11日，記者從長沙市自然資源和規劃局獲悉，該局日前聯合市住建局印發《長沙市商住經營性用地出讓限地價/溢價競自持租賃住房實施細則（試行）》。《細則》指出，需建設租賃住房的商住經營性用地，将采取“限地價/溢價 競自持面積 搖号”方式組織網上挂牌出讓。

業内人士指出，今後長沙土拍增加競自持面積，有利于長沙商住用地市場的穩定發展，推動房企産品運營和服務力提升。據悉，《細則》自今年10月26日起施行，有效期2年。

政策：限價地達到最高限價，房企競自持租賃面積

細則中所指的租賃住房，是指在商住經營性國有建設用地上按要求建設的租賃住房，含住宅性質租賃住房和商業性質租賃住房。

對于土地的出讓方式，《細則》明确，土地網上挂牌交易時土地限價地塊達到最高限價、不限價地塊溢價率達到30%時停止競價，如有兩個及兩個以上競買人同意當前報價并以競自持租賃住房建築面積方式繼續競買的，網上交易系統自動轉為競自持租賃住房建築面積的競買方式，競報面積最小幅度根據挂牌地塊大小按300-600平方米确定，每次競報面積不得高于最小幅度的10倍，競報建築面積最高者确定為最高報價人。

如競買人不申請競自持租賃住房建築面積，則确定最先達到最高報價的競買人為最高報價人，競自持租賃住房建築面積達到宗地可建建築面積100%後，仍有兩個及兩個以上競買人要求繼續競買的，采取現場搖号方式确定競得人；如競買人不申請搖号，則确定最先達到競自持租賃住房建築面積100%的競買人為最高報價人。

同時，商住經營性用地按要求建設的租賃住房，産權由土地競得人全部自持，自持起始日為取得不動産權證之日起，住宅性質租賃住房需自持運營滿10年，商業性質租賃住房需自持運營滿5年，期滿後可向房産交易主管部門申請，經批準後可按市場價格上市銷售。

而在租賃要求方面，租賃住房應遵循“整棟”、“整單元”的設計原則，相對集中布局。租賃住房及其配套設施應與所在地塊商品房屋同步設計，并按土地出讓合同的約定開工，竣工和交付。分期開發的項目，首期開發中應落實租賃住房，并确保租賃住房和相應配套基礎設施、公建設施同步開工、同步竣工、同步交付。

此外，《細則》也指出，企業如未按土地出讓合同約定、項目設計文件要求足額建設租賃房屋，或租賃房屋建設進度滞後于所在出讓地塊其他商品房屋的，住建部門暫緩辦理該項目的商品房預售許可或銷售備案。企業未經批準将租住房違規銷售的，由住建部門責令整改，可作為不良行為記入企業誠信檔案，并在信用長沙網站予以公示，并通報相關自然資源和規劃部門取消相關企業後續參與本市土地招拍挂資格。

解讀：倒逼房企提升産品運營和服務力

其實，早從2016年開始，北京就率先開啟了“限房價、競地價、競自持”土地出讓方式，并且由北京萬科率先競得首個100%自持的住宅地塊。此後，上海、廣州、杭州等地也先後實施了“競自持”政策，而這種土地出讓模式也正成為各城市的重要選項。

一位品牌房企負責人坦言，“競自持”意味着遊戲規則改變了，這無形中加大了開發成本，壓縮了利潤空間。部分房企資金鍊拼不過品牌房企，在這種情況下拿地的幾率微小，一定程度上是在考驗房企對項目淨利潤測算能力及後期操盤能力。

“不過，這也将有利于增加租賃住房供應量，促進租賃市場發展。保障性住房與商品房開發綁定，增加租賃住房供應量，滿足城市不同的居住需求。”該負責人也表示，從大局上看，“競自持”有助于推動長沙商住用地市場持續穩定發展。

毫無疑問，對于以高周轉、開發銷售為主的地産開發商們，無疑在面臨着一場“持有運營”的轉型。業内人士指出，這不僅是土地出讓由重開發轉向重運營的選擇，也是土地出讓過程中政策與市場互相博弈的結果，“這将倒逼房企提升産品運營和服務力，積極研究租賃住房的開發模式，更加謹慎和理性地拿地。”

來源：三湘都市報 編輯：丫丫

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