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出租房屋收取水電費如何開票
出租房屋收取水電費如何開票
更新时间:2025-04-26 12:35:48

#頭條創作挑戰賽#

公司(一般納稅人)有一間閑置房屋租賃給其他公司使用。

對于房屋的水電費可以如何結算?

不同結算方式下,稅務有什麼問題?

01#

把水電費并入房屋租金,統一以租金方式結算。

這種方式就是把水電費考慮到房租,統一以房租的方式和承租方結算,合同是簽訂租賃合同,具體結算房租時候把使用的水電費考慮到房租中去(相當于變相增加房租),然後統一按房租的稅率開票結算。

優點:不用考慮單獨轉開水電費發票的問題,承租方也有發票入賬

缺點:

1、每個月都要單獨地把水電費考慮進房租,比較繁瑣。

2、水電費作為房租收入,出租房還是涉及12%的房産稅,成本較高。

3、如果出租方是适用簡易計稅(5%)的話,出租方在增值稅存在重複納稅,是吃虧的。

比如,公司出租的房屋水電月度情況如下,假設出租方都按照采購價和承租方結算,不就水電費加價。

項目

采購價(含稅)

進項稅

稅率

103.00

3.00

3%

226.00

26.00

13%

合計

329.00

29.00

如果采取水電費并入房租的方式結算,那麼單看水電費結算對增值稅及利潤的影響就是下面這樣:

計稅方式

銷項

進項

增值稅

稅率/征收率

收入

成本

利潤

購買方可抵扣

簡易計稅(5%)

15.67

15.67

5%

313.33

329

-15.67

15.67

一般計稅(9%)

27.17

29.00

-1.83

9%

301.83

300

1.83

27.17

簡易計稅下,水電統一按房租的征收率5%計稅,進項稅不得抵扣,這種情況下,企業多負擔增值稅15.67,相應這個結算行為讓企業利潤也少了15.67。

一般計稅下,情況稍微好點,因為一般計稅按9%結算,電費的購進是13%,所以這裡要占點便宜,整體來說增值稅少交1.83,相應利潤多了1.83。

但是整體來考慮,因為水電費計入房租,還涉及房租收入12%的房産稅,這個是出租方承擔的,所以這種方式實際上是不利于出租方的,而且每個月算出水電用度又開成租金發票,其實也有點奇怪,所以一般出租方也不輕易采取這種方式結算水電費。

02#

采取轉售水電方式結算

這種方式就是直接出租方按結算價格向承租方開具水電轉售發票。

優點:水電單獨結算,清晰,購買方也能取得相應的抵扣憑證,扣除憑證。

缺點:

1、需要考慮是否當地是否能超經營範圍開具水電轉售發票的問題

2、水費涉及稅率差,可能會導緻出租房多承擔增值稅,倒而影響企業利潤,倒逼影響上下遊結算價格。

比如,公司出租的房屋水電月度情況如下,假設出租方都按照采購價和承租方結算,不就水電費加價。

項目

采購價(含稅)

進項稅

稅率

103.00

3.00

3%

226.00

26.00

13%

合計

329.00

29.00

那麼在轉售情況下,出租方的增值稅,利潤情況如下:

計稅方式

銷項

進項

增值稅

稅率/征收率

收入

成本

利潤

購買方可抵扣

水(9%)

8.5

3

5.5

9%

94.5

100

-5.5

8.5

電 (13%)

26

26

-

13%

200

200

-

26

合計

34.5

29

5.5

294.5

300

-5.5

34.5

電費平進平出,實際上對增值稅和利潤并無影響,水費因為出租方不适用自産自來水3%簡易政策,隻能按9%計稅,所以這一點上要多交5.5的增值稅,相應的利潤少5.5。

這種方式下購買方是占了點便宜的,但是對銷售方有點影響,如果銷售方強勢,是可以通過影響價格的方式把這部分損失彌補回來的。

03#

采取分割單的方式結算

這種方式下,出租方不轉開發票,直接用供電局,水務局開的發票複印件加水電分割單給承租方結算。

出租房屋收取水電費如何開票(不同的水電費結算方式下的稅收成本差異)1

優點:出租方不涉及處理這塊水電的收入成本,實際承租方用多少就結算多少。

缺點:承租方無法取得抵扣憑證,會損失這部分進項稅。

比如,公司出租的房屋水電月度情況如下,假設出租方都按照采購價和承租方結算,不就水電費加價。

項目

采購價(含稅)

進項稅

稅率

103.00

3.00

3%

226.00

26.00

13%

合計

329.00

29.00

在開具分割單的情況下

出租房屋收取水電費如何開票(不同的水電費結算方式下的稅收成本差異)2

水電費出租方不用計稅,發票進項稅也不得抵扣,全部開分割單按采購價和承租方結算,承租方可抵扣的進項稅也是0,因為沒有合法的抵扣憑證。

縱觀上述三種方式,其實第一種嚴重不利于出租方,第三種嚴重不利于承租方,都不是最佳的方案。

而第二種轉售,顯然是相對合适的方式,對于銷售方因為水的轉售帶來的增值稅的增加,這點可以通過略微加點價格的方式轉嫁給承租方(提供物業服務的公司可以适用簡易計稅 差額征稅來解決)

所以實際上選擇第二種方式相對較優,也不難操作。

稅貓:稅前測、稅平安、安心稅

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