2023年房市有什麼變化?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，我來為大家科普一下關于2023年房市有什麼變化?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

2023年房市有什麼變化

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:您好，關注您很久剛加入星球，想咨詢您購房問題。大寶在朝陽區上二年級，二寶年底出生，目前居住在新北苑2居，因家裡人口增加想重新購房三居或者四居(三居滿足目前人口居住，十年八年後或許婆婆一起住需要四居)，由于高中升學率問題打算換去西城或者海澱，考察海澱比較多，現在有1200-1300萬資金，家裡還有一個購房指标。目前有幾個方案，

1.上地學區闆塊看了上地佳園和上地西裡再加上貸款一部分購買三居，一并解決學區問題和居住問題，但是感覺學區溢價有點高，擔心不保值，并且居住感比較差。

2.在上地周邊買一個好一點的房子居住，目前大寶轉學去海澱目測好學校基本沒有名額，買了學區也進不去不如轉學去一個一般的小學，等過幾年二寶要上學大寶升初中之前，賣新北苑房子再買個小的學區房給大寶初中派位，二寶小學搖号使用。最近看了領秀新矽谷，清河橡樹灣，橡林郡，強佑府學院幾個盤，橡樹灣品質最好但是價格比較高不知道是合理還是偏高，領秀新矽谷價格合理居住環境也還可以但是不知道有沒有硬傷，值不值得買。強佑價格低不知道是不是靠近G6的影響。

3.也看了海澱北部新區，二手房首創天閱西山，新盤海澱幸福裡，中海彙德裡，不知道這個闆塊是否适合居住，另外如果房子長期居住能否升值，看這裡的原因是因為這裡房子都帶裝修，并且價格低能買四居一起解決老人共住的問題。如果這個闆塊值得買入，這三個盤首創天閱山離中關村壹号和地鐵近一些但是單價9.3萬，是否偏高？海澱幸福裡單價8.3萬明年4月份精裝交房，中海也是8.3萬要24年交房129平就能做出4室戶型較好，就是交房晚。請問以上三個方案應該怎麼選擇，如果2和3方案可以考慮哪個房産更值得買入？或者這三個方案都不是最好的您有其它的建議給我謝謝！

A:回答:您好，感謝信任！1、關于學區房保值問題，我把學區房列為高危投資品,是因為學區和政策挂鈎,學區房是綁架勒索型的附加價值,其實我們都明白學區房的價值是政策賦予的，因此我們可以得到一個結論就是學區房會因政策的給予而不斷上漲,但也會因為政策消失而失去價值,一旦學區改動,可能面臨巨大損失;

西海非溢價很高的學區老舊房,具備一定的保值功能,風險較高的為西海名校居住屬性很差且學區溢價很高的盤,這部分盤原本的價值隻有10萬,但附上學區價值就變成了12萬,多出的2萬就是溢價,而現在政策對學區房一直削弱,如果買了高溢價學區房,政策持續給予支持會持續上漲,如果政策消失會失去價值,回歸原本的價位，

上地這個闆塊溢價最高的是上地東裡，上地西裡和上地佳園保值性還可，但升值性可能跑不過同區域居住體驗比較好的次新盤，上地有附近産業的輻射，且這個商圈配套成熟，屬于海澱北部的熱門商圈，從過往的行情看這個闆塊，每一輪上漲的全是位置較好的品質次新盤，其次管理比較好的老社區跟漲。

2、領秀新矽谷、橡樹灣、橡林郡、強佑這四個盤的排序是優先橡樹灣、其次像林郡、世華龍樾、最後領秀、淘汰強佑，領秀屬于西二旗闆塊，西二旗不是産住結合一體的區，有一點産住分離，所以成就了北側的回龍觀，南側的清河，

強佑屬于海澱的上車剛需盤，小戶型居多密度很大，未來這個盤的出租率會很高，居住體驗也會大大降低，不适合作為改善的首選，房子真正的價值是所占有的區域資源,資源稀缺商圈優質,而商圈内80%-90%的樓盤很拉垮,隻有幾個樓盤的品質還可，品質樓盤與區域購買力正匹配，那麼這些品質樓盤就會成為這個區域人人都追捧的樓盤，從而一次次将房價推高;如果地段内沒有新的住宅供應,那麼這類住宅産品的天花闆會比較高;橡樹灣、橡林郡、世華龍樾就是這個區域内的品質次新盤，而這個闆塊配套很成熟，有一定的稀缺性，又緊靠互聯網産業聚集，所以一直處于領漲市場的盤。

