個闆塊的人氣，也無法形成規模效應。而那些說好18年開業的項目，在工期上也有所延誤，内部入駐品牌也未定；新進項目如蘇甯，落成時間尚未可知。

那麼，仙林的商業究竟能否繼續發展？南京問策商業管理顧問有限公司總經理蘇曉晴分析認為，仙林商業主要是屬地型商業，主要服務于周邊3-5公裡半徑範圍内的人群，因此如果想把商業做成功，一定要研究區域内的消費人群的需求。由于南京城市發展的原因，未來不可能産生新街口這樣的商業圈，因此不能仍然抱着“購物中心是商場”的邏輯，仙林要把購物中心作為商業中心、配套中心去理解，成為一個區域的核心。

對于在仙林運營的商業體來說，闆塊人口密度低會帶來運營成本的提高，雖然周邊高校林立，但消費能力不高、因此仙林商業在擇址的時候，需要根據商業體本身規模的大小來決定輻射範圍，擇址上也要選擇地鐵站附近，以此來保證充足的人流量。另外，仙林還需要采用現代化的城市規劃理念，對商業密度分布、交通配套等進行整體性的規劃。

而從消費者的角度來看，商業體本身的品牌認知度也是影響自身發展的關鍵，金鷹、萬達茂能在仙林獲得成功和自己品牌印象分不開。而後期進駐仙林的商業體一定要明确自己的目标客群，形成自己的“屬性标簽”，找到自己的準确定位。

蘇總不否認仙林後期商業發展的機會，但一定要吸取南京河西的教訓，形成适合闆塊自身的商業分布格局。