2020年，番禺一小區樓棟脫落的牆面和被砸壞的沙發。

金富苑外牆瓷磚脫落。(報料人供圖)

《民生面對面》觀察嘉賓 廣州市人大代表徐嵩

欄目簡介

近年來，城市基層治理中出現一些新情況新問題，因利益主體多元化、利益訴求多樣化，涉及跨區域跨部門多方管理，形成了許多一時難解的症結。南都“記者幫·民生面對面”圓桌議事廳欄目，每期圍繞一個基層治理主題，邀請多方面對面，共同為治理中出現的疑難雜症把脈會診。通過各方直面問題，析現狀、剖難點、探良策，最終碰撞出治理“好點子”，為城市基層治理建言獻策，為群衆辦實事辦好事。

本期主題:如今廣州不少樓房樓齡已超20年，随之而來的是逐漸老化的外牆開始滲水、開裂，甚至脫落。據統計，僅在今年多地已發生數起外牆脫落事件。記者梳理發現，關于如何解決舊樓外牆脫落問題暫無明晰的細則規範約束，當前的堵點主要集中在修繕資金上。而在未來，市内将有更多的建築物會出現外牆需要維修的問題。針對這一現狀，本期“民生面對面”圓桌議事廳邀請廣州市人大代表徐嵩作為觀察嘉賓，對舊樓外牆修繕問題進行探讨。

治理現狀

籌集資金困難 無細則規範約束

近年來廣州及其他地市因樓房外牆脫落而導緻的事故并不少見，而在外牆的維護、修繕過程中，往往存在籌集資金困難、無細則規範約束兩大難題。

記者了解到，要修繕外牆，一般來說，業主需要使用維修資金或自籌資金。而外牆修繕方案不同，其價格差異也比較大。如對外牆局部修補費用約幾萬元，但可能“治标不治本”；如對整棟樓外牆翻新，價格則可能高達一兩百萬元，很可能需要業主自籌資金。

此外，業主們有不同意見，有人反對即陷入僵局；一旦有業主不願支付相關費用，修繕計劃就無法執行；很多業主寄希望于财政支持的民生項目兜底，如“微改造”工程，但此類項目難以兼顧各方需求。

如白雲區一老舊小區外牆瓷磚頻繁脫落，但兩棟30層高的樓房翻修需要一兩百萬元，缺乏維修資金的業主無力承擔。業委會随後設想搭建高空墜物防護網棚，遭部分業主反對，“不願意搭在自家窗戶下”“棚搭高了怕垮塌，矮了怕消防不通過”。業委會負責人無奈表示，至今近一年，應急網棚仍未搭建。

各方聲音

關鍵要解決修繕資金來源

白雲區京溪街城管科負責人陳列向南都記者表示，小區外牆整治屬于業主物業範圍之内的事，街道在政策層面能做的工作有限，“主要做好一些安全防護警示，避免二次傷害”。要真正處理外牆脫落問題，需要解決修繕資金來源。雖然有房屋維修資金，但有很多業主不願意取用，涉及到電梯等其他公共服務，業主會擔心“一用了就沒了”。

他建議，除了依靠個人和政府部門，最好其他企業單位都能想辦法一起出資，“不然沒有穩定的資金來源，外牆修繕問題就會一直存在，還是希望多方力量籌集資金才好辦。”

修繕責任需劃分得更明晰

廣東省華南和諧社區發展中心理事長周活甯表示，部分業主存在誤區，認為開發商或物業需對外牆“終身負責”。如果剛好脫落的瓷磚在兩三戶業主中間，需要使用維修資金時，其他業主會說“我的沒脫落，不同意”。據其觀察，确實有部分小區實際上是由物業承擔這筆維修費。

周活甯認為，今後在物業服務合同上需明确超過維保期的外牆修繕費用是由誰承擔，“需要寫到合同裡，把責任劃分更明晰”。同時周活甯也表示，小區物業共有部分屬于全體業主，業主不能總寄希望于靠公共财政解決，應厘清權利與責任。

嘉賓說

資金籌集難?