3、海澱北部新區目前的價格已經提前透支了，但這個區域目前并沒有成型，如果投資這個區域兌現周期會比較長，中間存在很大的不确定性，方案二更穩健更牢靠，從新北苑換過去大方向上是正确的，如果換到海澱北部或者老舊小區戰略上一定是錯誤的，不管是為了孩子上學還是為了改善居住條件，配置一套家庭的核心優質資産總沒錯，回看會員文章北京房産投資核心邏輯和原理，祝一切順利！

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Q:提問:您好京總,我把你星球中的所有文章全部看完了,另外有一個問題想請教京總,我目前的資金情況可以買到核心區你推薦的次新盤,但買在新區面積可能會大一些,品質更高一些,但有一點就是交房時間可能會晚一些,像我這種情況應該是買新區等發展,還是買在核心區的次新呢?如果新區發展起來豈不是可以實現高收益?

A:回答:你好,價格沒有絕對的窪地，絕對的窪地更多的是波動性，一般人在房産投資的過程中,或經過所謂ZJ的指點，想獲得更高的收益。而大部分的投資者是非理性的，不否認他們對上漲和下跌都有推動的作用，尤其是有ZJ指引的情況下，所謂ZJ的這種投資方式，并沒有任何可學習和可複制性，更沒有經過實際操作的經驗，按照邏輯和理論，他自己并不一定能買他所謂的窪地。反而因ZJ的推動，造成超高波動出現過山車的現象,看着漲了，但你沒能力把握市場周期，賣不到最高點。一旦下跌虧損的一定是你，因為你一定是後知後覺的那個。

當然也不排除有牛人能找到比一般人厲害的方法或技巧，但這種人畢竟是少數，我們普通人更應該選擇操作難度相對簡單一點的，如果你不确定自己是投資界的牛人，太注重潛力往往适得其反。不如看好趨勢，堅定持有核心地段優質物業的樓盤，搭乘這座城市的經濟增長和人口紅利，隻要有收益,後面就有機會繼續建倉!建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問

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Q:提問:京總好，接着前序提問，家中朝陽平樂園老破小上周賣出，預計9月末10月初拿到所有款項。根據指導和實地看房，已鎖定海梓府三居室，戶型傾向104㎡雙衛三居，90＋㎡的單衛三居也考慮。現在核心想請教一下買入時機，看您之前的分析，兩波漲幅中間是五月至十一之前，所以應該7-9月之間買入？不知道理解的對不對哈哈。最近90多㎡的三居幾乎賣空，104㎡的有幾個在售，不知是否應考慮盡快入手還是可以再等等。謝謝指導！

A:回答:您好,關于買入的時間點,這個問題很多人向我提問過,我也都把我的一些經驗公式分享給大家,但這些過往的經驗隻可借鑒,不可依賴,敏銳洞察一線才是王道,因為市場是不斷在變化的,單純說買入的最好時機一定是“每一波的前夜”,但這個“每一波的前夜”普通買家是很難把握的,隻有你天天泡在小區裡看房,泡在中介門店裡,天天和房東談價,把這個小區這個區域摸透,才能嗅到行情即将到來的味道,果斷在市場上漲前夜買入,

普通買家很難把控市場節奏指的就是上述所說;如不在一線親身觀察,市場突然冒起來;筍盤的消化速度會非常快,你心裡又沒底,會導緻跟風買錯或者猶豫不決,最後要出手時可能已經到市場後期,房源也都是一些位置、樓層很差價格又很高的盤,擺在您面前的就兩個選擇,要麼接受,要麼下一輪.

