這是大象的第934篇文章

“深圳樓市看寶安，寶安樓市看沙井”，這是前幾年流行的一句話。

地鐵11号線開通以後，偏安一隅的沙井驟然爆發，成為樓市“炸子雞”。

創下了新房開盤“日光”甚至是“秒光”，二手房價直沖7萬的神話。

即便樓市大環境偏冷，沙井依然吸引着不少買房人的目光。

大象團隊這次去寶安踩盤，也去沙井轉了一圈，看了萬豐海岸城瀚府、招商雍和府、拾悅城二期、雲海臻府以及恒興禦景園。

整體都是總價500來萬起就可以上車的項目，對剛需友好。

聲明：

1.踩盤于2022年3月11日，工程進度、各項數據均截至當日。

2.寶安區2022年義務教育公辦學校招生範圍尚未正式公布，文中教育配套僅供參考，以實際為準。

3.全文無廣告、純踩盤，帶有個人觀點和喜好，供參考，歡迎在評論區讨論。

▍萬豐海岸城瀚府

戶型：118-188平住宅

價格：預估約5.7萬/平

項目目前仍然在建，預計9月竣工，首批推3棟共570套住宅，建面約120平戶型。

有網友爆料，項目共有1466套住宅，以大中戶型為主，戶型涵蓋建面約118-188平。

118.62-118.89-159.45平

184.75-188.46平

萬豐海岸城四期分為兩個地塊，其中：

A313-1554地塊896套房源，套内面積小于90平554套，占比62.95%；

A313-1555地塊570套房源，套内面積小于90平570套，占比100%（這一期120平的多，1 2 3棟）。

價格大概率與前兩期相差不大，5.75萬/平左右，預計今年中旬入市。

萬豐海岸城之所以能屢屢創下“日光”神話，價差是核心因素之一。

周邊的博林君瑞，2018年開盤均價約4.4萬/平，到2020年底挂牌價普遍8萬出頭。

盡管目前大勢趨于冷淡，但沙井二手房7萬依舊是主流，與項目價格形成明顯剪刀差。

學校，也是項目熱銷的主要因素之一，項目緊挨着深圳外國語學校（深圳四大名校之一）寶安分校。

1990年創立的深圳外國語學校，是市教育局直屬重點學校、廣東省一級學校、全國文明單位、是教育部确立的全國依法治校示範校、全國首批13所可保送20%高中畢業生上重點大學的外國語學校之一。（入學政策以教育局實際公布為準）

