随着房地産市場的紅火發展，網簽、合同備案（網簽備案）、預告登記，這三個詞彙頻繁出現在商品房交易中。

想要買房的你，知道它們的含義和區别嗎？别擔心！我來告訴你。

“網簽”是網上簽約的簡稱，雖然房産主管部門目前大多采用“網簽備案”這一稱呼，但實際上，“網簽”≠“網簽備案”。一般來說，先進行“網簽”，再辦理“網簽備案”。

“網簽”一般是指開發商和購房人簽訂商品房買賣合同後，按照房産主管部門的管理要求，将書面合同錄入(包括将簽字蓋章頁上傳)房産主管部門的網絡管理系統，在網上公布房屋交易狀态的行為。

看到這裡，你也許會問，我已經和開發商簽了合同，為什麼還要在網上再次簽約？别急，接着往下看。

網簽不是一個法律術語，目前還沒有法律法規對它進行規定，它隻是房産主管部門對商品房交易進行網絡管理的一項行政管理措施，其目的是為了防止開發商“一房多賣”。

開發商與購房人簽訂書面合同後，由開發商登陸房産主管部門的房屋網簽系統辦理網簽手續，無需購房人操作。

開發商辦理網簽後，房産主管部門會在網上更新房源信息。已經過網簽的房屋，一般情況下無法進行二次網簽，在一定程度上可以避免開發商“一房多賣”。

此外，網簽還有一個作用是網上實時更新房源狀态，任何人都可以在網上查詢已取得預售許可證的樓盤房源信息。比如說，購房前，你可以核實這套房是否可售；購房後，你可以查詢這套房是否變更房源狀态。

以我所在的南甯市為例，登陸“南甯市商品房智能銷售公示平台”網站，點擊“商品房”，輸入你想要了解的樓盤名稱，網頁便轉入該樓盤的商品房銷售公示系統。

▲南甯市商品房智能銷售公示平台截圖

系統左側顯示樓盤的開發商信息、項目概況、預售信息及物業管理信息。

系統右側則用不同顔色的圖表顯示房源狀态、房屋建築面積、戶型、用途等信息，“未售”狀态下還顯示房屋的銷售備案價格。

有了這個系統，商品房信息一目了然，極大地提高了商品房交易的透明度。

網簽是開發商辦理的，購房人無法單方辦理。如果購房人買房後，開發商沒有為他辦網簽，而将房子賣給了别人并辦了網簽；或者開發商同時與兩個購房人簽訂購房合同，隻為其中一人辦了網簽，那麼，沒辦網簽的購房人能否要求開發商繼續履行合同交付房屋?

目前，法律法規及司法解釋對此問題沒有明确規定。

司法實踐中，很多法院在認定“一房多賣”情形下，如果多份購房合同均有效，在其他條件都相同的情況下，已網簽的購房人可以優先于未網簽的購房人而請求開發商繼續履行購房合同。

例如，《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》(粵高法[2017]191号)第二十四條就有類似規定。

也就是說，在開發商未告知購房人該房已出售，騙取善意購房人簽訂購房合同，緻使兩份或數份購房合同均有效的情況下，如果大家都沒有辦理産權證、預告登記或者收房的，則已網簽的購房人可以優于未網簽的購房人請求開發商繼續履行合同。

這時候，未網簽的購房人可以解除購房合同，要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

“網簽備案”來源于商品房預售合同登記備案，顧名思義就是将網簽過的合同進行網上登記備案，是房産主管部門應用網絡信息技術，對房屋交易合同進行網上登記備案。這既是法律規定的開發商必須履行的義務，也是房産主管部門必須履行的職責。

《城市房地産管理法》第四十五條規定，商品房預售人應當按照國家有關規定将預售合同報縣級以上人民政府房産管理部門和土地管理部門登記備案。

《城市商品房預售管理辦法》第十條規定，開發企業應當自簽約之日起30日内，向房地産管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

從法律層面來看，“備案”是指商品房預售合同備案，這也是房産主管部門為了防止開發商“一房多賣”而實施的行政管理措施。

後來，随着政府部門對商品房銷售管理的加強，不僅預售合同需要備案，現售合同也同樣需要備案。

網簽備案具體來說，是開發商完成網簽後，登陸房産主管部門房屋網簽備案系統提交材料申請辦理合同備案登記，房産主管部門審查後，對符合備案條件的合同在網上賦予合同備案編碼，完成合同網上備案。

開發商完成網簽備案後，取得《商品房買賣合同登記備案證明》交付購房人或者将合同網簽備案情況告知購房人。

這樣，購房人就可以憑已備案的“房屋代碼”，在房産主管部門官網查詢合同備案信息。

▲南甯市房屋産權交易中心官網截圖

開發商未辦理網簽備案，不影響預售合同或現售合同的效力。

但是，如果開發商不為購房人辦理網簽備案的，購房人可以解除合同，要求開發商返還已付購房款及利息，給購房人造成損失的，開發商需向購房人支付已付購房款一倍或購房人全部損失的賠償金。