比較穩健的方式是你可以判斷個大概時間,大概時間還是很容易的,比如近期市場比較火,您可以提前1-2個月買入,不建議刻意踩點,很容易踏空,如果沒有精力和時間,最好的就是看好既出手;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問

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Q:提問:京總您好,新人首問,目前本人在上地上班,對象在世紀城金源上班,想取一個中間的位置,想請教京總回遷房能買嗎?還沒有下産證,比較便宜,低于市場價大概是50-80萬,上周和父母一起去看了,覺得總體還可以.主要是我們預算不足,但還是想盡快把房子的事情給解決了,5年之内應該不會要孩子,所以不考慮孩子上學的問題,以後有孩子了再做置換.

A:回答; 你好,感謝信任!房子沒有産權證簽的合同在交易裡屬于遠期合同,這種情況可以分為以下幾種,一是購買人的購房資質還沒有下來,擔心房價上漲和業主提前簽訂合同支付定金提前鎖定房價,再一個就是回遷房幾年内不能交易;拆遷戶的特征是喜歡錢,拿到房子的第一個月就恨不得把房子賣掉變現,如果和回遷房的業主簽正常的買賣合同約定幾年之後再辦理過戶手續,大概率90%是要吃虧的,因為陌生人在利益面前人是沒有信用的,尤其是拆遷戶.

遠期合同的特征就是交易周期拉長,會出現一個後期房價上漲的現象,這種情況80%的人會反悔;不反悔也會給你搞各種事情,在實際操作中用這種遠期合同風險是非常大的,一般新人不建議這種交易方式.

如果确實要買,正确的操作方法是不要簽買賣合同,和業主簽借款協議,把定金寫成借款,例如房子總價700萬,我定金 首付給你300萬,約定三年之後再交易,你就寫借給他300萬,然後每年的利息是24%,法律允許最高的利息,24%的利息3年之後利滾利就翻了一倍了,他肯定還不起,然後你在簽一個附加條款補充協議,如果他把房子賣給你利息就不要了,或者如果他把房子賣給你,你可以接受700萬的價格買他的房子,這個時候你再補400萬給他就可以了,

操作的時候需要做見證抵押,有幾個人見證她是欠你的錢的,錄像全部拍好,公證處做一個公證,這樣的話一般業主是不會違約的.比較保險一些.祝一切順利.

Q:提問:您好，剛需首次買房前來請您指導：個人情況：我本人在六裡橋上班，愛人在望京soho上班。我倆資金情況：買房預算400左右。我倆看定房情況：我們前一段時間在通州果園、梨園，朝陽雙橋看了二手房以及國譽未來悅新盤，對比之下對中意新盤，恰好國譽未來悅清退了一個南北通透兩居室的一樓房子正好上車，我倆目前已草簽合同。後來看到很多人都不建議在這買，不論是自住還是保值增值。

目前所猶豫糾結的地方：這個房子能夠較好地滿足下一步接家裡老人過來居住的需求，但離我倆工作地都挺遠，對自住方面産生疑慮，退了的話感覺也沒啥合适的；

保值增值性基本沒有，也拜讀了您星球的文章；我們買了這個房基本喪失了孩子在西城上學的可能性（我是西城集體戶）；我們沒有必須現在買的情況，考慮是否可以再贊贊首付的路子，并且再看看多了解了解市場。還請您指導一下。

A:回答:您好,感謝信任!國譽未來悅所在的闆塊九棵樹比較一般,主要購買的人群基本上全是通勤,通州重點發展的是運河商務中心,附近一帶像萬達商圈、武夷花園商圈、次級闆塊璐苑商圈未來在運河商務中心人口飽滿後會享受到市場紅利,其他闆塊隻能跟着通州大行情走,通州屬于長期利好,但利好的并不是通州所有地段,

九棵樹隻能在通州全面上漲的情況下才能帶動,目前的情況發生普漲的機會比較少,您的情況比較适合投住分離,找熱點闆塊買一套純投資品,跟着大盤跑,自己的收入在增加,房子跟着大盤跑,未來再做置換即可;越是第一套越要重視房子的收益性;如果第一套買錯後面的成本很高,包括機會成本、資金成本;如果想距離望京近一些可以看看常營闆塊,六裡橋方向可以看看草橋;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利.有問題可再向我提問!