全體業主均有責 業委會可作為适格主體

本期觀察嘉賓、廣州市人大代表徐嵩認為，當前關于舊樓外牆的修繕，最為核心的就是“資金”問題，解決該問題首先得厘清維護的“錢”到底該誰出，又能讓誰幫忙出。

徐嵩介紹，建築物外牆是全體業主共有的，在保修期内由發展商負責維修，而超過保修期的，就應當由該棟建築物的全體業主負責維修。對于已經繳存了物業維修基金的建築物，可以首先在基金中申請支出，不足的部分或者沒有物業維修基金的則由業主們分擔。

徐嵩認為，對于共有及共同管理的權利，如果允許部分業主不支付維修費而享有其他業主支付維修費用所帶來的利益，有違公平原則。現實中或許會遇到個别業主聯系不上、業主已長期不在物業内居住、物業經過繼承等程序導緻業主人數衆多的情況，存在一定的收款難度，但是可以通過公告程序和執行程序解決。

“業主委員會作為業主的社團組織，其職責是在物業管理活動中代表和維護業主的合法權益。”徐嵩指出，在由于物業管理活動糾紛而形成的訴訟中，業主委員會是适格的主體，在業主大會的授權下，對于依法表決通過并對共有部分予以維修後部分不給付維護費用的業主，業主委員會可以作為業主代表提起訴訟，請求應付未付的業主給付維護費用。

徐嵩還建議鼓勵保險機構設計住房外牆綜合保險，降低維護成本。可由開發商、建設施工單位、物業公司和業主各自負擔部分保險費，能在一定程度上解決後期維修資金的問題。

修繕責任劃分難?

政府應制定明确程序性指引

修繕責任劃分不明晰，各方責任大小未明确也是舊樓外牆修繕的難題之一。徐嵩認為，政府部門需加大普法宣傳，明确各方責任和權利，包括政府各部門的監督和幫扶義務，社區的及時監測和調解義務，物業定期排查和告知義務，業主積極配合和修繕義務。比如，對于超過一定年限的房屋，社區負責定期大修的統籌事項，并督促物業；業主作為物權人應該積極履行維修義務，包括但不限于資金支持，對于有能力履行而不履行的，可以對其進行一定的處罰；政府應及時監督，對于确有資金困難的，應予以一定的補貼或者将其納入專項工程。

“有必要通過立法對物業及業主在小區外牆修繕問題上形成明确指引。”徐嵩提出，可要求物業方需做到周期性隐患排查，小隐患馬上處理、大隐患及時告知，設置警示并向業主确認維修方案；要求業主做到主動發現主動彙報積極配合，資金到位監督到位。

此外，徐嵩建議，物業、業主、開發商也可在物業服務合同中約定好超過維保期的修繕費用應當由誰承擔，明确維修資金不足時又該如何解決等等。

監管難追責難?

可借鑒香港經驗，嚴格責任

徐嵩認為，香港的強制驗樓和強制驗窗計劃有一定的借鑒意義。“設置舊樓監督檢驗責任人，且明确不遵從強制驗樓的業主和法團将承擔刑責等嚴格責任，這無論對于業主或者是負責檢驗責任的法團都具有極強的震懾力和約束力。而内地目前對舊樓外牆脫落的主體責任并未如此嚴格，這也是目前廣州舊樓外牆脫落問題相對突出的原因之一。”徐嵩稱，嚴格責任并非一朝一夕能做到的，現階段需要不斷加強舊樓業主責任意識，加大教育和普法宣傳力度，尤其是典型案例的宣傳，不斷提醒此類事件的嚴重性。

本期建言

●加大普法宣傳，幫助舊樓業主、物業等各方清晰

自己的權利和義務邊界，增加責任意識

●在物業服務合同中明确約定修繕責任劃分

●引導鼓勵保險機構設置建築物外牆面綜合保險

●政府對外牆修繕問題制定明确的程序性指引

●借鑒香港強制驗樓和強制驗窗計劃，嚴格責任和約束責任主體

——《民生面對面》觀察嘉賓 廣州市人大代表徐嵩

采寫:南都記者 黎玉瑩 楊婷 實習生 張瑜