有個讀者小聶最近買了一套房，請我給分析分析。

他的原意大概是：買的是二手房，房齡已經有十年了，但旁邊就有地鐵，還有大型商場、超市等等。該小區是學區房，有4個幼兒園在附近，有一所知名民辦小學，有一所普通公辦小區，還有一所初中在建。但是買完之後就有些後悔，房子是東北朝向，正對高架，晚上噪音很大。除此之外，因為是為孩子以後上學考慮的，離現在工作的地方通勤時間超過半小時，所以暫時還沒搬過去居住，依然在外面租房。最後還補充了一點，這套房子是12000一平買的，周邊新房價格大概是1萬左右，因為學區、地鐵等等加分因素，所以貴了兩千。

我看了之後大吃一驚，這位讀者幾乎把買房能遇到的坑都經曆了一遍。

首先，幼兒園是沒有學區房的概念的，公辦幼兒園就近入學，民營幼兒園擇校入學。其次，無論是小學學區還是初中學區，都是指公辦學校，民辦小學再好那也不屬于學區範疇，而這位讀者恰恰是一所普通小學的學區，所以根本不是學區房。

其次，東北朝向，幾乎是朝向最差的存在。更何況，沒有任何遮擋的正對高架，這樣的房子簡直就是噩夢般存在，未來再出售的難度極高，且大概率還得割肉。

再次，通勤時間。很多人現在沖着便宜會買比較偏遠的房子，有好過于無。但從自住角度看，通勤時間超過30分鐘，生活品質太低了。

另外就是房齡。雖然買房買的是腳下的土地和周圍的附作物，但房齡會是房價的一個分水嶺。房齡超過15年的房子，如果沒有學區這種硬通貨存在，幾乎都會面臨老化嚴重、戶型老舊、功能落後的折舊高峰期，如果過了20年那幾乎已經宣判房子失去交易價值（連銀行都可能不提供按揭服務）。

最重要的來了。周邊新房價格比二手房便宜兩三千，這就會導緻一個問題：二手房房價被新房價格壓着根本起不來，哪天新房開發完了，二手房才可能迎來上升空間。即便如此，她這個房齡的二手房，依然會受到新二手房的沖擊，始終被壓制着。

所以，這套房雖然看似有地鐵、幼兒園、小學、初中、商場這些配套，但朝向、高架、房齡以及與新房價格倒挂，已經幾乎判定這套房市場流通到自己這裡就停下來了，更談不上增值、抗通脹這些屬性。上一任房主能把這樣一套房轉手給一個“一張白紙”的接盤俠，估計在被窩裡都要笑開花。

所以，買房有哪些基礎的“注意事項”呢？記住以下5句行話。

一、學區不聽信，自己去采信

根據新規，地産商在宣傳時是不可以承諾學區作為銷售賣點進行廣而告之的。即使地産商作為賣點對外宣傳了，也要注意“除非是寫到合同條款中的内容，否則開發商都是可以事後否認的”。是不是學區房自己去對口單位咨詢，尤其是所謂規劃中的小學、初中更是無稽之談，何時落地、屆時是不是學區房都是沒有譜的事，但開發商一定已經把這些“利好”提前算進房價裡了。

二、戶型、樓層、朝向、不利因素，各個不馬虎

戶型選擇方正、南北通透是基本要素，這個都做不到就趁早放棄。不要有暗衛、長過道、面積浪費、柱子、開門正對衛生間這些基本缺陷，盡量選擇贈送面積多的，這樣未來溢價率更高。

樓層的話，有電梯不選低樓層，沒電梯不選高樓層，一樓頂樓能不碰就不碰，畢竟是期房，采光、防水這些不住進去都不知道。非标層、腰線層、設備層、帶有不利因素層，通通都不考慮。

朝向建議正南為上，其次東南，往後西南、東北、西北、正北，這個沒啥好說的。有些地方認為正南偏東更好，這個也沒問題。

不利因素現在多地要求開發商進行現場公示，但很多人可能不注意。若周邊有高壓線（看位置，不是核心位置别指望短期内移走或走地下）、電廠、規劃主幹道、規劃垃圾回收站、污染源等等，以及内部變電站、配電房、小區化糞池、物業用房位置等等，沒有明顯的價格照顧最好不考慮。以上因素，一旦碰到一兩個，對于房屋的價值都是有很大影響的。

三、精裝修不一定省事，還可能很費事

熟悉裝修的朋友應該知道，常規硬裝的造價成本大概在500-600不等，平時找個不含地闆地磚的半包公司劃下來單方造價也很少超過700。而現在精裝房報個1500元都是仁慈的，正常2000 起步，實在沒有必要。

目前大城市精裝修比較多，但因為地價、限價等因素，精裝修承擔了一部分利潤的目的在内，所以别指望實際能與裝标一緻。原本圖省事，最後不得不鬧事的現象太多了。

尤其是買房時不要被所謂的樣闆房欺騙，房企的樣闆房都是專業團隊精心設計過的，你大概率不可能裝修成那樣。關心戶型、戶型尺寸、小區景觀、建築材質要比關心樣闆房實用的多。

另外，租房看裝修，賣房最不看裝修。而恰恰精裝修的房子，貴就貴在裝修上，其實買到手就代表貶值的開始。

四、物業費不要“貪便宜”

對于一套房而言，銷售階段左右價格的因素有許多，但交付後對房價起決定作用的因素之一就是物業管理。

好的物業管理，能對二手房房價起到錦上添花的作用，而物業一般甚至較差的房子，即使同地段同面積同戶型，差價可能達到1000元一平以上。

所以，買房不僅要認準房企品牌，還得充分了解物業的口碑，那麼最簡單的一個判斷因素就是：物業費高一些的，物業管理一定會好一些。

五、學區、交通、配套至少有1個

現在房地産市場中，在售的房子大部分都位于新城闆塊，次新區、老城能夠提供的純新商品住宅數量已經很少。換言之，現在大部分賣房其實都是在賣規劃。

但可以這麼說，大部分規劃是不可能達到理想階段的，甚至達到及格都不一定。這樣的案例比比皆是，所以買房時，大城市學區、交通、配套至少要有一項是滿足的，中小城市最好滿足最少兩項，否則這套房大概率就是一堆磚頭而已。