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Q:提問:京總您好，有了二娃想把老北苑的西南向二居升級為南向或者南北通透的三居，因為熟悉這邊的環境，就想在附近換，哪個小區性價比高，給些意見呗？

A:回答:您好,北苑的望春園、茉莉園,這兩個盤性價比和流通性都不錯,居住體驗也可,品質更高一級的可以關注下華貿城、世華泊郡;這兩個比前兩個盤的居住體驗更好,更有長持的價值,在往上一個等級是福熙大道、潤澤悅溪、潤澤公館、亞奧金茂悅、花語城;

如果對居住環境要求不是特别高,可以優先考慮第二梯隊,也就是華茂城和世華泊郡;新北苑前期還是存在一定炒作現象的,目前高端盤存在一定的溢價;新北苑屬于純居住闆塊整體城市面貌比較新,主要的價值是填補這個區域中産對高品質居住的需求，其購買力還是依托外區的産業，像望京、中關村朝陽園、來廣營，也正是因為這些因素新北苑前期漲勢過于快,導緻目前是存在溢價;所有前期完成過漲幅的新區如果要走向更高的台階,需要能夠承接更高端的客戶,這些區域的樓盤和區域也就必須獲得更高端客戶的認可,

隻有這樣,這個區域才能有所突破;被一次次的購買力推動房價上漲,說的簡單點就是新北苑這個區域前期能買的已經基本全買了,這些購買者有本地的,有外地的,未來隻有吸引新的購買力才有可能把這個區域的價格推高,如果單靠本區域内置換不會太明顯;保守一點第二梯隊比較穩健,激進一點如果長持的話第一梯隊也可;建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

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Q:提問:您好，現在手裡有資金380萬左右左右，打算年内在昌平購置一套三居自住。我18年在大山子購置過一套老破小，所以這個算二套房，總價被限制在500萬以内。孩子2024年上學，兩口子工作地點分别在上地和望京，家裡還有老人，無車。所以自住需要考慮學校距離，樓層，交通等諸多因素。看過立水橋，霍營，回龍觀幾個闆塊，基本滿足要求的都是幾個老破大，94到96年的房子，佳運園460萬的96平三居，華龍苑南裡500萬110平的三居，龍華園500萬100平的三居，等等，基本都能較好滿足居住體驗及學區和通勤需求。

看過您建議過的保值屬性較好一點的北京人家，雲趣園，流星花園，矩陣，溪城家園等，要麼價錢偏高預算不夠，要麼高樓層上樓太困難，要麼套内60多平的三居，居住體驗實在太糟糕。請問，以上三個居住體驗略好的老破大值得入手麼，五到十年後會淪為不良資産難以流通麼？作為剛需住宅來看，可以為了居住體驗适當放棄一部分投資屬性，還是應該為了投資屬性，适當犧牲一部分居住體驗呢？

A:回答:您好,感謝信任!1、從您現持有的房産情況看,大山子的老破小行情并不是特别好,目前的市場可以說是樓市的下半場,投資客逐漸退出;同一個闆塊居住體驗較差的樓盤從長期看金融屬性和流通性會被弱化,從資産保值的維度考慮應該注重房屋的保值性,壓縮面積上優質盤;越是剛需越要注重房子的升值性,現在外地斷供潮沸揚;從經濟學的角度解決斷供潮加劇通脹,讓房價再漲一波問題迎刃而解;長遠看優質房産還會上漲;如果選擇尾部盤會失去闆塊行情

2、立水橋，霍營，回龍觀都能享受到産業紅利,區域排序應該是優選回龍觀、其次後者;回龍觀的第一梯隊樓盤是金域華府系(優先排序:三期、二期、一期)、首開國風美唐系(優先排序:一期、三期、二期);第二梯隊:公園悅府、融澤嘉園、新龍城、流行花園三區;第三梯隊:北京人家、雲趣園一區、龍澤苑東區、首開智慧社、龍博苑二區、剩餘的基本上算是尾部樓盤

