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提問：

首付400w在北京海澱區能買到什麼水平的房子？

回答：

首付400萬，首套指的是在京無房，全國無貸款記錄。普宅首付3.5成，貸款6.5成、非普宅首付4成，貸款6成。（普宅非普宅考量面積、容積率、網簽價）

如果是二套房的話（二套指的是在京有房或者全國有貸款記錄的）。二套普宅6成，貸款4成、非普宅首付8成，貸款2成。

首套貸款額度=房價*0.95（評估值）*0.65（貸款成數）

二套貸款額度=房價*0.95（評估值）*0.4（貸款成數）

首付=房價—貸款額度 稅費 中介費

根據這個公式400萬首付，首房首貸可以買得起900萬以内的房子。

如果是二套房的話，400萬首付可以買得起587萬以内的房子。

（注：房屋性質複雜，稅費、中介費未計入首付）

900萬中關村一小附近買個六七十平的老破小還是沒問題的，如果是二套房的話可能就比較吃力了。

像是天秀花園安和園的這套兩室兩廳就标價850萬，不過看他這個裝修改造的感覺很不舒服，感覺就是為了出租盲目的在做隔斷。客廳改造成卧室對整體的采光性犧牲很大，一個客廳隔出兩個卧室，也确實是人才了。綠媒上标注這個是闆樓，其實我們從衛星圖上來看，這個應該是一個一梯四戶的闆塔結合，這也解釋了為什麼看着像闆樓卻南北不通透。

如果是二套的話，大概看一下，下面這套580萬一室兩廳還是滿足你的要求的。上面的東南向的兩居室北邊隻有一個門算不上通透，這個一居室還算是南北通透的，相比于上一個隔斷個亂七八糟，感覺這個居住體驗會好上很多，可能就是客廳有點暗，隻有一個1.5平米的小陽台。而且這一套标價580萬，但是他的房屋年限未滿兩年，各種稅費都有，580萬很難拿的下來，850萬那套滿五，稅費要低一些。而且如果你在足夠細心的話，你會發現這是一個兩居室，中間的隔斷牆被砸掉了，變成一個20平的大卧室，比他的客廳還大，如果不是未滿五的話，這是一個相當不錯的上車房，對于那些剛需上車，着急上學，兜裡錢還不太多的人來說是一個不錯的選擇，可惜啊，很多房子就是看上去很美好，其實都是坑，這僅僅是戶型圖上面就看出來的東西，很多隐藏的硬傷你不去現場看就永遠都不知道，即使看了不懂行的話也看不出來，當然了，我是很樂意跟你一塊去看房的，面對中介，我表演個表哥表弟小舅子老同學啥的也不是啥問題。

這個天秀花園安和園是2000年建成的小區，不能說有多老破小，但是也遠算不上有多新，21棟闆樓，6層的層高竟然還帶電梯，這種低密度的不算太老的小區性價比還是很高的，更何況這裡是海澱的精華區所在。

天秀花園緊鄰中關村一小，中國農業大學、北京建設大學。在往西稍微走幾步就是解放軍總醫院第八醫學中心，往南就是北醫三院和中央黨校，離地鐵農大南路站也很近，如果想出去溜達溜達，南面有圓明園、頤和園無敵的皇家園林景緻，西面有百望山，臨近鬧市還有幾分野趣，秋天在這裡觀賞紅葉遠沒有香山那麼擁擠。

但是想要400萬在海澱橫着走？那還是有難度的，400萬首付在海澱核心區的老破小裡面橫着走還差不多，即使是老小區，同樣還是這個天秀花園安和園，在售的房源中有這樣一套三居室，總價就飙升到1210萬，這就不是400萬可以撬得動項目了，150多平的面積，這一套肯定是非普房了，貸款有限制，如果是二套的話，這四百萬首付着實不夠看的。看看這三室兩廳，戶型方正，南北通透，陽台就有兩個，最小的陽台也是那個一居室的兩倍，雙衛生間、雙廳、雙陽台、三個儲物間，什麼是豪宅？這就是豪宅。

能拿的出400萬首付的人跟大多數人比确實很厲害了，但是你要知道這可是海澱的精華區所在，互聯網的碼農們充分享受到了時代的紅利，公司一上市就能造就幾十上百個潛在購房者，扛着錢沖進市場，更何況這一帶的單位都不是“凡人”，購買力上面不存在問題，你拿着400萬的首付想要挑戰一把更高質量的房子，那隻能濃縮成一句話了。

得加錢。