前段時間，買房君寫了鼓樓濱江的稿件，引起了很多人的共鳴和讨論。不談規劃，這次，我們來聊聊鼓樓濱江的房價。

大家關心的不隻是西站搬遷

還有龍湖和世茂什麼時候加推

想不到吧？除了江甯的春江郦城有存貨，龍湖在鼓樓濱江的春江紫宸項目，也還有一棟樓沒有賣。除了西站搬遷，龍湖和世茂什麼時候加推，也是鼓樓濱江的未解之謎。

春江紫宸是龍湖進入南京的第一個項目，占地約45萬方，産品包含寫字樓、商鋪、住宅、SOHO。項目在2015年6月首開，毛坯均價21500元/㎡，2017年3月推出7、8号樓，均價漲到28367元/㎡。

之後，就再也沒有開盤消息了，2018年索性拆了售樓處。

其實，龍湖春江紫宸還剩最後一棟樓10号樓沒有推出。而遲遲不賣的原因，是跟拆遷有關。

項目10号樓所在位置，現在是長江南京航道局。從現場來看，暫時沒有拆遷迹象，大樓内的電子屏正常播放，顯然是還在辦公。

在地圖上看得更清楚一些：藍色箭頭框起來的，就是龍湖春江紫宸被“挖去”的一角。

何時拆遷？沒人知道。

龍湖春江紫宸目前鍊家均價在47778元/㎡，如果跟2017年開盤的新房價格相比，倒挂19402元/㎡，這不比江甯的春江郦城更誘人？

附近的中介表示，現在最便宜的一套90幾㎡的三房戶型，報價是430萬。“前段時間剛成交了一套，單價都快5萬了。”

“都在漲，不是這一個小區漲，隻不過次新房漲得多一些，等地鐵通了還會漲的，龍湖樓下就是地鐵5号線的靜海寺站。”

中介說：“在鼓樓濱江這邊想500萬以内想買個稍微新一點的三房幾乎買不到，大部分都是為了給小孩上學。你想啊，要滿足三房居住，又要給孩子上學，還想靠地鐵，還想有商業，沒事還能去江邊散散步，滿足這樣需求的房子真的不多。”

鼓樓濱江另一個悄無聲息就“消失”的樓盤是世茂璀璨濱江（世茂三期）。2019年7月推出20号樓，精裝均價38000元/㎡，當時去化約8成。

一年後，世茂的力人學校官宣，房價應聲而漲，輕松“破5”，不知道當時沒買的人有沒有後悔。今年，可能要沖6萬了。

看到這裡你大概又要問了：世茂剩餘樓棟什麼時候開啊？

我隻能回答你：世茂三期的工地上，還有一棟四層小洋房沒拆呢！

老破小學區房：漲！

65年公寓：我也漲！

鼓樓濱江還是傲嬌的，相較于其他闆塊，“鼓樓”二字，在南京就是意味着強大的教育資源。

因為被劃到名校學區，一衆老破小也飛上枝頭變鳳凰。最為典型的就是張家圩和南堡新寓，前者沾了力人學校的光，後者抱住了拉小的大腿。

張家圩小區在2018-2019年成交價格在2.9-3.3萬/㎡，2020年6月23日發布招生通告，動作快的買家一周之内就定了房源，晚兩天簽約單價就高了14742元/㎡。

而6月之後再買，成交單價就6萬 了。

南堡新寓，拉小造就的神話，小區長這個樣子（圖片拍攝于2020年9月），目前鍊家均價40230元/㎡。

今年3月15日，南堡新寓最新成交的面積40㎡左右的單室套，總價215萬，單價52529元/㎡。2020年6月的時候，相同面積段的戶型成交價165萬，單價41250元/㎡。

不到一年漲了50萬，你一年能掙50萬嗎？

反正買房君不能。

于是，我将目光轉向了小面積的65年公寓——證大大拇指廣場，沒錯，開發商就是那個二五郎當的證大。

證大大拇指廣場

中介十分直接地告訴我：“這邊成交量比較大的是37㎡或者41㎡的單室套，37㎡戶型現在要在一百六七十萬，還買不到。”

“37㎡的單室套是漲得最快的：2017年的時候大概130萬，2018年在140-142萬，2019年就150萬了，2020年160萬，今年慢慢往170萬靠了。這邊現在是人的等房，一出來就被秒了，成交周期很短。”

37㎡室内圖

65年公寓，一梯十幾戶、居住體驗不佳、也沒小區環境可言，為何這麼多人買？

中介小哥解釋：“這邊是天妃宮和十二中的學區房，單室套總價低，一百多萬，很多家庭都是買了之後出租，自己在附近租個大點的房子帶孩子上學。還有在附近上班的，單身或者兩人，剛需過渡的客戶。”

狹窄的走道、低矮的層高

“地鐵通了之後肯定還會漲，将來這邊天妃宮新校址啟用之後還會再漲一些。”中介所說的天妃宮新校址，就在證大大拇指廣場對面。

天妃宮小學新校址

“天妃宮小學現在看來是一般，其實在原來的下關還是不錯的，隻是并到鼓樓之後被比下去了。同樣的地段你不能什麼都占了，占了學區和交通，還想便宜，不可能的。170萬現在想在南京買個三房隻能往郊區走了。”

結語：臨走，中介笑着對我說：“主城就是主城，鼓樓就是鼓樓，其他地方都在漲，憑什麼鼓樓會跌呢？鼓樓濱江你别看現在不怎麼樣，起來也很快的。未來地鐵通了、過江通道建好了，大馬路、和悅港這些商業開了，就大不一樣了。”