經過網簽備案的房屋，非經買賣雙方協商一緻解除合同并向房産主管部門申請注銷備案登記，開發商無法再次對外銷售該房屋。

此外，網簽備案信息多部門共享。經過網簽備案的合同，可以作為購房人辦理銀行貸款、住房公積金貸款和提取、涉稅業務、不動産登記的依據，相關部門應通過房屋網簽備案系統查詢房屋買賣合同信息。

可見，網簽備案非常重要，不僅關系到購房人辦理房貸、涉稅、産權登記，而且還能防止開發商“一房多賣”。因此，購房人買房後，應注意督促開發商及時辦理網簽備案手續。

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動産物權的協議，為保障将來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。

辦理預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。

具體是什麼意思呢？

以商品房預售合同為例，購房人就在建商品房(即預售房屋)辦理預告登記後，能夠獲得類似物權的保護，在具備辦理不動産權登記時順利辦理産權登記，從而取得房屋所有權。完成預告登記後至辦理不動産權證之前，開發商未經購房人書面同意，無法再次出售該房屋或用該房屋進行抵押登記等；若開發商擅自處分房屋的，處分行為無效，不動産登記機構也不會為其辦理相關處分申請登記。

▲房屋預告登記證明截圖

▲房屋預告登記證明截圖

除了預購商品房可以辦理預告登記外，預購商品房還可以辦理抵押預告登記，以及不動産買賣預告登記、不動産抵押預告登記等。

預告登記是《物權法》規定的一種不動産登記類型，經過預告登記的房屋，雖不具有物權變動的效力，但在法定期限内具有對抗第三人的準物權效力。未經預告登記權利人書面同意，處分該房屋的，不發生物權效力，即處分行為無效。

網簽、網簽備案均屬于行政管理措施，不具有物權效力，一般情況下不能對抗第三人。

也就是說，經過網簽或網簽備案的合同，不會對合同之外的第三人産生物權公示效力，開發商仍有可能處分(包括出售或抵押等)該房屋，并且開發商的處分行為并不當然無效。

當然，在現實中，辦理了網簽備案，未經購房人書面同意，開發商一般無法注銷備案登記，自然也就不能“一房多賣”。

但也有例外情況，依據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結财産的規定》，若開發商将商品房賣給購房人後，購房人已經支付全部購房款并實際占有房屋，雖未辦理産權登記手續，購房人對此沒有過錯的，即使開發商被他人申請法院強制執行，法院也不得查封該商品房。

在開發商“一房多賣”，數份購房合同均有效并且其他條件都相同的情況下，已辦理房屋預告登記的購房人要優先于辦理網簽備案、網簽的購房人而請求開發商繼續履行購房合同。

可見，對于購房人來說，預告登記比網簽備案更具有保障力。

1、商品房買賣合同經過備案登記

購房人申請預告登記，必須提交已辦理備案的商品房買賣合同。

2、當事人關于預告登記的約定

購房人若要辦理預告登記，最好事先在購房合同中約定。如果合同沒有約定，事後和開發商協商達成補充約定，也是可以的。

如果沒有相關約定，則無法辦理預告登記。

需要注意的是，目前廣泛使用的住建部和國家工商總局2014年聯合制定的《商品房買賣合同(預售)示範文本》中沒有關于預告登記的約定。

在此，我也提醒各位購房人，買房前要仔細查看開發商提供的購房合同，看看是否有關于預告登記的約定，如果沒有，可以向開發商提出。

3、購房人可單方申請

開發商和購房人簽訂購房合同後，未按約定與購房人申請辦理預告登記的，購房人可以單方申請預告登記。

4、辦理機構為不動産登記中心

與網簽、網簽備案不同，預告登記不是在房産主管部門辦理，而是在自然資源部門（即國土資源部門）下屬的不動産登記中心辦理。

《物權法》規定，辦理預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起三個月内未申請登記的，預告登記失效。

也就是說，如果商品房買賣合同解除或被認定無效，則預告登記失效。

商品房具備辦理不動産登記條件的(即開發商已辦理房屋權屬初始登記)，購房人應在三個月内申請辦理不動産權登記，否則預告登記失效。

購房人辦理了預告登記的房屋，雖未取得不動産權證，但購房人被他人申請法院強制執行的，法院可以對購房人購買的辦理了預告登記的房屋進行預查封。在預查封期間，房屋不動産權證辦至購房人名下的，預查封自動轉為正式查封。

此外，依據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規範人民法院執行和國土資源房地産管理部門協助執行若幹問題的通知》，除了預告登記的房屋可以預查封外，辦理了商品房預售合同備案登記手續的房屋也可以預查封。

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