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正在降價的房子能不能買

位于青龍湖的熙湖悅著均價高于六環外普宅單價标準，但通過産品設計等調整，部分産品符合普宅标準。資料圖片

北京普宅标準5年未調；45個限房價項目中，純普宅僅有2個，另有14個項目包含部分或少量小戶型普宅

多個項目因單價被“非普”

北京目前實行的普通住宅認定标準為2014年的版本。首先需滿足住宅小區建築容積率在1.0（含）以上，單套建築面積在140平方米（含）以下；其次，單價不超過最高限價，或總價不超過最高限價，單價、總價符合其一即可。

具體的最高限價标準是：五環内為單價39600元/平方米、總價468萬元/套；五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元/套；六環外為單價23760元/平方米，總價281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建築面積的條件下，一套房子的單價或總價在上述價格範圍内，則被劃為普宅。

按此現行标準，新京報記者梳理了北京當前已經取得預售證并有成交記錄的45個限房價項目，統計結果發現：45個限房價項目中，67%的項目全部房源為非普，符合普宅标準的僅有2個，另有14個項目包含有部分或少量普宅，為其中一些小戶型房源。

這些限房價項目中“鳳毛麟角”的普宅項目，一個是位于密雲的碧桂園琅輝限，該項目位于六環之外，全部戶型面積均小于140平方米，容積率為2.8，最高限售價為22201元/平方米，低于六環外23760元/平方米的普宅标準，全部為普宅項目。

另一個同樣符合普宅标準的是在六環外的首創·悅欣彙項目，也位于密雲，最高限售價為22276元/平方米，低于23760元/平方米。據項目銷售人員介紹，房源已經售罄，戶型面積全部為105平方米左右的洋房産品。

新京報記者梳理發現，大量五環和六環之間的限房價項目，多是非普宅，論單價都很難滿足普宅标準，隻能靠小面積小戶型拉低總價，勉強跻身普宅範圍。但是，五六環間的房子，往往是與剛需族最“匹配”，他們以非普的首付、稅費标準購買的實際是普宅的房子。

業界建議提高普宅标準

客群多為剛需和剛改購房客的限房價項目，為何與“普”難以結緣？合碩機構首席分析師郭毅對新京報記者表示，北京的普宅認定标準，其核心要素是中低總價、中小面積。作為普通商品房的一種，一些限房價項目因定價或面積原因變成非普住宅，是正常的市場現象。目前看，符合普宅标準的限房價項目位置都較遠，這也符合城市發展的客觀規律。

但是，面對限房價項目“非普”當道，郭毅認為，從限房價項目面向剛需和剛改客群來說，普宅劃定的範圍理應比現在有所增加。北京現行普宅标準是執行的2014年版，郭毅表示，北京2017年開始供應用地，2018年限房價項目開始上市，“普宅标準應針對當前的市場現狀作出适時、及時的調整。”

具體而言，普宅标準應比現有範圍有所擴大。郭毅舉例說，目前，五環外的很多限房價項目都超出了普宅标準，而真正會住到這些房子裡的人，絕大部分都是剛需和剛改，他們的收入相對來說并未達到很高水準，這一部分人理應在稅費優惠上給予傾斜。

在中原地産首席分析師張大偉看來，對限房價項目來說，90平方米之下的産品，從任何角度都不應該被劃分到“豪宅”的範圍。普宅标準應該調整，可以針對限房價項目出台單獨政策。

部分項目調價格、戶型，“擦邊”普宅

雖然非普宅是主流，很多項目難以企及普宅标準，但是在限房價項目供貨壓頂、去化壓力巨大、産品同質化嚴重的當下，尤其是置換需求日漸占據上風的北京新房市場，對二套購房者來說，如果能夠購買到普宅，首付從80%到60%，支付壓力有所減輕。對遠郊地區遭遇去化壓力的限房價項目來說，通過成為普宅的方式亦能吸引一部分客群，助推去化。

諸如最近頻頻站上輿論風口的青龍湖闆塊，由于位于北京西六環之外，交通、生活配套一般，區域内多達5個限房價項目，供貨量大，銷售前景不被市場看好。據記者了解，預計于6月份開盤的熙湖悅著項目，商品住房銷售均價不超過37245元/平方米，且最高銷售單價不得超過39107元/平方米，均遠遠高于六環外23760元/平方米的普宅單價标準。但是通過産品設計等調整，熙湖悅著部分産品符合普宅标準。

據項目銷售人員介紹，預計一期開盤的83平方米三居室，價格定得較低，總價大部分在300萬元之内，有部分房源為普宅，首付35%，但不會太多。據了解，該項目還有73平方米左右的兩居室，如果按照限售均價和最高價計算，總價基本在280萬元之内，亦能夠達到普宅标準。

也有一些五環内的限房價項目推出了一些中小戶型普宅。例如一期二期都賣得火熱的橡樹瀾灣，位于豐台區小瓦窯，在四環到五環間，整體非普宅，但83平方米和88平方米的戶型，部分能夠達普宅标準。記者咨詢售樓處獲悉，目前橡樹瀾灣還剩十多套88平方米的戶型，單價52000元/平方米，總價為457萬元/套，“擦線”低于五環内普宅限價468萬元/套，為普宅。

即便如此，在體量龐大的限房價項目中，能夠達到普宅标準的産品少之又少。

■ 影響

調标準有助降首付無力拉動銷售去化

當前，北京限房價項目有兩個關鍵詞，一是“供應井噴”，一是“去化艱難”。

據中原地産研究中心統計，截至5月29日，北京從2018年6月10日開始，合計入市限房價項目達到了50個，合計取得預售證75期，供應住宅套數達到了34559套，而網簽數據合計10683套，平均網簽均價為48919元/平方米，網簽完成112.23萬平方米，按照面積計算網簽完成率隻有27.8%。

“入市一年左右的限房價項目網簽終于首次突破1萬套，而同時，庫存也達到了曆史高位。”張大偉說，雖然網簽數據相對滞後，但從整體看，實際銷售比例也依然隻有45%左右。

北京限房價項目供應出現井噴，但去化難度卻越來越大。張大偉表示，目前來看，除了少數五環内、位置相對較好的項目去化有所提升外，随着大量郊區項目入市，去化難題依然非常大，而且青龍湖等局部區域井噴數千套供應，很可能帶來價格戰。

面對去化困境，郭毅認為，當前北京限房價項目整體庫存壓力很大，包括潛在供應量和現有庫存，僅僅調整現行普宅标準，對去化不會産生本質拉動。一方面，如果擴大普宅範圍，契稅從3%降到最低1%，但節省的2%稅費實際上有點“毛毛雨”，目前五環周邊在售限房價項目總價在500萬元左右，2%稅費約為10萬元，可能開發商的優惠幅度都能超過這個數字，“這樣小幅的變化對市場去化不會産生本質影響。”

另一方面，納入普宅後，首套房首付比例最低35%，比非普低5個百分點，對于首付能力相對短闆的剛需來說，影響略大一些；但對二套首付來說，無論是普宅的六成還是非普的八成，比重本身都較高，而且二套置業者大多“賣舊買新”，還是能“夠得着”八成的，調整标準影響的人群有限。

資深地産人士韓樂亦認為，對于限房價項目的去化難題，普宅标準不是主導因素，如果調整也僅是錦上添花，主要還是看項目的綜合品質、地段、戶型等。

本版采寫/新京報記者 王海亮 段文平