2019年裡,開發商除了加緊布局購物中心外,商業地産也在不斷的被刷新規模。越來越多的開發商布局開發商業地産。開發商布局商業地産有很多種形式,飙馬中國商業地産顧問機構探訪過市場上對外出租、銷售店鋪的商業地産,有兩種形式,一種是自持,出租商業地産店鋪。另外一種是出售商業地産店鋪。其中出售店鋪的形式裡面有會有這兩種情況:第一,購買者自行使用或者出租店鋪。第二,開發商成立運營公司,統一從購買者手裡租回店鋪,統一經營管理,給予一定年限的返租。從商業風險角度分析來看,開發商自持招租的形式風險是最低的,直接購買商鋪自行使用的風險是最高的。由開發商成立運營公司進行返租形式也是存在一定的風險的。進行簡單的分析一下這三種情況;
1、商業地産店鋪自持,招租;這種情況标志着開發商實力強大,資金充足,不需要銷售商鋪來獲得現金流,也會進行統一的業态規劃,各方都會受益。
2、商業地産店鋪購買自行決定使用;這種情況說明開發商資金實力不夠強大,需要出售商鋪來償還貸款,商業地産的業态也會雜亂無章,沒有統一規劃,缺乏吸引客流的整體布局,生意一般都不太好;
3、商業地産售後返租;這種情況表面上看起來更像是第一種和第二種的結合,既使開發商獲得了現金流,又使購買者的商鋪租了出去,但是也會有風險,返租多長時間?返租期内部繼續返租了怎麼辦?時間過了之後怎麼辦?
這些都以上三點内容是從承租者或者購買者的角度來看得出的分析。那麼對于開發商開發商業地産來說,這三種形式會面臨着那些情況呢?也簡單的分析一下:
1、商業地産店鋪自持,招租;這種形式,開發商當然希望優先招商與商業地産定位相符合的知名品牌商家,并且希望是直營店,而不是加盟店。
2、商業地産店鋪購買自行決定使用;這種情況開發商迫切需要資金來緩解銀行貸款和項目運營,希望利用好項目的優勢和優惠條件,吸引購買者,最快的銷售完商鋪,回籠資金。
3、商業地産售後返租;這種情況,開發商依然是希望商鋪能以最快的方式銷售出去,先把成本和利潤收回來,再進行接下來的後續運營開發,如果輕資産運營做得好,可以做下去,如果做得不好,待合同到期後再撤出。
以上是從開發商角度來分析三種形式的結果,對于開發商來說開發風險最高的是商業地産的店鋪直接銷售出去,商業地産售後返租風險次之,商業地産店鋪自持的風險最低。值得注意的是,售後返租被有些開發商給玩的有點過了,有些開發商打折售後返租的幌子,待資金回籠後,僅僅返租一段時間就不再返租了,有的因為資金鍊斷裂或者跑路了,導緻購買商鋪的投資者血本無歸。所以,不管是購買方、承租方、還是開發商,都需要明确自己的思路,需要遵循市場規律,做出正确的決策。
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