■本文作者：尹浩騰 北京在明律師事務所

首先，我們應當了解何為“小産權房”。

“小産權房”顧名思義就是産權不完整或者産權存在瑕疵的房屋，其大概可分為三大類：

1.由開發商的大産權分割出來的小産權房。此小産權房是針對開發商的産權來說的。

2.經濟适用房等。這種産權房分類方式，是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大産權，要補繳土地出讓金的叫小産權。按這種解釋普通商品房就是大産權房，經濟适用房就是小産權房。

3.由鄉鎮政府發放證書或者村委會發放證書的房屋。這種産權房分類方式是按照産權證的發證機關來區分的，國家依法發放産權證的叫做大産權房，國家不發放産權證由鄉鎮政府發放證書或者村委會發放證書的房屋叫做小産權房。

前兩種情況在法律層面是合法的，隻要繳納出讓金交足購房款辦理相關手續，其房屋産權是明确的，可以用來買賣以及轉讓。

第三種情況下，由鄉鎮政府和村委會發放的産權證明是無效的，在法律層面上存在效力瑕疵。這類房屋是無法辦理轉讓、買賣等相關活動的。作為小産權房使用者，我們也繳納了購房款，簽了買賣協議，當房屋遭遇違建強拆或者征遷的時候，我們是否可以得到相應的補償呢？

原國家土地管理局規劃司副司長鄭振源認為，未來對小産權房的主要處理，無非就是轉正和拆除兩種措施。

這意味着，那些符合一定條件的小産權房，可以通過補辦相關手續，繳納相關稅費，納入到國家廉租房、公租房、經濟适用房等保障用房系列。這些“轉正”後的小産權房遇到征收拆遷時，就可以按照土地管理法關于征收土地的相關規定進行征收補償。

而那些嚴重違反城市規劃和土地利用規劃、非法占用耕地和基本農田的、建築設計施工質量存在嚴重問題的“小産權房”，則沒有那麼幸運了。這些房屋很可能被認定為違建，被政府強制拆除。不過，倘若政府強制拆除房屋的程序存在問題，我們也可以以非法拆遷為由要求政府對我們進行賠償。

2020年9月，北京在明律師事務所黃曉麗律師接到石家莊正定某村張先生的電話，其言語顫抖地說，自己住了8年的樓房現在面臨拆遷，黃曉麗律師趕赴現場後發現，張某的房屋是2012年正定景區建設時，作為搬遷補助房而由正定縣某鎮政府出資建設的“新民居工程”，但其并未經過合法的征地審批流程，隻有鎮政府同意建設的紅頭文件，由村集體出資建設。這意味着，張先生并未擁有其合法房屋所有權證明，但作為本村村民，在其原宅基地遭征收後，倘若現在其房屋作為違法建築被拆遷，那麼張先生将颠沛流離、居無定所。

接到委托後，黃曉麗律師即刻對限期拆除通知書提起行政複議。複議申請中，黃曉麗律師對張先生房屋的曆史性原因及特殊情況進行了詳細的描述。在黃曉麗律師的協助談判下，鎮政府同意在本村分配給張先生一塊150平米的宅基地外，再額外補助30萬元的建房補助。

在廣大農村地區，村委會以及鄉鎮政府以“新民居”等名義構建小産權房的現象十分常見。老百姓法律意識淡薄，通過正規渠道簽訂合同買了這種房子，結果卻為村委會和鄉鎮政府的違法征地審批行為買單，顯然是不公平的。

在明律師認為，針對此類小産權房糾紛，一定要就事論事，結合實際和曆史原因去處理。

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