2019年裡，開發商除了加緊布局購物中心外，商業地産也在不斷的被刷新規模。越來越多的開發商布局開發商業地産。開發商布局商業地産有很多種形式，飙馬中國商業地産顧問機構探訪過市場上對外出租、銷售店鋪的商業地産，有兩種形式，一種是自持，出租商業地産店鋪。另外一種是出售商業地産店鋪。其中出售店鋪的形式裡面有會有這兩種情況：第一，購買者自行使用或者出租店鋪。第二，開發商成立運營公司，統一從購買者手裡租回店鋪，統一經營管理，給予一定年限的返租。從商業風險角度分析來看，開發商自持招租的形式風險是最低的，直接購買商鋪自行使用的風險是最高的。由開發商成立運營公司進行返租形式也是存在一定的風險的。進行簡單的分析一下這三種情況；

1、商業地産店鋪自持，招租；這種情況标志着開發商實力強大，資金充足，不需要銷售商鋪來獲得現金流，也會進行統一的業态規劃，各方都會受益。

2、商業地産店鋪購買自行決定使用；這種情況說明開發商資金實力不夠強大，需要出售商鋪來償還貸款，商業地産的業态也會雜亂無章，沒有統一規劃，缺乏吸引客流的整體布局，生意一般都不太好；

3、商業地産售後返租；這種情況表面上看起來更像是第一種和第二種的結合，既使開發商獲得了現金流，又使購買者的商鋪租了出去，但是也會有風險，返租多長時間？返租期内部繼續返租了怎麼辦？時間過了之後怎麼辦？

這些都以上三點内容是從承租者或者購買者的角度來看得出的分析。那麼對于開發商開發商業地産來說，這三種形式會面臨着那些情況呢？也簡單的分析一下：

1、商業地産店鋪自持，招租；這種形式，開發商當然希望優先招商與商業地産定位相符合的知名品牌商家，并且希望是直營店，而不是加盟店。

2、商業地産店鋪購買自行決定使用；這種情況開發商迫切需要資金來緩解銀行貸款和項目運營，希望利用好項目的優勢和優惠條件，吸引購買者，最快的銷售完商鋪，回籠資金。

3、商業地産售後返租；這種情況，開發商依然是希望商鋪能以最快的方式銷售出去，先把成本和利潤收回來，再進行接下來的後續運營開發，如果輕資産運營做得好，可以做下去，如果做得不好，待合同到期後再撤出。

以上是從開發商角度來分析三種形式的結果，對于開發商來說開發風險最高的是商業地産的店鋪直接銷售出去，商業地産售後返租風險次之，商業地産店鋪自持的風險最低。值得注意的是，售後返租被有些開發商給玩的有點過了，有些開發商打折售後返租的幌子，待資金回籠後，僅僅返租一段時間就不再返租了，有的因為資金鍊斷裂或者跑路了，導緻購買商鋪的投資者血本無歸。所以，不管是購買方、承租方、還是開發商，都需要明确自己的思路，需要遵循市場規律，做出正确的決策。