上海的市中心好久沒有如此熱鬧了。

千萬級的購房買家也許久沒有如此糾結了。

根據目前公布的積分搖号新房購房規則，一個購房家庭在一個時間段内，隻能參與認籌1個新盤，原先資金實力雄厚的買家，就不能再多路出擊，憑概率來取勝。

這樣的規則保證了購房公平，但也大大提高了選擇的難度，尤其面對同時在相近地段等級，産品和樓盤能級又極度相近的背景下，如何來做出精準判斷，這幾乎是給數千位購房者出了一道财務投資以及自住匹配的邏輯大題。

我們【巍立評樓】今天就在這最熱門的北外灘、東外灘、前灘、新靜安的認籌數和區域闆塊PK上，為各位粉絲們剖析下積分出爐情況以及後續的熱度走向。

之前我們在分析本次上海新房第五批次時候，針對豪宅内卷現象，就已經對同樣是内環内以及中心城區的高端樓盤做了分層，3000萬總價以上的頂豪如綠地海珀暫且不不論，因為他們是另一群購房者。

這次四大熱門區域同時段認籌的樓盤主要是以下10個項目：

北外灘：中糧瑞虹海景壹号、招商外灘玺

前灘：東方惠雅、晶鴻名邸

東外灘：保利天彙、仁恒海上源、東外灘愛國裡

新靜安：新湖上海青藍、珠江安康苑

另外還有普陀内環内武甯闆塊的新湖明珠城

總共3個豪宅款，7個高端改善款，購房客戶高度重疊。

而且這些盤除了前灘雙子以外全都分布于未來貫穿上海核心城區北橫通道的兩側。而北橫通道幾乎可以說是未來魔都取代延安路高架的一條東西走向快速車行生命線。

1 選樓盤的排序

永遠先看區域、地段、規劃

這10個樓盤我們先抛開入市單價以及總價，先來看下無論是新上海人還是本地土著關注的行政區劃歸屬，總體行政區産業能級在中觀層面決定了區域新房均價。當然同時，教育資源的比重在近年也水漲船高，畢竟這決定了雞娃家庭的未來教育成長之路。

傳統區域等級排序——

按照闆塊重新構建，政府部門投入資源、資金以及規劃等級來劃分闆塊能級。

前灘的主力二手房價格雖然已經從高位的接近20萬單價跌落至14-16萬區間，但是9年一貫制的華二加上太古裡、香格裡拉等商業酒店開業，依然可以超越傳統核心北外灘的地段能級。

根據網傳消息，我們再來看一下10個新盤的最新認籌數，截止到11.1為止。前灘雙子還是吸引到總共2286組購房客戶，即使認籌條件相當嚴苛。

仁恒海上源、招商外灘玺，前期的認籌人數并不樂觀，一度甚至傳出可能不觸發積分制，相比1000萬既可以在楊浦内環買到精裝三房的保利天彙來說，似乎遭遇滑鐵盧。不過前兩者均在最後一天發力，逆風翻盤，紛紛超越2.5的入圍比，觸發積分以及5年限售。

果然持币入市的豪宅買家總量還是相當多的，短時間内市中心依然會觸發積分制。

2 新盤一房一價表有玄機

對于希望能選到高性價比的買家來說，我們仔細分析了各盤的一房一價表，着重可以關注新湖明珠城本次的182-190平的四房戶型。主力戶型主要為中間套和邊套，價差比例非常大。

研究一房一價表，應該是買房的重點功課了，畢竟對于大部分人來說，買房的真金白銀真的不是當富二代得來的。我們就來看看這批重點10盤的價目表有哪些門道。

前灘雙子晶鴻名邸、東方惠雅因為地段賦予的價差已經足夠大，單個項目的價差反而極小。

中糧瑞虹、新湖上海青藍、保利天彙價目表也中規中矩，樓層差和棟間差也不是很大。

而招商外灘玺、仁恒海上源、新湖明珠城則因為前兩者有小戶型，總價甚至有低于700萬的單套新房。而新湖明珠城因為主力戶型較大，中間套和邊套在實際呈現上也有較大差别，所以價差甚至達到接近2萬元/平米。對于搖号排序靠前的購房者來說，還是有一定的挑選撿漏餘地。當然如果認定要買稀缺景觀、高樓層的買家來說則另議。

再來看下這下環北外灘的項目社區規劃和建築立面品質。

中糧瑞虹海景壹号

區域規劃：

項目周邊一環（内環）、三隧（外灘隧道、新建路隧道以及大連路隧道）、五軌交彙（4/8/10/12/19号線在建）；5km 内還有外灘、人廣、陸家嘴商圈。

新開業瑞虹太陽宮、北外灘來福士等重磅商業。

樓盤平面圖：

認購信息：

認購金：420萬（首套房存款證明金300萬，二套房存款證明金1000萬元）

開盤時間：2021年11月29日9:30分

招商外灘玺

區域規劃：

項目将建設三棟住宅及一棟辦公樓，其中兩棟住宅高達32層，地塊左側還自帶部分商辦，整體容積率為3.67，綠化率為35%。成交樓闆價92648元/平，溢價率20.04%，是目前虹口成交宅地中樓闆價第一高。

共309套建面約84-134㎡2-4房，入圍比例2.5。整盤共426套，分兩期開發。

樓盤平面圖：

認購信息：

認購金額：262萬元（首套凍資197萬元，二套凍資657萬元）

保利天彙

區域規劃：

項目北側遼源西路及距離約250米的周家嘴路，西側距離約350米的大連路，擁有極為罕見的5軌交環繞，4、8、10、12、18号線。其中僅有18号線在建，其他已經全部通車。離最近的8号線鞍山新村直線距離僅約500米，距離4号線/12号線大連路地鐵站直線距離也僅約1公裡。

樓盤平面圖：

認購信息：

認購金：220萬元

認購入圍比：2.5

社保系數：0.16分/月

仁恒海上源

區域規劃：

仁恒·海上源毗鄰東外灘周邊12号線以及在建的18号線江浦公園站2km範圍内江浦公園、楊浦公園、和平公園；多個大型商場：紫荊廣場、海上海廣場、旭輝mall等。項目預計今年年底二批次也有望入市。

仁恒·海上源規劃建設16棟19-20F的高層住宅，樓棟呈環繞式排布，中央預留超長景觀軸，社區景觀值得期待。

整個社區容積率2.64，綠化率35%，車位比1：1.45，總共約1585個車位，後期物業由仁恒物業負責。

樓盤平面圖：

認購信息：

開盤時間：2021年11月24日上午

後續會再為已經參與認籌的小夥伴們分析下裝修标準以及重點選房要素，也可以單獨向小樓主咨詢性價比買房要訣。

新湖本批次同步推出新湖明珠城、上海青藍兩個新盤，内卷嚴重，同樣的德系精裝，預告近期會為大家剖析下兩個同門之争。

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