漲幅平均值低于同區域漲幅,如果同比以上樓盤則很弱;回龍觀當下和未來都會持續吸收市場上的購買力,西二旗非産住結合,所以才成就回龍觀包括東側的立水橋;500以内可以壓縮面積看看回龍觀的第二梯隊;流星花園三區、北京人家2居室500出頭,立水橋屬于溢出區域,溪城家園保值性很好;但升值性不如回龍觀;如果必須選一個三居室溪城家園尚可,如果有條件能選回龍觀優先回;建議認真閱讀精華欄的文章;08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策、81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

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Q:提問:京總好，看了你星球的文章收收獲很多！我的情況是，多年前已經在海澱西三環附近買了個老破小，有一百多萬貸款，這幾年有一定升值。目前手裡有些餘錢，想買個三百萬之内的房子做投資保值，您有什麼建議嗎？能否推薦一個具體樓盤，總價低，保值度高，未來有一定升值空間，且容易出手。我自己考慮了4個方案:

方案1:買房山加州水郡三期80多平2居;方案2:買豐台長安新城50多平1居；方案3:買豐台康馨家園50多平1居；方案4:買豐台珠光逸景70多平2居。請幫忙推薦一下，或給個更好方案！非常感謝！

A:回答:您好,感謝信任!1、房山缺乏産業支撐，商圈很難形成,北京目前的人口進入停滞階段，不足以支撐十個郊區的産業發展，北京整個産業布局發展軸是以東南為主,西北有海澱,中部有金融街、西南有麗澤(處于發展階段),再想發展出一新的産業似乎有點困難,或者說不太現實;做為投資這種地方一定是要回避的

價格決定了未來房價的空間，買的低省下來的就是利潤，低價本身是一種優勢，用低成本買到高價值的資産就是賺到，以後賣房時議價權也掌握在自己手裡，這裡的低價不是價格絕對便宜，而是相比競品更有性價比，絕對價格更低的通常都是坑，而筍盤指的是相比其他同類價值的房産更便宜，核心是有價值且價格低于價值，所以才會有漲幅的空間;如果沒得選擇,長陽屬于豐台的溢出,未來麗澤人口飽滿一部分剛需客在核心地段上車壓力偏大會選擇在長陽上車,有一定的保值性,但如果有的選建議放棄房山;

2、豐台的房子要穩健的保值增值，第一取決集中的産業，第二取決于成熟的配套，第三取決于品質。尤其是商圈的品質和人文素質非常重要。豐台沒有學區概念，隻能抓這三個。産業是吸引人的作用，教育是留住人的因素，豐台這兩個都沒有，所以房價常年窪地，未來教育均衡下的前提

優質的資源會投入到高端人才聚集的區域,優質的産業結構背後意味着高收入,高收入可以吸引更高層次的人才,持續不斷導入人才;各種高端配套起來就會容易的多,有了這個基礎慢慢這個區就會形成良性循環,會越來越有活力,對人才、資本的吸引力度也會持續增強.所以豐台值得持有的房子隻有麗澤附近的優質闆塊優質小區,長安新城、珠光逸景在市場上缺乏競争優勢,已經橫盤多年

3、300萬以内的預算可以看看朝陽的常營闆塊;常營是一個無學區溢價,其次配套成熟、有購買力支撐還有那麼一點點缺陷的區域,現在向西主要承接國貿一帶的通勤人員,未來向東受通州大運河輻射,算是未兌現的利好;不足是常營的城市界面整體稍亂,這也給未來的增長空間留下了潛力,如果慢慢完成整治,區域的價值會再上一個台階,目前這個區域的性價比還可,去年10月份我就開始推薦這個區域,到目前為止已經漲過幾輪,現在入場還不晚,作為資金300-500的預算選這個闆塊很不錯了;可以看看蘋果派、柏林愛樂;

建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》《未來五年,絕命大換倉,賣空雜盤,隻留霸盤》祝一切順利!有問題可再向我提問!

