房産評估價值與淨值?現在大家基本是貸款買房，在二手房交易中房屋評估占據着重要的地位，因價格談不攏買賣方難以交易的事不在少數，那麼房産估值會受到什麼因素的影響呢？評估價為什麼經常比成交價低？評估價越高越好嗎？，接下來我們就來聊聊關于房産評估價值與淨值?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

房産評估價值與淨值

現在大家基本是貸款買房，在二手房交易中房屋評估占據着重要的地位，因價格談不攏買賣方難以交易的事不在少數，那麼房産估值會受到什麼因素的影響呢？評估價為什麼經常比成交價低？評估價越高越好嗎？

一、在二手房交易中，什麼時候需要評估？

1.向銀行申請房貸

辦理住房按揭貸款是，銀行會委托評估公司或擔保公司進行評估，又或者按照房管局的評估

2.繳納二手房交易稅費

為避免買賣雙方簽訂陰陽合同避稅，相關部門會對交易房産進行評估。

因此進行評估是二手房買賣交易的必經環節。

二、評估價如何影響房貸額度？

首付款=實際成交價-貸款額

（ 購買二手房時，貸款額=房屋評估價*貸款成數）

這意味着貸款額度與房屋評估價挂鈎。

舉個例子：

小明購買100萬的二手房，評估價為90萬，那麼貸款額度最高能貸到評估價的7成。也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其首付款則為：100萬-63萬=37萬。

三、房産估值會受到什麼因素的影響呢？

根據房屋原購買價格、房屋現狀、周邊交易情況等因素綜合得出的評估價格，房齡、戶型、樓層、裝修、配套等因素亦會對評估價有所影響。

樓齡

在買房的時候，建議不要選擇房齡過老的房屋，房屋自修建完畢後，就進入了折舊期。銀行對二手房進行評估時，會考慮房屋的折舊率，通常按每年折舊2%計算。

舊房價格=造價-年折舊費*已使用年限

折舊費=（造價-殘值）/折舊年限

舉個例子：

一套已用20年2萬/平的50平的“老破小”，總價100萬，按每年折舊2%，折舊年限為50年。

年折舊費=【100*（1-2%）】/50=1.96萬

舊房價格=100-1.96*20=60.8萬（未考慮其它因素的情況下算得）

在廣州，框架結構首付最低3成，混合結構首付最低隻能做到4成。

戶型

形狀不規則、功能不全、套型過小或過大，一般-5~-10%。

樓層

• 頂層：-5%
• 次頂層&次低層：-3%
• 中間層： 3%

如果底層帶有戶外花園、頂層帶閣樓，價格可能更高些。

朝向

價格影響最高 8%

• 朝向好： 3%~8%
• 朝向不佳：-2~-5%

物業

價格影響最低-5%

• 無物業管理：-5%
• 非獨立封閉小區：-5%

位置

價格影響幅度：-15%~ 15%

• 臨街：-15%
• 環境幽靜： 15%
• 重點學區： 15%

配套

交通、商鋪、公共設施因素不完善：-5%~ 15%

小區的周邊環境

優良小區内部、外部環境對價格影響： 2~ 5%

反之，-3%~-5%。

供求關系

區域内較搶手，适當提高5%。

四、評估價為什麼經常比成交價低？

銀行考慮自己要承擔的風險，所以通常評估價就會比正常交易價保守，所以評估價比成交價低一些。

一般為市場價的80%-90%。商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。所以，文章開頭的案例依然是屬于合理範圍。買二手房的麻友要有這個心理準備，不要因這種情況違約咯~

五、評估價越高就越好？

評估價影響貸款的額度和稅費的多少。

繳納的交易稅費如增值稅、契稅、個稅等，都是在評估價的基礎上，乘以對應的比例。簡單的說，評估價越高，繳納的稅費也越多。評估價低，意味着繳納的稅費少。

貸款的額度恰恰相反，二手房的評估價格越高，貸款的額度也就越大，實際支付的首付款就可以少一點。 評估價低，貸款的額度小，首付款方面，需要多掏點現金；

小結

評估價低：繳納稅費低，貸款額度小，首付款相應增加

評估價高：繳納稅費高，貸款額度大，實際支付的首付款可以少一點。

總的來說，評估價高低各有各的利弊，能夠理解二手房的評估标準，做到心中有數，減少違約的發生。

來源：房産知識庫