項目還自帶約14萬平海岸城商業，山姆會員店已簽約進駐，建成後将與周邊的天虹、京基百納廣場等形成較大的商圈規模。

相較于前三期，四期離地鐵站稍遠一些，到馬安山站約800米，步行約12分鐘。

項目附近就是寶安大道、南環路等主幹道，稍遠些還有廣深公路、京港澳高速，自駕出行也便捷。

不過，項目容積率接近6.3，均為52層超高層。

對上車剛需而言，戶型面積起步大，如果參考之前的可售均價，按5.7萬/平算，118平左右的戶型，平均總價在672萬左右起步，你覺得還香嗎？

▍招商雍和府

戶型：75-120平2-4房

價格：吹風價5.3-5.5萬/平

項目工地仍在打地基，已開放展廳，位于會展灣中港，主推建面約75-120平2-4房，共303套，精裝交付，預計二季度開盤。

目前還沒看到官方戶型圖，但去年底有自媒體爆料了一批戶型圖，可以參考參考，具體以開發商公示為準：

吹風價5.3-5.5萬/平，總價400萬-770萬之間，适合剛需上車。

項目前身為瑞遠工業區舊改，占地0.9萬平，總建面約8萬平。

從官方公衆号發布的信息來看，規劃4棟建築的純住宅小區，其中住宅（含保障房）3棟，層高為28/41/43層，僅1棟為商品房，體量不算大。

自帶1棟6班制幼兒園、社康中心等配套，屬于較純粹的居住社區。

項目緊鄰東關拾悅城一期，距11号線沙井站約770米，步行約11分鐘，還有地鐵18号線站點，不過仍在規劃中，兌現需要時間。

2公裡範圍内，有萬豐海岸城商業、京基百納廣場、西荟城，商業氛圍尚可。

周邊有壆崗小學、拾悅小學、沙井中學初中部、榮根學校初中部。網傳周邊或将引進一所百合外國語學校，9年一貫制。（以實際為準，供參考）

項目東側是寶安大道，其餘三個方向均為工業廠房、城中村。

▍拾悅城二期

戶型：81-116平住宅

價格：5字頭（拾悅城一期二手房指導價4.9萬/平）

隔着招商雍和府，東關拾悅城二期與一期遙遙相望，三者基本共享生活配套。

拾悅城二期目前仍在處于樁基工程階段，現場塔吊運轉忙碌，進度看上去比雍和府慢些，營銷中心也沒有消息。

網傳首批推建面約81-116平戶型，共950套，貨量是雍和府的3倍。

項目前身是壆崗崗廈片區城市更新，規劃建面67萬平。分東、西兩個地塊，包括一所18班幼兒園、一所36班九年制學校、2棟30層住宅樓、12棟45-48層住宅樓、3棟辦公樓和1棟26層辦公 酒店，以及各類商業配套等。

其中，有網友推測，這所36班九年制學校，大概率是引進的百合學校。（具體以實際情況為準）

▍雲海臻府

戶型：/

價格：毛坯限均價4.61萬/平，精裝預估均價4.91萬/平

很遺憾，由于項目周邊封路施工，我們繞了半個多小時都沒有找到具體位置。有網友最新爆料，項目已經開始打樁。

空地才是雲海臻府，建起來的不是

去年9月28日，特建發以22.5億、配建面積2.6萬平的代價，拿下A301-0583地塊。

地塊占地約2.97萬平方米，規劃建面11.87萬，含10.98萬平住宅、18班幼兒園及其它公共配套。

去年12月，項目正式動工，案名定為“雲海臻府”，預計今年5月底完成地基建設。有網友爆料，項目最快将于下半年入市。

項目戶型信息暫未對外釋放，商品住宅建成後毛坯均價不高于4.61萬/平，精裝預估均價約4.81萬/平。

目前周邊多為城中村和工業廠房，路邊停靠着大量的工程車，居住氣氛薄弱，商業配套也寥寥無幾。

從地圖上看，項目地段優勢突出。

緊挨着距12号線一期（在建，預計今年底開通）海上田園南站，西側約300米是融創冰雪文旅城，北側約500米是海上田園，搭乘地鐵1站到達國際會展中心。

三大地标性綜合體的建成将極大改善周邊居住氛圍和城市面貌。

▍恒興禦景園

戶型：/

價格：5字頭

項目已出地面約6-7層，營銷中心還沒有動靜，目前釋放的信息也不多。

項目占地約2.5萬平，總建面約9萬平，規劃有6棟住宅和1所幼兒園，預計帶來900-1000套貨量供應。

價格可以參考距離較遠的樓盤有星河榮禦和中熙香紗公館，均價分别是4.5萬/平和6.5萬/平，估計項目價格也在5字頭左右。

值得一提的是，項目距12号線（在建）海上田園南站約868米，步行約15分鐘左右。

周邊多為舊工業區和自建房，商品房較少，居住氛圍一般，主要依靠海洋新城規劃帶動區域發展。

深圳國際會展中心、冰雪文旅城、海上田園，空港新城等規劃，都在項目1公裡半徑内，可以享受輻射利好。

寫在最後：

不知道怎麼選？不妨仔細看看這張5盤PK表，綜合權衡比較。

整體來看，萬豐海岸城、招商雍和府和拾悅城二期距離較近，大型生活配套高度重疊。

價格預計都在5-6萬/平之間，以萬豐海岸城瀚府為首，再加上推售戶型118平起，預算不多的剛需可能有點壓力。

招商雍和府和拾悅城二期，價格估計相差不大。不過雍和府最小戶型75平，拾悅城二期最小戶型81平，前者上車難度更低。

雲海臻府與恒興禦景園相近，目前地塊周邊環境以工業區為主，居住氣氛薄弱，商業配套主要依賴會展中心一帶。

這兩個樓盤入市的時間大概率會比前3個晚，尤其是雲海臻府，性價比可以說是今天的NO.1，有房票、有耐心的朋友也可以等一等。

注：所有戶型、價格信息均以開發商口徑為準，文中信息僅供參考。

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