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Q:提問:您好，拜讀了一段時間您星球的文章有一些感悟，但就換房的事還是想和您具體聊聊;我們現在有一套遠郊的房子市價330萬，想置換一下市裡的房子，賣出現在這套加上手上的現金，能夠620萬左右的首付款，可貸200-250萬，我家孩子5年後上小學，已有海澱魏公村一帶的學籍，但沒有周圍的住房，有以下幾種想法：

方案1:想換魏公村周圍韋伯豪、悅園、友誼社區、廠窪、魏公村8号院一帶的800～880萬的房子，因為本人在魏公村一帶上班，這樣以後接送都比較方便，生活質量還能保證，這一帶隻有韋伯豪、悅園是2000年以後的，其它很多都是90年代的房子，這種還能不能買，過十年出手會不會有困難，或者魏公村周圍方圓三公裡的範圍有沒有預算合适又能跟上整個大盤的房子，請京總指點一下，謝謝

方案2:因為老公在西南五環上班，想置換北京西邊或海澱範圍能跑赢大盤或跟上大盤的房子，然後在魏公村附近租一套房子，不知道這樣的置換該選什麼位置比較合适，但考慮租房子住會不穩定，我們置換的目的是保證生活的情況下換一套起碼能跟上大盤的房子，還請京總幫忙分析一下哪個方案更适合我們，以及對應每個方案中具體位置的選擇，感謝

A:回答:您好,感謝信任!1、魏公村闆塊的韋伯豪、悅園很好,韋伯豪的漲幅一直是區域内的領漲盤;孩子未來在附近上學,本人又在這一帶工作,完全可以優先這個區域,海澱的核心位置是中關村一帶向北延伸,西南部并不是發展的核心;不建議到西南方向做選籌;

2、關于2000左右的房子未來十年甚至二十年好不好出手,這個問題不能用單一的維度去考慮房子的價值,房子隻是其中一項因素,真正有價值的是這所房子所占有的區域資源,尤其是不可再生的土地資源,商圈優質,而商圈内80%-90%的樓盤很拉垮,隻有幾個樓盤的品質還可，

品質指的是建築年代、物業水平、小區環境、戶型舒适度,那麼這幾個樓盤就會成為這個區域人人都追捧的樓盤，從而一次次将房價推高;如果地段内沒有新的住宅供應,那麼這類住宅産品的天花闆會比較高;這個是微觀市場邏輯,按照這個邏輯選房不會錯;宏觀市場相信房價一定會繼續上升,上漲沒有盡頭,保持這種信念既能吃到行業紅利,可閱讀星球精華欄文章08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策;祝一切順利!

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Q:提問:京總您好！看了您星球的精華文章，邏輯清晰，但是落到自己的具體問題，還請您幫忙建議。

家庭名下三套房;1. 黃莊小區一居 以租抵貸 孩子上學的學區房 （不到50平米）戶型、朝向尚可;2. 太陽園回遷房一居 朝向、樓層都不太好。但有中關村四小名額未用 鍊家标價在750-780 ;3. 北四環中廣宜景灣2居 自住 朝南 鍊家标價在880-900;目前孩子上學在中關村一小，大概率初中會去中關村中學。

現在需求;想對現在的房産做重組。手頭現金很少，目前想法是保留黃莊的學區房戶口，置換太陽園和望京的房産。1. 改善自住環境，目标120-140的朝南三居，希望小區環境好素質高，（考慮孩子上學距離，在中關村附近看了看房都很貴，京總有推薦嗎？也可以考慮把孩子轉學到朝陽區，那就需要找朝陽帶有學區的房子。）2. 除了自住的房子外，剩下的錢想買一套小房做投資，好租好賣的（全款用我媽的二套房票

A:回答:您好,1、其實孩子不用轉學,你們的初衷是改善居住環境,重新配置優質房産,奧森是一個比較适合您們的區域,接送孩子的距離不知您們是否能接受;其次您們現在已持有學區房,不建議再買入學區房,學區房是高危投資品,政策一年一變,房子的波動性較大,如果持有的學區房過多,安全系數相對低一些

2、兩套房子全部變現大約1700左右,有3種策略,第一種是買一套龍頭區域的霸盤,第二種是按照您們的想法,一大一小,第三種是在第一種的情況上抵押買一套次級闆塊的優質盤

從目前的市場需求;未來的産品線三居室以上的終極改善戶型會有一波爆發期,這種戶型一輪漲幅不誇張的說可以在一些次級闆塊付個首付再配置一套,第一套大的應該用老人的房票,保留自己房票,房子升值後把升值的部分貸出來,加上最大杠杆,還是按照這樣的思路買優質區域的優質盤吃闆塊行情,

如果是第一種策略,您們的居住品質提升了,家庭會很幸福,不影響資産升值,其次可以利益最大化,第三種策略比較激進,1700全部打在第一套房子上,然後做抵押付首付再買入一套小的,月供的錢不用靠自己的家庭收入,以房 貸養貸(房屋租金 貸款餘額);

北京因長期的調控導緻積壓的購買力會集中在改善群體，目前各類福利房的供應會導緻核心地段的次新會越來越稀缺；幾乎成為孤品，以投資的角度，購買力比較集中的核心地段次新，符合未來市場的主流;

當下買房不是拼多,而是拼精,持有的房子越精貴,價值越牢固,越容易吃到這個行業的紅利,2013年之前,整個中國的房地産是處于普漲周期,那個階段是什麼房子都漲,并且漲幅都差不多,越博傻賺的越多,2013年到2017年之間是普漲轉向結構周期的過度階段,過渡階段并非所有的房子都漲,甚2017年之後開始出現嚴重的分化潮

建議認真閱讀星球置頂的文章《未來五年,絕命大換倉,賣空雜盤,隻留霸盤》祝一切順利.有問題可再向我提問!

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Q:提問:京總您好，我在17年3月腦子熱260w買了六環外昌平縣城的老破小2居室，到目前位置房款仍然虧損50w，今年小區在昌平區老舊小區改造的名單裡面。現在家有倆娃，老大2025年上小學，但是受制于認貸政策換房的首付資金不夠。問題：想咨詢一下現在把這個房子賣掉做好準備等待可能的認貸取消馬上再買房，還是繼續持有等改造結束？

加固改造的消息對房價影響大麼？如果等待改造結束的話政策來了再出手會不會交易時間很長？小區加固改造之後價格上會有比較大的漲幅麼？

A:回答:您好,感謝信任!1、老舊小區改造重點在于小區業主意見是否統一,全部統一有書面意見才會進行下一步,這個時間很長,2、老破小未來還有沒有價值,主要還是看這個區域的能量,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,核心區的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區高層住宅也會得到善終。

因為這些城市的市中心一直都是市中心，從來沒變過.能量比較低的區域想發展必須要靠建設新區，新區越金貴，老舊小區就越破敗;在遠郊買房人的邏輯是核心區又破又貴,品質夠不到,所以犧牲距離換取品質;遠郊的一些剛需品質次新還有些價值,但如果不發生普漲的情況下很難帶動,

建議您等等看,市場熱時賣總比現在賣劃算一些,不至于虧那麼多,如果市場熱時有買家接盤可以考慮出手,往熱門區域看看品質次新,200多萬再加一些首付貸一些,也能選籌到漲幅不錯的盤;市場有很強大的反饋功能,買房沒賺到錢又處于虧損;是我們的判斷與行為的直接結果,及時糾錯改正即可,還有機會,買房緻富的路一直在,隻要貨币一直超發,房價上漲沒有盡頭,放平心态就當交學費了;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝好運!

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Q:提問：京總好。請問: 北京 昌平區 花園東路 的 金隅上城郡，有投資價值嗎？謝謝！

A:回答：您好,感謝信任!昌平沙河以北,西從京藏高速,東到大廣高速這個範圍價值很弱,基本可以說已經脫離主城區了,有幾個區域還有想象空間,像未來科學城、沙河高教園,這些區域有利好規劃的前提下從2017年到目前為止跌幅是最大的,科學城的跌幅超過了20%;其他區可能更嚴重了,金隅上城郡這個盤很好,價格又比較低,但确實價值弱了些,比它位置更好的麗春湖墅跌幅已經超過30%了;

北京的樓盤漲幅已經發生了天翻地覆的變化,2013年之前,整個中國的房地産是處于普漲周期,那個階段是什麼房子都漲,并且漲幅都差不多,越博傻賺的越多,2013年到2017年之間是普漲轉向結構周期的過度階段,過渡階段并非所有的房子都漲,甚2017年之後開始出現嚴重的分化潮;這種盤還是建議不要碰;建議認真閱讀精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

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